Оценка доли в квартире

Содержание

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Москва, Московская обл. +7(499)113-16-78

СПб, Ленинградская обл. +7(812)603-76-74

Звонки бесплатны. Работаем без выходных!

Оценка доли в квартире

Задайте вопрос юристу бесплатно!

Кратко опишите в форме вашу проблему, юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит в течение 5 минут! Решим любой вопрос!

Все данные будут переданы по защищенному каналу

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

Одним из важных этапов при продаже доли в квартире является ценообразование. Данная процедура значительно сложнее, чем продажа жилья полностью. Сложность при подготовке к сделке зачастую состоит в конфликтных отношениях между сособственниками. Рассмотрим, как проводится оценка доли в квартире.

Продажа доли без оценки

Определить стоимость квартиры в целом несложно. Существует несколько способов.

№ п/п Способ
1 Обращение в специализированную организацию
2 Анализ аналогичных предложений на рынке

Причем, величина может быть установлена собственником по его инициативе. Единственным ограничением является необходимость продажи объекта не менее 0,7 от кадастровой стоимости. В противном случае необходимо оплатить повышенный налог.

С долей ситуация обстоит сложнее. Как показывает практика, большинство собственников при выставлении часть жилья на продажу для третьих лиц определяют стоимость от общей цены квартиры. Например, гражданин продает 1/3 долю в квартире, стоимостью 3 000 000 р. Он устанавливает цену в размере 1 000 000 р.

Такая часть называется идеальной. Получить ее при продаже квартиры не полностью, а по долям, практически невозможно.

Риелторы рекомендуют установить цену на 20 – 30% ниже идеальной доли. Но даже в таком случае скорая продажа не гарантирована.

В 2020 году рынок недвижимости перенасыщен предложениями о продаже долей в квартире. Он пользуется популярностью, а основной причиной избытка предложений является необоснованно завышенная цена.

Как правило, завышенное ценообразование формируется агентствами недвижимости. При посещении организации, специалист сразу ориентирует продавца на максимальную стоимость.

Однако получение такой цены не гарантировано. Объект стоит без продажи 6 – 12 месяцев. После чего агентство предлагает значительно уменьшить стоимость. Собственник, желая сбыть часть жилья, соглашается.

Чтобы не тратить время на бесполезное ожидание, можно оценить долю самостоятельно. Рассмотрим, как это сделать.

Как определить стоимость доли в квартире при продаже

Оптимальным решением является обращение в специализированное агентство. Стоимость услуг таких компаний обычно невысока. Не более 3 000 – 5 000 р.

При выборе организации целесообразно отдать предпочтение крупному агентству, которое имеет лицензию на данный вид деятельности. Обязательным условием является заключение контракта с организацией. Подготовка документации займет 3 – 5 дней.

Важно! Обращение за оценкой потребует наличие всех документов на квартиру. Поэтому необходимо обратиться в специализированную компанию до обращения в агентство недвижимости.

Доля, без определенного порядка пользования

Под порядком пользования понимается наличие соглашения с содольщиком или решения суда о использовании квартиры. Мера может быть применена в отношении жилья, которое поделено на доли. Если часть соответствует одной из комнат, то гражданин получает право пользования конкретной комнатой на постоянной основе, а также местами общего пользования.

Зачастую такой документ у граждан отсутствует, так как определить порядок использования в однокомнатной квартире невозможно. Поэтому гражданин будет владеть долей юридически, но не сможет вселиться в помещение.

Доля с определенным порядком пользования

При наличии документа об определении порядка пользования объектом, продать часть проще. Поэтому стоимость доли будет выше.

Наличие документа подразумевает возможность свободного доступа в квартиру. Это повышает приоритет жилья на рынке недвижимости.

Положительные факторы, влияющие на оценку

Чем больше положительных факторов имеет доля, тем выше итоговая стоимость жилья.

