Договор купли-продажи доли квартиры между супругами

Особенности сделок с недвижимостью между супругами. Может ли муж продать жене квартиру и наоборот?

Многие задаются вопросом о том, может ли муж продать жене квартиру. Продажа квартиры возможна в любой момент семейных отношений.

Однако сделка имеет ряд особенностей, а ее этапы зависят от правового статуса недвижимости.

Рассмотрим более подробно различные ситуации продажи квартиры между супругами.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Может ли супруг реализовать жильё своей супруге и наоборот?

Согласно ГК РФ каждый собственник имеет право распоряжаться своим имуществом на свое усмотрение. При совершении сделки оформляется договор купли-продажи. Сторонами сделки могут быть как физические, так и юридические лица. Запрет наложен на продажу жилой площади ребенком своим родителям. О продаже жилья между супругами в законодательстве ничего не сказано, следовательно, муж имеет право продать квартиру жене.

Если квартира приобретена в период брака, то такое жилье является общим совместным имуществом, в независимости от того, указан один или оба супруга в свидетельстве о праве собственности или нет.

Таким образом, продавая квартиру супруге, муж формально продает её сам себе. Сделки, в которых сторонами выступает одно лицо, являются недействительными.

Как происходит продажа, если жильё в совместной собственности?

Правовая база

Вступление в брачный союз влечет за собой некоторые юридические последствия. Одним из таких последствий является возникновение режима совместной собственности. Порядок действует при отсутствии брачного договора, то есть в большинстве случаев (статья 33 СК РФ).

Статья 33 СК РФ. Понятие законного режима имущества супругов

    Законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности.

Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное.

  • Права супругов владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, являющимся совместной собственностью членов крестьянского (фермерского) хозяйства, определяются статьями 257 и 258 Гражданского кодекса Российской Федерации.
  • Супружеская собственность формируется за счет всего нажитого, заработанного и купленного каждым из супругов после заключения брачного союза (статья 34 СК РФ).

    Владельцы общего имущества (супруги) обязаны использовать и распоряжаться имуществом по взаимному согласию (статья 35 СК РФ). Следовательно, недвижимость может быть продана только с согласием второго супруга.

    Можно ли провести сделку с общей и долевой собственностью?

    При общей собственности каждый владелец несет за нее ответственность. При этом не имеет значения, какая у них форма владения – общая долевая или совместная собственность. Оба супруга несут ответственность за своевременное внесение кварплаты, налогов и т. д.

    При долевой собственности все затраты по оплате коммунальных услуг, а также на содержание жилья рассчитываются исходя из размера доли.

    После развода часто возникают вопросы о том, как продать часть квартиры, которая принадлежит конкретному супругу.

    Если жилплощадь является общим имуществом, продать свою долю в ней не предоставляется возможным.

    Супруги имеют право в любой момент разделить совместное имущество (статья 38 СК РФ). Провести процедуру можно по обоюдному согласию, оформив соглашение у нотариуса.

    Если такая возможность отсутствует, то обращение в суд неизбежно.

    Через выделение долей

    Как было сказано выше, после выделения доли каждому супругу недвижимость перестает быть совместной собственностью.

    Совладелец наделен преимущественным правом для покупки (статья 250 ГК РФ). Таким образом, процедура продажи начинается с переговоров о покупке вторым супругом. Если получен отказ, то можно предлагать долю третьим лицам.

    Если супруги приняли решение о сделке купли-продажи между собой, то необходимо выполнить следующий алгоритм действий:

    • согласовать цену;
    • изготовить и подписать договор;
    • направить документы в Росреестр или МФЦ;
    • получить документы о переходе прав собственности.

    Для регистрации гражданину нужно предоставить правоустанавливающие документы на долю в квартире, договор купли-продажи и кадастровый паспорт.

    Также следует оплатить государственную пошлину в размере 2000 рублей.

    Через брачный договор

    Брачный договор представляет собой письменный документ, который заключается между молодоженами или будущими супругами по поводу распределения имущественных прав и обязанностей на недвижимость. Брачный договор может содержать информацию о порядке раздела имущества после расторжения брака.

    Для осуществления продажи необходимо выполнить следующие действия:

    1. Обратиться в Росреестр с соглашением о распределении частей в равном размере, либо об оформлении жилого помещения во владение только одного супруга (если во втором случае будет оплачено 50% стоимости жилого объекта, то необходимость в других действиях пропадет).
    2. После получения выписок ЕГРН следует оформить брачное соглашение, обозначив в нем раздельный режим имущественных активов для каждого из партнеров.
    3. Заключить договор купли-продажи.
    4. Направить документы в Росреестр для регистрации.

    Если в брачном договоре будет условие о том, что недвижимое имущество полностью переходит в собственность одного из партнеров после развода, то процедура значительно упроститься.

    Договор купли-продажи

    Соглашение купли-продажи формируется в стандартном виде. В документе указываются характеристики жилого объекта, цена, права и обязанности сторон.

    В качестве сторон выступает продавец и покупатель (кто продает и кто будет собственником в конечном результате). Заверять договор у нотариуса нет необходимости.

    Нюансы для недвижимости, купленной до брака

    Правовая база

    Совместным имуществом является все имущество, нажитое супругами в браке (статья 34 СК РФ). Если жилой объект был куплен женой или мужем до брака, то он не является совместной собственностью.

    Однако есть исключительные случаи. Если второй супруг во время совместного проживания внес значительный вклад в улучшение или реконструкцию имущества, то он вправе на него претендовать (статья 37 СК РФ).

    Статья 37 СК РФ. Признание имущества каждого из супругов их совместной собственностью

    Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие).

    Подобные факты устанавливаются в судебном порядке. Заинтересованное лицо (один из супругов) должен направить исковое заявление в суд.

    Порядок действий

    Как было сказано выше, приобретенная недвижимость до брака не является совместно нажитым имуществом.

    Продажа производится согласно стандартному порядку. Собственник ищет покупателя, подготавливает необходимые документы и направляет их в регистрационную палату или в МФЦ.

    Потребуется подготовить следующий пакет бумаг:

    • общегражданские паспорта сторон;
    • соглашение купли-продажи;
    • документ, подтверждающий право собственности на жилой объект;
    • техпаспорт;
    • документ, подтверждающий право пользования жилым объектом;
    • данные о зарегистрированных лицах;
    • заявление о регистрации, оформленное по установленной форме;
    • чек, подтверждающий оплату госпошлины.

    Если у второго супруга претензий не имеется, то владелец может смело приступить к подготовке.

    Подводя итоги, отметим, что если гражданин купил недвижимость до брака, он имеет право ее продать. Продажа совместно нажитого имущества производится после разделения долей на каждого из супругов.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:


    Договор купли-продажи доли квартиры между супругами

    Семейный союз мужчины и женщины может длиться всю жизнь, а может быстро распасться. Хорошо, если супруги не нажили совместного имущества – делить будет нечего. Однако зачастую приходится думать, как разъехаться из совместно нажитой квартиры после развода. Оптимальный вариант – разделить жилье и продать долю экс-супругу по договору купли-продажи. Однако на практике все гораздо сложнее. Приходится учесть множество юридических факторов.