Перечень факторов:

  1. Отсутствие других жильцов в квартире (+50% к цене). Ситуация случается редко. Но многие граждане желают пользоваться всей квартирой, купив часть. Даже если ситуация временная (сособственник несовершеннолетний, осужденный, лицо, имеющее другое жилье), покупка будет выгодной.
  2. Вторая доля сдается в аренду (+10%). Совладельцы определили порядок пользования и каждый из них распоряжается объектом по своему усмотрению. Часть будет аналогией коммунальной квартиры.
  3. Квартира имеет только 2 владельцев (+20%). Чем больше сособственников, тем ниже собственность. Причем, не имеет значение, какие у них части. Даже купив 2/3 доли, по факт гражданин сможет пользоваться только 1/3. Поэтому если объект имеет 2 совладельцев, которые имеют равные доли.
  4. Большая площадь (+30%). На практике, 80 кв.м. можно разменять на 2 однокомнатные квартиры. Поэтому, покупатель в дальнейшем может получить размен.
  5. Наличие изолированных комнат по числу владельцев (+40%). Например, двухкомнатная квартира с изолированными комнатами при наличии 2 совладельцев.
  6. Хорошие отношения между сособственниками (+20%). Если второй владелец не ограничивает возможность использования жилья, это существенный плюс к цене. Приобрести квартиру с конфликтными соседями предпочитают «профессиональные соседи».

Отрицательный факторы, влияющие на оценку

Каждый отрицательный фактор отнимает процент от стоимости части. В ряде случаев, продажа объекта является и вовсе нерентабельной. В таких ситуациях, граждане продают доли «черным риелторам» за минимальную стоимость, чтобы получить хоть какие-то деньги.

Список факторов:

  1. Большой размер части (-20%). Собственник желает получить идеальную долю. Однако на практике, это не возможно. Поэтому большая часть часто переоценена.
  2. Невозможность посмотреть объект перед продажей (-50%). Это означает, что владелец не имеет доступа в квартиру. Вариант подходит для прописки.
  3. Много жильцов (-50%). Вне зависимости от размера доли, сложно проживать в квартире, где живет чужая семья. Кроме того, это дополнительная нагрузка на сантехнику. Кроме сособственника доли в жилье имеет право проживать члены его семьи.
  4. Дорогая квартира (-100%). Если оценивается элитное жилье, то шансов продать часть практически невозможно. Проще купить целое жилье, чем долю в слишком дорогой квартире.
  5. Совладелец, состоящий на очереди на субсидию (-30%). Отсутствие личных денежных средств у совладельцев является причиной, по которой невозможно получить размен. Если потребуется доплата, они откажутся. А получение помощи от государства может растянуться на десятки лет.
  6. Наличие несовершеннолетних сособственников (-30%). Продажа доли ребенка возможна только с согласия отдела опеки. Получить его достаточно сложно. Поэтому получить размен будет сложно. Чем больше детей, тем больше сложностей с квартирой.

Порядок оценки

Предварительно необходимо выяснить, сколько стоит идеальная доля. После чего, необходимо провести анализ положительных и отрицательных факторов. Цена рассчитывается от идеальной части.

Пример. 3 комнатная квартира оценивается в 9 000 000 р. Дольщиков 3, один из них несовершеннолетний. Отношения между совладельцами хорошие, но порядок пользования не определен. Идеальная доля составит 9 000 000/3=3 000 000. Один из несовершеннолетних собственников уменьшает стоимость на 30% Возможность пользоваться долей увеличивает цену для выкупа на 20%. Таким образом, цена составит 2 700 000 р.

Но для того, чтобы доля продалась скорее, целесообразно уменьшить цену еще на 10 – 15%. Исходя из данной стоимости можно выставлять объект на продажу.