    Можно ли и как реализовать долю квартиры в пользу второго супруга? Когда это возможно, а когда затруднительно? Что вписывать в договор купли-продажи и где его регистрировать? Если вы планируете такую сделку – наша статья поможет разобраться с нюансами.

    Может ли муж продать долю в квартире жене, и наоборот?

    Статус «семья» означает, что супруги пребывают в официальном браке. Об этом имеется штамп в паспорте и свидетельства из ЗАГС. Примеров, когда муж продавал долю в квартире жене – не очень много. Чаще практикуется дарение доли квартиры в пользу второго супруга.

    Иная ситуация в случае развода между мужем и женой. Обычно они не могут жить под одной крышей – и разумным вариантом становится продажа доли в квартире второму супругу.

    Важное значение играет факт имущественного владения квартирой или отдельно взятой долей. Разберем характерные ситуации.

    Если имущество в индивидуальной собственности супруга

    Единоличная собственность мужа или жены – когда квартира (доля) получена по наследству, в результате приватизации или дарения до или в период брака. Также имущество могло быть у супруга до вступления в брак (ст. 36 СК РФ).

    Считается, что имущество принадлежит одному супругу – его правообладателю, о чем имеется запись в правоутверждающем документе (свидетельстве или выписке из ЕГРН). Проблем с продажей доли второму супругу не возникнет – хоть в период брака, хоть при разводе.

    Однако нужно помнить, что в случае покупки доли квартиры одним из супругов, придется запрашивать согласие второго. Другими словами, если используется семейный бюджет, не обойтись без нотариуса – получится, что продавец должен дать согласие на сделку с самим собой. Вторая сложность – доля перейдет в совместное владение: 50% продавцу (мужу) и 50% покупателю (жене), что опять же не выгодно. Отчасти согласия можно избежать, но для этого у покупателя должны иметься личные средства (например, унаследованный вклад в банке). Правда, с этим могут возникнуть трудности.

    Как выйти из ситуации? Супруги могут заключить между собой брачный договор. Текст документа должен включать пункт о том, что «приобретаемое в браке имущество переходит в индивидуальную собственность получателя этих доходов». Таким образом, при продаже доли в квартире супругу она перейдет к покупателю, а не станет совместным имуществом (п. 1 ст. 33 СК РФ).

    Если имущество в совместной собственности

    Есть ли смысл продавать долю квартиры супругу в браке? Наверное, нет. Зато это актуально при разводе – когда нужно разделить общие активы, а уже потом распоряжаться ими по своему усмотрению.

    1. Составить соглашение или брачный контракт – о разделе квартиры в совместной собственности. Обратиться в суд, если мирные договоренности невозможны.
    2. Перевести жилье в статус общей долевой собственности – с равными или не равными долями, на усмотрение.
    3. Получить выписки из ЕГРН о праве собственности на доли.
    4. Заключить договор купли-продажи доли бывшему супругу.
    5. Удостоверить документ у нотариуса.
    6. Зафиксировать изменения в Росреестре.

    Итог сделки: продавец утратит права на долю, которая перейдет к покупателю – бывшему супругу. Совместная собственность прекратит существование. Жилье станет личным имуществом покупателя: мужа или жены.

    Пример:

    Супруги подали заявления на развод, получили свидетельства в ЗАГС и поделили общую квартиру. Бывший муж получил ¼ долю, жена также получила ¼ часть, а остальные доли сохранились за детьми. Супруг сразу предложил жене выкупить его долю, поскольку готовился к переезду в другой город. Жена согласилась, но ей нужно было оформить ипотеку. Экс-супруги составили предварительный договор купли-продажи, заверили его у нотариуса и передали на рассмотрение в банк. Вскоре ипотека была одобрена и банк перечислил сумму на счет продавца (бывшего мужа). Жена приступила к погашению займа. Теперь ей принадлежала 2/4 доля в квартире.

    Как правильно составить договор купли-продажи доли между супругами

    Итак, разобравшись с юридическими моментами проведения сделки, самое время поговорить о договоре купли-продажи (ДКП) супругов. Отдельной, специальной формы для супругов не предусмотрено. Договор имеет стандартную письменную форму и содержание (ст. 454 ГК РФ).

    Содержание договора

    Некоторые супруги думают, что раз они члены семьи, нужно отразить этот факт в тексте договора. Однако закон не предусматривает особых различий. Даже если вы сообщите, что приходитесь покупателю мужем (женой), разницы не будет.

    Укажите в содержании следующую информацию о сделке:

    • «шапка» по центру – наименование документа (…доли в квартире);
    • дата и место подписания;
    • данные о продавце/покупателе: ФИО, сведения из паспорта, дата рождения, место прописки (регистрации);
    • данные о доверенных лицах – если оформление поручено представителю продавца или покупателя;
    • описание Предмета сделки: адрес расположения квартиры, отчуждаемая доля, размер, соответствие комнате (кв. метры), кадастровый номер, общая площадь жилья и т.д.
    • чем подтверждается владение долей Продавца – документ-основание в виде дарственной, акта о передаче квартиры в частную собственность (приватизация) и т.д.
    • цена объекта сделки;
    • особенности жилого помещения или доли – нет ли ареста, залога, притязания третьих лиц;
    • данные о том, что текущие собственники получили уведомления о продаже доли – отметить, как они отреагировали, отказались ли от своего права;
    • права и обязанности сторон – обязательство выплатить сумму, провести платеж в установленные сроки, способ расчетов, передать объект, закрепить намерения и т.д.
    • данные о распределении расходов у нотариуса;
    • сведения о регистрации права собственности;
    • число экземпляров договора;
    • подписи сторон.

    Вспомогательным документом будет акт приема-передачи доли в квартире (комнаты). Он составляется уже после того, как будет заключен основной ДКП между супругами.

    Прежде чем подписать передаточный акт, покупатель должен убедиться, что жилье соответствует заявленным характеристикам. Учтите, что после подписи вся ответственность ложится уже на приобретателя доли в квартире. Если что-то сломается – претензии в адрес продавца неуместны. Акт приема-передачи также содержит срок фактического освобождения жилплощади. Второй супруг съезжает из квартиры и передает ключи от входной двери, комнаты, домофона и почтового ящика. Новый собственник должен переоформить лицевые счета в ЕИРЦ или УК – расчеты за долю отныне будут приходить на его имя.

    Образец договора купли-продажи доли квартиры между супругами

    Наши юристы подготовили типовой договор – вы можете смело использовать его в качестве шаблона:

    Пакет документов

    Обоим супругам нужно подготовить документы в следующем комплекте:

    • два заявления на переоформление права собственности в Росреестре;
    • копии паспортов;
    • копия доверенности + паспорт представителя – если в сделке участвует доверенное лицо;
    • свидетельство или выписка из ЕГРН – о том, что продавец действительно имеет во владении квартирную долю;
    • документ, на основе которого возникло такое право (например, свидетельство о праве на наследство или договор о приватизации);
    • техплан, кадастровый план или паспорт жилища;
    • справка об отсутствии долгов перед УК или ТСЖ;
    • справка из Налоговой – об отсутствии долгов (не всегда);
    • выписка из поквартирной карточки;
    • копии уведомления других совладельцев — если жилье находится в долевой собственности не только у супруга (-ов);
    • квитанция об оплате госпошлины.