Чтобы узнать сколько стоит доля в квартире, необходимо провести беспристрастный анализ. На основании выводов можно делать расчеты. Дополнительно необходимо привлечь специалистов. Однако перед продажей объекта целесообразно получить консультацию юриста. Чтобы специалист дал точную консультацию, нужно описать ситуацию в форме обратной связи.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Независимая оценка доли в квартире в Москве и Московской области

Общие понятия

Когда квартира находится в общей долевой собственности нескольких человек, у каждого собственника имеется своя доля в праве на эту квартиру. Каждый собственник имеет право распоряжаться своей долей точно так же, как и любым другим имуществом – он может ее продать, обменять или подарить. Соответственно, долю в квартире можно оценить в денежном эквиваленте.

Чаще всего на практике оценка доли в праве на квартиру необходима в следующих случаях:

  • выкуп доли другим собственником;
  • продажа доли на открытом рынке;
  • раздел имущества между супругами или наследниками;
  • оформление наследства у нотариуса;
  • определение налогооблагаемой базы для правильного исчисления налога.

Кроме того, при обмене жилья часто требуется оценить долю ребенка, прописанного в квартире. Стоимость детской доли не может быть уменьшена в процессе обмена и соответствующий контроль осуществляют государственные органы опеки на основании результатов независимой оценки.

В ситуациях, когда доля в квартире подлежит реализации на открытом рынке (или такая реализация подразумевается), следует оценивать ее рыночную стоимость. Рыночная стоимость доли в квартире не пропорциональна стоимости всей квартиры. То есть, при продаже доли на открытом, конкурентном, рынке, стоимость 1 кв.м. общей площади в доле на квартиру будет меньше чем стоимость 1 кв.м. в аналогичной «целой» квартире.

Поясним это утверждение на следующем примере. Если у вас есть 1/2 доля в квартире, то ее рыночная стоимость не будет равна половине стоимости квартиры – она будет меньше. Почему меньше? Дело в том, что, покупая долю в квартире, покупатель фактически приобретает коммунальное, а не индивидуальное жилье, со всеми вытекающими из этого неудобствами и рисками. Поэтому, доли в квартирах, которые продаются на открытом рынке, стоят дешевле, нежели аналогичные квартиры, продающиеся целиком (в пересчете на один квадратный метр площади). Величина дисконта (скидки) к стоимости 1 кв. метра зависит от размера доли и других условий. В среднем этот дисконт составляет около 35-50%. Подробнее о расчете дисконта при оценке доли в квартире.

Несколько иная ситуация возникает когда один долевой собственник выкупает долю в квартире у другого долевого собственника этой же квартиры. Здесь собственникам желательно исходить из справедливой стоимости доли, то есть стоимость доли должна быть рассчитана прямо пропорционально величине этой доли. Возвращаясь к примеру, приведенному выше, справедливая стоимость 1/2 доли в квартире будет равна ровно половине рыночной стоимости квартиры. Только при таком подходе оба долевых собственника (тот, кто продает свою долю и тот, кто покупает) будут находиться в равных условиях. Однако такой справедливый подход возможен только при обоюдном согласии долевых собственников. Поскольку понятие “справедливая стоимость” в законе отсутствует, то в этом случае независимый оценщик оценивает рыночную стоимость квартиры целиком, а затем долевые собственники сами делят рыночную стоимость квартиры пропорционально имеющимся у них долям. При несогласии одного из собственников с таким способом расчета, он может требовать определения именно рыночной стоимости доли (что часто и происходит на практике).

Услуги по оценке доли в квартире

Наша компания предоставляет квалифицированные профессиональные услуги по оценке жилья в Москве и Московском регионе уже более 15 лет. Мы проводим как обязательную, так и инициативную оценку.

С процедурной точки зрения, оценка доли в квартире практически не отличается от оценки квартиры, поэтому все общие требования, порядок заключения договора, сроки исполнения и состав необходимых документов в этих случаях одинаковы.
См. Подробнее об порядке оценки квартиры.

При необходимости, мы можем оформить результат оценки на английском языке – как в виде информационного письма, так и в виде полного отчета об оценке.
Подробнее о составлении отчета об оценке на английском языке.
Подробнее об оценке имущества для посольства при получении визы.