    Экземпляры ДКП доли квартиры + акт приема-передачи подаются после их оформления. Если передаточный акт еще не подписан, об этом нужно указать в договоре купли-продажи. Без уведомления Росреестра супругам откажут в перерегистрации прав собственности на квартиру.

    Нужно ли обращаться к нотариусу?

    Стремление сэкономить может посеять у супругов ложную мысль, а не обойтись ли нам без нотариуса? Увы, сейчас это сделать никак не получится. Новые изменения обязывают проводить куплю-продажу долей квартиры только через нотариуса (п. 1 ст. 42 ФЗ № 218 «О государственной…» от 13.07.2015).

    Нотариус выступает гарантом того, что сделка пройдет без нарушений и обмана. Подпись и печать должностного лица говорят о том, что ДКП составлен в соответствии с законом, а его условия не ущемляют интересов сторон.

    Сколько стоит оформление договора?

    Один из недостатков при обращении к нотариусу – высокие расходы на совершение сделки. Тариф нотариуса зависит от территориального принципа – чем ближе к Москве и Санкт-Петербургу, тем дороже. Расценки установлены на уровне Нотариальный палаты в конкретном регионе. Суммы могут доходить до 20-30 тысяч рублей за одну операцию с долями.

    Основной вид расходов – госпошлина за удостоверение ДКП доли в квартире супругу. Участники оплачивают 0,5% от цены договора. Денежная сумма не может быть меньше 300 рублей и больше 20 000 рублей за один документ.

    Вторая строка расходов – услуги правового и технического характера (УПТХ), которые оказывает нотариус. Назвать точный размер сложно – расчеты индивидуальны, в среднем от 2 000 до 7 000 рублей.

    Супруги также оплачивают госпошлину за переоформление права собственности в ФКП «Росреестра» – 2 000 рублей с покупателя; 350 рублей – с продавца.

    Договор купли-продажи доли между супругами заключается по тому же принципу, что и обычный договор. Один из важных факторов – правовой режим имущества. Квартира может находиться в личной собственности супруга, а может быть совместной собственностью мужа и жены. Продажа долей практикуется при разводе супругов. Все документы проходят удостоверение у нотариуса.

    ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

    • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
    • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

    Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

    1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
    2. Позвоните на горячую линию:
      • Москва и Область – +7(499)648-11-59
      • Санкт-Петербург и область – +7(812)655-72-96

    Договор купли-продажи доли квартиры между супругами

    Задайте вопрос юристу бесплатно!

    Кратко опишите в форме вашу проблему, юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит в течение 5 минут! Решим любой вопрос!

    Все данные будут переданы по защищенному каналу

    Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

    Сделка купли-продажи между супругами является редкостью. Зачастую между мужем и женой осуществляется дарение. Как правило продажа осуществляется в случае расторжения брака. Если положительные отношения между супругами сохранились, то они могут до оформления развода распределить имущество. Одним из вариантов является продажа доли в квартире в счет другого объекта собственности. Рассмотрим, как оформить договор купли-продажи доли в квартире между супругами.

    Законность сделок между супругами

    Имущество, приобретенное супругами в период брачного союза, считается совместно нажитым. В соответствии со ст. 34 СК РФ такой объект собственности принадлежит мужу и жене по ½ доле каждому.

    Однако до официального выделения долей, считается, что каждый из них имеет право на весь объект полностью. Поэтому закон не предусматривает возможность совершения сделок между мужем и женой в отношении совместной собственности.

    Однако супруги могут быть сторонами сделки. Только необходимо, чтобы доля в квартире соответствовала следующим условиям:

    • выделена из состава совместной собственности и зарегистрирована в Росреестре;
    • получена в период брака в дар или наследство;
    • относится к личной собственности продавца (между супругами заключен брачный контракт);
    • приобретена до брака.

    В такой ситуации супруг может продать долю супруге. Процедура оформляется в общем порядке.

    Условия продажи доли в квартире между супругами

    Если доля относится к личной собственности супруга, то необходимо доказать этот факт. Это сделать несложно, если объект получен в наследство или в дар. Достаточно представить правоустанавливающий документ (свидетельство о правах на наследство и договор дарения).

    При наличии договорного режима собственности достаточно предъявить брачный контракт.

    Сложнее обстоит ситуация в случае приобретения доли на личные средства супруга в период брака. К личным деньгам относятся средства, полученные от продажи личного (добрачного, унаследованного, подаренного) имущества или размещенные на личных счетах до оформления брака.

    В такой ситуации доказать права одного супруга на долю в квартире будет непросто. Поэтому со сделкой могут возникнуть проблемы.

    Если муж является сособственником квартиры, то продажа доли осуществляется в общем порядке. Стороны составляют договор и заверяют его у нотариуса.

    Если муж не является совладельцем, то жена обязана в первую очередь предложить долю сособственником. Причем, наличие официального брака между супругами не является причиной для возникновения преимущественного права.

    Таким образом, сделка может быть совершена, если доля не является совместной собственностью, а преимущественное право совладельцев соблюдено.

    Правила оформления контракта купли-продажи доли между мужем и женой

    Наличие брачного союза не дает сторонам никаких послаблений. Договор оформляется в общем порядке.

    Порядок действий:

    1. Оформляется уведомление сособственников (если супруг не является совладельцем квартиры).
    2. Документ направляется телеграммой или вручается под расписку.
    3. Оформляется нотариальный отказ совладельцев.
    4. Супруг получает право выкупа доли.
    5. Подготавливаются документы.
    6. Составляется договор.
    7. Контракт удостоверяется нотариусом и регистрируется в Росреестре.

    Важно! В случае если супруг является совладельцем, то этап с оформлением уведомления отменяется.

    Если муж не является сособственником, то уведомление является обязательным этапом. Документ готовится в письменной форме. Таким образом продавец информирует сособственников о продаже доли и ее стоимости. Если они выражают согласие на выкуп, то продавец не имеет права продать долю супруге.

    Образец договора купли-продажи доли квартиры между супругами

    Супруги выступают в качестве отдельных сторон. Закон не предусматривает возможность одному из них быть представителем второго. Каждый должен выступать самостоятельно или привлечь третье лицо в качестве представителя.

    Основные пункты договора купли-продажи доли квартиры между супругами:

    • название документа;
    • дата и место оформления контракта;
    • данные продавца (Ф.И.О., дата рождения, паспортные данные, адрес регистрации);
    • данные представителя продавца (при наличии) и реквизиты его доверенности;
    • данные покупателя (Ф.И.О., дата рождения, паспортные данные, адрес регистрации);
    • данные представителя покупателя (при наличии) и реквизиты его доверенности;
    • сведения о квартире;
    • информация о величине доли и ее особенностях (выделена или нет);
    • порядок оплаты;
    • сумма по договору;
    • сведения о приеме-передачи доли;
    • права и обязанности сторон;
    • ответственность по контракту;
    • реквизиты сторон и подписи.

    Образец договора

    Перечень документации к контракту

    Договор составляется на основании документов. Их должна подготовить каждая из сторон.

    Документы продавца:

    • гражданский паспорт;
    • правоустанавливающий документ на долю;
    • технический паспорт на квартиру;
    • уведомления сособственников или нотариальные отказы от выкупа;
    • архивная выписка из домовой книги;
    • реквизиты счета (для оплаты);
    • выписка из ЕГРН.
    № п/п Дополнительные документы (при наличии)
    1 Брачный контракт
    2 Свидетельство о заключении брака
    3 Договор дарения или свидетельство правах на наследство
    4 Соглашение о выделении долей

    Документы покупателя:

    • гражданский паспорт;
    • квитанция об оплате госпошлины.

    Важно! Если супруги находятся в стадии развода и один из них собирается менять фамилию на добрачную, то с оформлением лучше повременить. При получении документов из Росреестра понадобится паспорт. А он подлежит замене в течении 30 дней с момента расторжения союза.

    Нотариальное удостоверение

    Так как сделки с долями квартир подлежат нотариальному удостоверению, то супругам обязательно понадобится обратиться в нотариальную контору.

    Процедура значительно увеличит величину затрат, однако в противном случае Росреестр откажет в регистрации сделки. Также нотариус может оказать услугу по подготовке договора.

    Стоимость услуг по удостоверению сделки составляет 0,5% от стоимости доли. Дополнительно необходимо оплатить правовые услуги.

    Важно! Отказаться от оплаты правовых и технических услуг нельзя.

    Стоимость правовых и технических услуг устанавливает Региональная нотариальная палата. Уточнить величину затрат необходимо в конкретной нотариальной конторе.

    В 2020 году цена услуг у нотариуса Брянской области составляет 8 000 р. В Республике Карелия – 16 000 р.

    С 2020 года обязанность по направлению заверенного договора в Росреестр возлагается на нотариальные конторы. Поэтому стороны должны дать письменное согласие и оплатить госпошлину. Ее величина составляет 2 000 р.

    Супруги ограничены в правах на заключение сделок друг с другом. Однако при наличии особых условий такая возможность появляется. Муж может купить долю в квартире жены, если объект не был приобретен совместно в период брака. При возникновении сложностей с оформлением сделки целесообразно получить консультацию юриста. Получите информацию немедленно на нашем сайте. Специалист предоставит вам правовую консультацию немедленно.

    • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
    • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

    Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

    Договор купли-продажи доли квартиры между супругами

    У супругов может возникнуть желание реализовать свое имущество друг в пользу друга. С теоретической точки зрения такое намерение легко осуществимо, ведь собственник имеет право распоряжаться как целым жилым помещением, так и его долей любым способом в рамках закона.

    Однако в случае с продажей сторонам понадобится учесть ряд юридических особенностей и нюансов. Так как же правильно провести данную процедуру и, помимо прочего, составить с мужем или женой договор купли-продажи доли квартиры?

    Основные сложности

    Согласно Семейному кодексу РФ, супруги связаны друг с другом имущественными правоотношениями. Это выражается в том, что муж и жена:

    1. Владеют общей собственностью как совместно нажитым активом. Почти все имущество, приобретаемое в браке, также автоматически попадает в совместное владение. Это значит, что при продаже доли своему партнеру тот супруг, который выступит в роли Продавца, фактически реализует ее и в свою пользу тоже.
    2. Должны всегда получать друг от друга письменные согласия на проведение имущественных сделок с общей (совместно нажитой) недвижимостью. В результате получается, что жена, намеревающаяся приобрести долю квартиры у своего мужа, должна получить у него разрешение на проведение сделки с ним же самим.
    3. Имеют право на разделение средств семейного бюджета. Тот из супругов, который решит продать долю квартиры в пользу своего партнера, еще и должен будет поделиться с ним денежной выручкой. При таком раскладе вся сделка по возмездному отчуждению теряет смысл, ведь Продавец возвращает часть средств Покупателю.

    Можно ли и как продать долю квартиры супругу

    Значит ли это, что продать долю супругу нельзя? Вовсе нет – реализовать в его пользу часть своего имущества можно, однако для этого сторонам необходимо быть самостоятельными и независимыми друг от друга юридическими субъектами. При совершении имущественной сделки с супругом значение будет иметь то, по какому принципу муж и жена владеют их имуществом.

    Единоличное, полное и безраздельное владение долей

    Индивидуальное владение недвижимостью возникает, если супруг-собственник приобрел его до вступления в брак. Также имущество всегда находится в безраздельном владении, если оно было принято в качестве дара или наследства (вне зависимости от того, состояли ли супруги на тот момент в законных отношениях или нет).

    Все вышеперечисленные случаи – это наиболее удобные и выгодные варианты для обеих сторон сделки, ведь они не требуют выполнения почти никаких параллельных шагов, сбора документации, получения нотариально заверенного согласия от 2 супруга и пр. Имущество не считается общим, а, значит, оно может быть реализовано по стандартным принципам возмездного отчуждения собственности.

    Единственное, что потребуется сделать супругам, – это заранее заключить брачный договор. Здесь понадобится указать, что все вновь приобретаемые доходы и имущество будут переходить в безраздельное владение именно того супруга, который их получит.

    Некоторые юристы и нотариусы утверждают: будет достаточно включить в текст договора купли-продажи положения о том, что приобретаемая недвижимость (доля квартиры) перейдет в личную собственность Покупателя. Однако в п. 1 ст. 33 СК РФ говорится, что «законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное». Так что отталкиваться рекомендуется все же от официальных нормативно-правовых актов.

    Совместное владение долей

    Супруги могут владеть потенциальным объектом сделки вместе – по принципу совместно нажитой собственности. Такой тип владения возникает, если муж и жена приобретают недвижимость во время брака. Именно здесь проявляются те основные сложности, о которых уже было сказано выше.

    Чтобы избежать признания сделки недействительной, сторонам потребуется сначала изменить правовой режим владения – с совместно нажитой собственности на долевую собственность, когда за каждым из супругов заключается именно его доля. Обычно такая процедура проводится путем заключения добровольного соглашения в кабинете нотариуса, хотя опционально (при наличии конфликта, спора) она может проводиться и через суд.

    После этого сторонам понадобится заключить брачный договор. В документе нужно упомянуть о следующих положениях:

    • пункт о раздельном владении вновь появляющихся доходов и имущества с момента подписания данного документа;
    • пункт о разделении уже имеющихся активов и их переводе в личную собственность каждого из супругов.

    Так Продавец сможет получить полную сумму средств без необходимости делить ее с Покупателем, а Покупатель – всю долю без необходимости делить ее с Продавцом. Кроме того, благодаря брачному договору муж и жена смогут легально и юридически грамотно обойти запрет на проведение сделок, где в качестве обоих участников задействуется один и тот же человек.

    Выглядит это так – на этапе заключения соглашения о разделе совместно нажитого имущества весь объект передается 1 из супругов (тому, который должен бы был выступить Покупателем). Впоследствии новый собственник уплачивает денежные средства бывшему собственнику (своему супругу), но делает это без заключения договора купли-продажи, а в обыкновенном «бытовом» порядке.

    Такая «теневая» сделка не застрахована от различных сложностей и проблем. Во-первых, даже несмотря на наличие родства, после получения доли приобретатель может отказаться уплачивать средства, а, во-вторых, к такому отчуждению могут возникнуть вопросы (например, у налоговых работников). Так что супругам все же рекомендуется придерживаться следующего универсального порядка действий:

    Заключение соглашения о разделе совместно нажитой собственности и об определении доли каждого супруга.

    Заключение брачного контракта.

    Заключение договора купли-продажи доли в обыкновенном порядке, без предоставления нотариально заверенного согласия от 2 супруга.

    Регистрация перехода права собственности в Росреестре.

    Соглашение о разделе совместно нажитого имущества

    Соглашение о разделе совместно нажитого имущества и об определении доли каждого супруга должно быть составлено в письменной или печатной форме. Для того, чтобы документ обрел полную юридическую силу, сторонам потребуется не только подписать, но и нотариально его заверить (п. 2 ст. 38 СК РФ). Размер госпошлины за нотариальное удостоверение такой сделки – 0,5% от стоимости разделяемого объекта недвижимости, но не менее 300 и не более 20 000 рублей (ст. 333.24 НК РФ). После заключения соглашения сторонам понадобится зарегистрировать его в Росреестре.

    В соглашении указываются следующие данные:

    1. Дата и место составления документа.
    2. ФИО, даты рождения, адреса проживания/регистрации и паспортная информация обоих супругов.
    3. Семейное положение сторон со ссылкой на регистрационный документ.
    4. Описание имущества, которое планируется поделить (например, для общей квартиры – адрес местонахождения, номер, этаж, площадь, количество комнат).
    5. Закрепление за каждым супругом конкретно его доли в праве общей собственности на жилое помещение (например, ½ за мужем и ½ за женой).
    6. Сведения о наличии/отсутствии ограничений и обременений имущества.
    7. Порядок разрешения споров и внесения изменений в документ.
    8. Дата обретения соглашением законной силы.
    9. Количество оригинальных экземпляров.
    10. Подпись каждого супруга.

    Брачный договор: суть и составление

    Брачный договор призван подкрепить собой соглашение о разделе совместно нажитого имущества. Если соглашение будет заключено без составления брачного договора, его понадобится постоянно актуализировать (ведь нельзя разделить имущество или средства, которые еще не были получены). Брачный договор избавит супругов от необходимости регулярно обновлять соглашение и бесконечно регистрировать его в Росреестре.

    Брачный договор так же, как и соглашение, должен иметь письменную (печатную) форму, подписи обеих сторон и нотариальное удостоверение. Регистрировать брачный договор в Росреестре не требуется – он просто остается на руках у супругов и у нотариуса. Обычно в документ вносятся следующие пункты:

    1. Дата и место заключения договора.
    2. ФИО, даты рождения, адреса проживания/регистрации и паспортная информация обоих супругов.
    3. Ссылка на регистрационный документ (свидетельство о браке).
    4. Количество оригинальных экземпляров договора.
    5. Определение личной собственности каждого супруга (можно перечислить, основываясь на ранее заключенном соглашении о разделе совместно нажитого имущества).
    6. Способы распределения доходов между супругами и/или способ распределения приобретаемой недвижимости. Т.к. планируется продать долю, следует указать, что с момента заключения данного договора доходы и недвижимость переходят в личную собственность того собственника, который их получает.
    7. Подписи сторон.

    Как правильно составить договор купли-продажи доли между супругами

    Если все вышеперечисленные шаги будут выполнены, супругам понадобится заключить типовый договор купли-продажи доли. Данный контракт требует нотариального удостоверения. Никаких содержательных или формальных особенностей он не предусматривает – здесь так же, как и в обычном договоре купли-продажи, понадобится указать:

    • дату и место заключения документа;
    • персональную информацию о Продавце и Покупателе;
    • техническое описание отчуждаемого объекта недвижимости (… доля в праве общей долевой собственности на конкретную квартиру);
    • ссылку на правоустанавливающий документ, в соответствии с которым Продавец приобрел его право собственности на долю;
    • стоимость сделки (она не должна сильно отличаться от среднерыночных цен на аналогичные объекты, иначе отчуждение может быть признано недействительным по обращению налоговых сотрудников);
    • перечень прописанных и/или проживающих в квартире лиц;
    • сведения об ограничениях/обременениях доли;
    • способ и порядок расчета;
    • права и обязанности сторон;
    • порядок разрешения спорных моментов;
    • возможное наступление ответственности сторон;
    • количество оригинальных экземпляров (по 1 договору на Продавца, Покупателя, нотариуса и Росреестр);
    • пункт о необходимости перерегистрации права собственности в Росреестре;
    • подписи и реквизиты сторон.

    Договор купли-продажи доли дополняется следующим пакетом документов:

    • паспорта обеих сторон;
    • выписка из ЕГРН, содержащая информацию об отчуждаемой доле;
    • документ, в соответствии с которым Продавец приобрел свое право собственности (например, дарственная на долю квартиры);
    • технический план жилого помещения;
    • выписка из домовой книги;
    • справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
    • подтверждение соблюдения преимущественного права выкупа, если оно должно было быть учтено (например, предоставление письменных отказов остальных сособственников от приобретения доли);
    • передаточный акт (составляется уже после заключения договора купли-продажи и содержит описание нынешнего состояния объекта сделки).

    Образец договора купли-продажи доли квартиры между супругами

    В качестве образца договора можно воспользоваться нижеприведенным документом.

    Завершение купли-продажи: регистрация в Росреестре и уплата налога

    В конце процесса Покупателю понадобится посетить МФЦ или отделение Росреестра с полным комплектом документов, включая договор купли-продажи доли. Необходимо, чтобы государственные служащие актуализировали информацию о владельце недвижимости в единой базе данных и зарегистрировали переход права собственности. За данную процедуру понадобится уплатить госпошлину в размере 2000 рублей. Новая выписка из ЕГРН будет готова в срок от 1 до 9 дней.

    Продавцу же потребуется завершить процесс купли-продажи уплатой налога НДФЛ и предоставлением налоговой декларации в местное отделение ФНС. Для резидентов РФ размер НДФЛ составляет 13% от всей стоимости сделки.

    Уменьшить сумму налога за счет получения имущественного налогового вычета не удастся. В соответствии со ст. 105.1 НК РФ, супруги признаются взаимозависимыми лицами, которым не полагается предоставление имущественного налогового вычета при совершении имущественных сделок друг с другом.

    Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

    • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
    • напишите вопрос в форме ниже;
    • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
    • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

    Особенности покупки квартиры супругами в долевую собственность

    Совместная покупка квартиры супругами обусловлена некоторыми особенностями. Многие семейные пары покупая жилье, сталкиваются с вопросом, каким образом лучше оформить приобретенную недвижимость? По закону, приобретенная в браке квартира автоматически считается совместной собственностью и только потом ее можно поделить на доли, каждая из которых будет принадлежать одному из супругов. Однако по обоюдному решению, пара может переоформить права на приобретенное жилище еще в момент покупки.

    Оформление долевой собственности при приобретении квартиры супругами

    Законодательство определяет понятие совместной собственности супругов. В перечень имущества, в соответствии со ст. 34 СК РФ, входит вся недвижимость, купленная во время брака. Она автоматически признается общей и в случае развода должна быть разделена пополам.

    Если пара считает нужным установить иной способ владения, можно воспользоваться следующими методами:

    • оформление жилья на одного из супругов – владельцем, исходя из документов будет либо муж, либо жена, но фактически правом владения обладаю оба. При покупке недвижимости в данном случае требуется разрешение второго супруга, заверенное в нотариате. Кроме того, распорядиться такой недвижимостью без дозволения второй половины также нельзя;
    • разделение квартиры на доли – покупая жилье, супруги прописывают в договоре купли-продажи сразу двух владельцев: мужа, жену и причитающиеся им доли (части) в процентном соотношении. Законодательство не обязывает супружескую пару делить жилье пополам. Вполне возможно, что они договорятся о другом порядке раздела.

    Преимуществом дробления собственности на доли выступает отсутствие необходимости в оформлении разрешений на приобретение, продажу и т.д. Каждый вправе распоряжаться своей частью по собственному усмотрению. Однако и здесь предусмотрены некоторые нюансы.

    Особенности оформления

    Установление долей возможно, как на этапе приобретения квартиры, так и в уже купленном жилье. Если семейная пара желает определить отдельные части в жилище, при его покупке, им следует только внести в договор пункт о наличии двух собственников и решить какая доля принадлежит каждому.

    Как составить договор

    Законодательство не предусматривает конкретной формы договора. Однако в нем должны указываться следующие обязательные сведения:

    • дата и место сделки;
    • сведения о продавце и приобретателях (муже и жене);
    • характеристики покупаемого жилья;
    • цена;
    • способы оплаты;
    • количество экземпляров.

    У многих пар не возникают мысли о расставании или будущем разделе имущества. Однако, чтобы избежать проблем в случае если придется разводиться, каждый из супругов должен произвести оплату своей доли в квартире самостоятельно. На случай, если придется разрешать семейные проблемы в суде, покупателям следует сохранить любые бумаги, подтверждающие покупку своей части.

    Подписанное соглашение купли-продажи необходимо передать в Регистрационную палату Росреестра. Регистрация производится Росреестром в течении 10 дней. Далее паре нужно получить выписку из реестра прав. В ней каждый супруг будет отражен в качестве владельца собственной доли.

    Покупка квартиры в «гражданском» браке

    Гражданское и семейное законодательство устанавливает в качестве общего только то имущество, которое нажито супругами, во время законного брака. Данное правило не распространяется на сожителей, не вступивших в брачно-семейные отношения. Владельцем имущества, купленного незарегистрированными партнерами, будет тот из них, кто прописан в договоре покупки.

    Самый безопасный способ приобретения жилья в такой ситуации – покупка квартиры в долевую собственность, при которой каждый из сожителей будет иметь свою обособленную часть в жилье. Оба партнера получат отдельный документ о собственности. Далее каждый сможет распоряжаться своей долей самостоятельно. Однако здесь также действует правило преимущественной покупки.

    Определение долей после покупки

    Если семейная пара решила выделить отдельные части в жилье уже после приобретения и оформления собственнических прав, им нужно действовать следующим образом:

    1. Подготовить бумаги для выделения долей.
    2. Подать документацию в Регистрационную палату.
    3. Дождаться получения новой выписки о собственности.

    Пакет необходимых документов включает:

    1. Заявление о разделении долей.
    2. Соглашение о выделении (необходимо удостоверить в нотариате) или брачный контракт.
    3. Документы каждого супруга.
    4. Паспорт на квартиру (технический и кадастровый).
    5. Выписку из БТИ.
    6. Чек об оплате пошлины.

    Процедура оформления собственнических прав также занимает 10 дней.

    Покупка в ипотеку

    Приобретенная посредством ипотеки квартира, оформляется в качестве совместного владения. При этом кредитная организация, выдавшая такой кредит является залогодержателем ипотечного жилища. Супругам не позволяется производить выделение долей до момента внесения последнего взноса и снятия с жилья обременения.

    В случае развода до окончательной выплаты по ипотеке, разрешением вопроса о разделении квартиры на части занимается банк. Вполне возможно, что в такой ситуации каждый из бывших супругов получит собственную долю и будет обязан выплачивать отдельный долг за нее.

    Долевое строительство

    Нередко семейные пары приобретают квартиры в недостроенных домах, вкладывая на эту цель общие средства. Приобретение недостроенной жилой недвижимости подразумевает заключение договора долевого строительства (ДДУ). Владельцем квартиры по такому договору могут быть как оба супруга, так и один из них. Независимо от этого при разводе жилище признается общим и делится на равные части.

    Выделение долей по брачному контракту

    Брачный контракт (договор) представляет собой соглашение между двумя людьми, которые намереваются или уже вступили в брачно-семейные отношения. Договор становится законным только со дня регистрации брака (п. 3 ст. 43 СК РФ) и прекращает действия в момент официального развода.

    Таким документом могут определяться порядок использования совместного жилища, устанавливаться доли мужа и жены, а также способы дробления квартиры на доли.

    Составление контракта позволяет семейной паре:

    • изменить законодательные требования к собственности, определив ее в качестве долевой;
    • установить конкретные размеры долей;
    • определить суммы, необходимые для внесения мужем и женой при покупке жилья;
    • определить способ раздела при разводе;
    • установить доли детей (как имеющихся, так и будущих).

    Контракт обычно заключается еще до приобретения квартиры, соответственно в момент покупки жилища, доли определены заранее. Таким образом у супругов нет необходимости включать данные пункты в договор купли-продажи.

    При приобретении жилища посредством заключения договора купли-продажи, новый владелец должен оформить собственнические права на покупку. Если новым хозяином квартиры выступает один человек, жилище оформляется только на него. Однако чаще всего жилье покупается несколькими гражданами, например, супругами. В таком случае жилая недвижимость «по умолчанию» приобретает статус общего владения. Однако существуют способы, позволяющие при необходимости, сразу разделить приобретаемую жилую недвижимость на долевое владение.

    Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

    Особенности сделок между родственниками: может ли муж продать квартиру жене и наоборот?

    Продать недвижимость супругу можно, однако для того, чтобы сделка состоялась, должны быть выполнены определённые условия. Законодательные нормы РФ не содержат точных указаний относительно таких сделок, поэтому каждая ситуация должна рассматриваться в индивидуальном порядке.

    Особенности правового статуса

    После того как брак официально регистрируется, все имущественные отношения граждан начинают осуществляться с учетом тех особенностей, которые устанавливает семейный кодекс РФ.

    Правовой статус объекта недвижимости имеет следующие особенности:

    1. Личной собственностью супругов является то имущество, которое было приобретено по безвозмездным сделкам (по договорам дарения или наследования).
    2. Та недвижимость, которая принадлежала мужу и жене до того, как брак был зарегистрирован, по-прежнему остается личной собственностью граждан.
    3. Имущество, приобретенное в браке за счет средств семейного бюджета, приобретает статус совместного и претендовать на него имеют право оба партнера.

    Если квартира приобретена после регистрации брака – ситуация меняется и имущество приобретает статус совместно нажитого. Распоряжение такими активами имеет ряд отличительных особенностей:

    • Продажа может быть осуществлена только при получении письменного согласия от всех прочих собственников.
    • Каждый владелец доли в квартире должен выступать продавцом при проведении сделки.
    • Отчуждать недвижимость при отсутствии согласий других собственников невозможно.

    Таким образом, для того чтобы сделка стала возможна потребуется изменить правовой режим жилья и выделить доли. Но даже в этом случае сделка будет иметь ряд особенностей, так как при продаже имущества между зарегистрированными супругами имеет место ситуация, в которой часть жилья передается самому себе.

    Когда такое возможно?

    В некоторых случаях муж может продать жене квартиру или наоборот и сделка не вызовет никаких претензий со стороны регистрирующего органа и ФНС. Эти условия напрямую связаны с определением личной собственности мужа и жены.

    Недвижимость может принадлежать исключительно одному из супругов если:

    • Право собственности перешло к нему до того, как был зарегистрирован брак.
    • Если основанием для перехода права собственности была безвозмездная сделка (дарение, наследование и т. д.).
    • Если жилье передано согласно условиям брачного контракта.

    Таким образом, если жилье было приобретено мужем в так называемом гражданском браке до момента официального заключения союза – никаких сложностей, чтобы купить квартиру у супруга, не возникнет. Для того чтобы снять возможные вопросы регистратора – в договор купли-продажи необходимо внести пункт подтверждающий режим личной собственности.

    Как это сделать?

    Передать объект недвижимого имущества супругу или супруге можно следующими способами:

    1. Оформить договор дарения.
    2. Оставить жилплощадь в наследство.
    3. Выделить соответствующую долю и продать ее.

    Все большую популярность приобретают брачные договора в которых четко прописываются нюансы касающиеся раздела совместной собственности. В этом документе можно указать, что имущество имеет статус личной собственности.

    Если брачный контракт не заключен, то возникает ситуация, которая противоречит законодательным нормам РФ – супруг, являющийся владельцем жилья, на возмездной основе передает право собственности супруге, а в результате сделки возникает совместное право собственности, так как согласно статье 34 Семейного Кодекса РФ имущество, которое было приобретено за счет средств семейного бюджета в период официального брака является общим, независимо от того, на чью имя оно зарегистрировано.

    Таким образом, продавец в этой ситуации совершает сделку сам с собой, что запрещено Гражданским Кодексом РФ.

    Таким образом, для того, чтобы продать недвижимость между супругами сначала следует заключить брачный договор с указанием, что имущество имеет статус личного, а потом заключать договор купли-продажи.

    Может ли купить в ипотеку?

    Такая сделка невозможна, так как квартира из собственности супруга поступит в совместную собственность.

    Также стоит отметить, что банки крайне неохотно одобряют сделки между родственниками. Это обусловлено следующими факторами:

    • Кредитные организации опасаются, что при совершении сделок возможен сговор, призванный снизить рыночную стоимость объекта. Именно по этой причине приобретение недвижимости у супругов или детей запрещено на законодательном уровне.
    • При попытке купить квартиру в ипотеку придется доказывать банку, что сделка не является фиктивной и не проводится с целью обогащения.

    Также проведение сделок с родственниками, в том числе и с супругом, лишает участников права на получение налогового вычета.

    Основные сложности

    1. Режим совместной собственности мужа и жены. Согласно законодательству РФ все имущество, приобретенное в браке, считается совместным в равных долях. Именно по этой причине при продаже недвижимости мужем жене он юридически совершает сделку сам с собой, ведь независимо от того, кто именно будет владеть квартирой, он, как супруг, имеет право на 50% квартиры. Поэтому ответ на вопрос, может ли муж продать долю в квартире жене, отрицательный. Такие сделки на законодательном уровне признаются ничтожными.
    2. При совершении сделок с имуществом, в том случае, если продавец состоит в официальном браке, ему требуется заручиться согласием мужа или жены на сделку. Дав такое разрешение, продавец опять же будет представлять обе стороны сделки, что повлечет за собой проблемы на этапе регистрации договора и проведения регистрационных действий по переходу права собственности.

    Последствия сделки

    Если сделка все же будет проведена после ее регистрации:

    • Жилье перейдёт в статус совместной собственности мужа и жены. Продавец получит право собственности на половину своей же квартиры.
    • Если в договор купли-продажи был включен раздел о том, что доли должны быть распределены – продавцу перейдет часть объекта.
    • Все средства, полученные за продажу объекта недвижимости становятся собственностью продавца, они не переходят в бюджет семьи и распоряжаться ими может только супруг.

    Таким образом, хотя на законодательном уровне такие сделки и не запрещены – какого-либо юридического смысла они не имеют. Осуществить продажу можно заключив брачный контракт между супругами или выделив доли, которые впоследствии можно будет продать или подарить. Однако, следует помнить, что такие действия могут привлечь внимание контролирующих органов, и повлечь за собой отказ в регистрации.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    По каким правилам осуществляется продажа квартиры супругу?

    В жизни не так редко возникает необходимость оформления сделки между супругами, но из-за установленного в законе режима общей собственности зарегистрировать куплю-продажу бывает сложно, а оспорить – вопрос грамотно составленного иска.

    Поэтому перед тем, как юридически оформить продажу квартиры, стоит продумать все юридические тонкости предстоящей сделки.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46 . Это быстро и бесплатно !

    Основные сложности

    С первого взгляда никаких проблем возникнуть не должно: закон никак не ограничивает сделки между супругами или родственниками. Но в реальности есть две основные сложности.

    Режим общей собственности супругов

    По Семейному кодексу РФ все имущество, приобретенное в браке, считается общим в равных долях. Поэтому если муж продает квартиру жене, фактически он совершает сделку сам с собой: независимо от того, на кого записано имущество, он владеет половиной квартиры.

    Согласие

    Необходимость получения нотариально заверенного согласия второго супруга на сделку, даже если доли супругов выделены и продажи доли самому себе не получается. Давая согласие на куплю-продажу, супруг также представляет обе стороны сделки.

    Неприятных последствий у этих нарушений может быть несколько.

    Возникнут проблемы на этапе регистрации договора и перерегистрации имущества.

    Если позже между супругами возникнут серьезные разногласия (а исключить такой вариант никогда нельзя), недовольный может оспорить сделку, выиграть дело в суде и ее аннулировать.

    Способы передачи общей недвижимости

    Самый простой способ в подобной ситуации передать общую недвижимость – предварительно выделить доли супругов или определить квартиру как собственность мужа или жены.

    Затем в брачном договоре прописать раздельный режим собственности для приобретаемого имущества (можно это сделать даже в отношении лишь конкретной квартиры), чтобы не продавать свою долю себе же.

    Потом заключить договор продажи доли мужа жене (или наоборот). В итоге вся недвижимость оказывается совершенно легально в собственности покупателя.

    Либо прописать в брачном контракте, что после развода квартира отходит целиком одному из супругов.

    На основании этого переписать собственность, учесть, что приобретаемое имущество становится личной собственностью, а дальше уже совершать любые сделки.

    Минус этого способа в том, что если продавец может «передумать» в любой момент и оставить себе все имущество.

    Единственная ситуация, когда можно просто оформить договор купли-продажи без каких-либо предварительных операций – когда недвижимость была приобретена до брака или подарена (или унаследована), в этом случае она не считается общим имуществом и никаких сложностей при операциях с ней не возникнет.

    Но даже тогда необходимо юридически избежать сделки с самим собой, предусмотрев в брачном договоре, что купленная у другого супруга квартира становится личной собственностью покупателя (иначе продавец оказывается по обе стороны сделки).

    Еще один важный момент – доказательство реальности сделки. Если стоимость квартиры по договору будет значительно ниже рыночной, налоговую службу это может насторожить.

    В реальности никаких особых проблем, кроме разговора, это не вызовет (если только цена ни в несколько раз ниже рыночной), но все же оценивать недвижимость стоит более или менее объективно.

    Договор купли-продажи

    Он ничем не будет отличаться от договора купли-продажи третьему лицу, он заключается в простой письменной форме и в обязательном порядке регистрируется в Росреестре (стандартный срок – 18 дней).

    Почему необходимо согласие?

    Согласие на распоряжение общей собственностью – одна из важных норм (ст. 36 Семейного кодекса РФ), гарантирующих соблюдение прав каждого из супругов в браке.

    Поскольку по умолчанию все имущество, приобретенное в браке (за несколькими исключениями) будет общим, мнение и мужа, и жены должно учитываться при совершении сделки.

    Исключение – личное имущество: унаследованное, купленное до брака, подаренное. Оно принадлежит конкретному человеку и не будет делиться при разводе. Соответственно, чтобы продать личное имущество, согласия мужа или жены не требуется.

    Следует иметь в виду, что даже имущество, приобретенное формально до брака, может быть признано общим в некоторых случаях:

    • были внесены серьезные и дорогостоящие улучшения (ремонт, реконструкция);
    • недвижимость была куплена в кредит, который выплачивался во время брака – соответственно, за счет средств семейного бюджета.

    На распоряжение общим имуществом разрешение, причем исключительно в нотариальной форме, необходимо всегда.

    Зачем нужна доверенность?

    Доверенность значительно упрощает процедуру совершения сделки. В этом документе обязательно следует прописать сумму и все важные параметры сделки, указать срок действия и делегируемые другому лицу права.

    Но помимо того, что нотариальная доверенность нужна обязательно, она должна быть правильно составлена и оформлена.

    Если, например, в доверенности не указана точно сумма продажи, а содержится просто формальное согласие, после совершения сделки недовольный супруг может подать иск в суд об аннулировании купли-продажи просто потому, что он не был согласен с тем, как была оценена недвижимость, а значит согласия на продажу по указанной в договоре сумме не согласен.

    Как продавать квартиру после смерти супруга?

    После смерти одно из супругов продать недвижимость можно без риска последующей отмены сделки, только если режим собственности точно установлен.

    Если квартира принадлежала продавцу и являлась его личным имуществом, отказа от наследства или согласия наследников умершего не требуется. Но если недвижимость была общим имуществом, правильно оформить сделку сложнее.

    Обеспечить законность продажи такой квартиры можно несколькими способами:

    1. Наследники пишут отказ от наследства. В этом случае никаких претензий они предъявить не смогут.
    2. Наследники пропустили срок вступления в наследство в 6 месяцев – отказались от своей доли по умолчанию. Но следует иметь в виду, что наследники должны знать об открытии наследства (а продавец – иметь доказательства об их осведомленности), иначе они в суде могут заявить о восстановлении пропущенного срока.
    3. Наследство делится между наследниками и второй супруг продает уже только свою долю.

    Продавать «тихо» квартиру умершего супруга без согласия детей не стоит – они легко оспорят подобную сделку, даже если узнают о ней далеко за пределами срока пропуска вступления в наследство.

    Если квартира была оформлена на умершего, перед продажей необходимо вступить в наследство и переоформить право собственности, если у умершего есть дети (в том числе, от прошлых браков), их отказ от наследства или раздел имущества обязательны. Продавать юридически чужую квартиру нельзя.

    Для совершения купли-продажи необходимо дополнительно собрать некоторые документы:

    • часто требуется справка от нотариуса о том, что наследственное дело не заводилось или отказ наследников от наследства;
    • свидетельство собственности;
    • правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения);
    • выписка из домовой книги;
    • кадастровый паспорт и поэтажный план;
    • если собственников несколько – нотариально заверенное согласие каждого на сделку.

    Пакет документов будет лишь незначительно отличаться от стандартного, но первый пункт очень важен.

    Оформление сделок купли-продажи недвижимости может представлять определенную сложность, поэтому если случай непростой, лучше воспользоваться помощью юриста, опытного в подобных делах.

    Иначе сделка может быть оспорена, непосредственным последствием будет обязанность продавца вернуть полученные деньги, а покупателя – имущество.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-65-46 (Москва)
    +7 (812) 467-41-57 (Санкт-Петербург)

    Источники:
    http://law-divorce.ru/dogovor-kupli-prodazhi-doli-kvartiry-mezhdu-suprugami/
    http://allo-urist.com/dogovor-kupli-prodazhi-doli-kvartiry-mezhdu-suprugami/
    http://ros-nasledstvo.ru/dogovor-kupli-prodazhi-doli-kvartiry-mezhdu-suprugami/
    http://walaw.ru/nedvizhimost/pokupka-kvartiry-v-dolevuyu-sobstvennost-suprugami
    http://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/mozhet-li-muzh-sbyt-zhile-zhene-i-naoborot.html
    http://zhivemvrossii.com/kvartira/prodazha/suprugu.html
    http://svoe.guru/zhilaya-sobstvennost/kvartira/pokupka/doli-s-materinskim-kapitalom.html

    Бесплатная консультация юриста по телефону:

    Москва, Московская обл. +7(499)113-16-78

    СПб, Ленинградская обл. +7(812)603-76-74

    Звонки бесплатны. Работаем без выходных!

    Ссылка на основную публикацию