Все условия оказания услуги по оценке доли в квартире уточняйте у наших сотрудников по телефону: (495) 726-86-74.

Вы также можете получить информацию о сроках и стоимости проведения оценки отправив

“Запрос о сроках и стоимости услуг по оценке доли в квартире”

Пример отчета об оценке доли в квартире

Приведенный здесь в качестве примера нашей работы типовой отчет об оценке доли в квартире для суда полностью соответствует закону №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» в редакции, действующей на дату оценки, а также федеральным стандартам оценки ФСО 1-3 и ФСО 7 “Оценка недвижимости”.

Для удобства чтения весь отчет разделен на 4 части, которые можно посмотреть здесь:

Оценка доли в квартире онлайн

Для приблизительной оценки стоимости доли в квартире, расположенной в Москве, можно воспользоваться нашим онлайн калькулятором. С помощью этого калькулятора можно оценить долю не только на текущую дату, но и на любую прошедшую дату, вплоть до октября 2008г.

“Калькулятор стоимости доли в квартире в Москве”

ВНИМАНИЕ: Данный калькулятор дает только примерный ориентир стоимости доли; для получения полноценной и точной оценки обращайтесь к нашим специалистам.

Оценка доли в квартире

Для совершения имущественных сделок с квартирой, находящейся в общей долевой собственности, необходимо знать стоимость тех или иных долей. Стоимость доли рассчитывается путем проведения оценки. В каких же случаях применяется данная процедура, и из каких факторов складывается цена доли жилья?

Когда требуется определение стоимости доли

Оценка стоимости жилья требуется тогда, когда собственник хочет продать принадлежащее ему имущество. Хорошо, если владелец имеет доступ к недвижимости и может оценить ее хотя бы предварительно. Однако нередко происходит так, что гражданин, имеющий долю в квартире, не только не проживает в данном жилом помещении, но и практически его не посещает. Тогда профессиональная оценка недвижимости оказывается еще более важной.

Другая распространенная ситуация, при которой требуется такая оценка, – это желание собственника или сразу группы собственников в принудительном порядке выкупить ничтожно малую долю совладельца. Такая практика применяется в том случае, если дольщики, решившие реализовать квартиру целиком, сталкиваются с несогласием только 1 хозяина на проведение сделки.

Конфликты подобного типа разрешаются в судебных инстанциях, однако чтобы дело было рассмотрено по существу, сторонам понадобится провести оценку стоимости спорной доли. В случае удовлетворения исковых требований собственник, инициировавший судопроизводство, должен будет выплатить ответчику компенсацию (полную стоимость ничтожно малой доли), а взамен – получить себе его часть недвижимости.

Определить, сколько стоит доля в жилом помещении, также потребуется в следующих ситуациях:

  • совершение сделок по отчуждению (не только купля-продажа, но и передача в наследство, мена и пр.);
  • разделение имущества между супругами или наследниками;
  • страхование собственности;
  • оставление доли жилья в качестве кредитного залога;
  • использование доли жилья в качестве уставного капитала фирмы.

Способ №1: как определить стоимость доли при продаже целой квартиры

Изначально хозяевам понадобится узнать рыночную стоимость отчуждаемой недвижимости. Данная сумма рассчитывается либо опытным экспертом-оценщиком, либо самими собственниками – путем простого сравнения. Этот метод заключается в мониторинге Интернет-базы квартир и поиске таких объектов, которые по описанию и параметрам схожи с параметрами продаваемой недвижимости. Важно, чтобы объявления были актуальными. Жилые помещения, с которыми проводится сравнение, должны либо продаваться в настоящий момент времени, либо быть проданными совсем недавно.

При расчете стоимости целой квартиры, которую решают продать сразу все дольщики, необходимо учитывать следующие показатели:

  1. Площадь.
  2. Этажность.
  3. Количество комнат.
  4. Наличие ремонта.
  5. Месторасположение.
  6. Тип дома и год его возведения.
  7. Окружающая инфраструктура.

После проведения сделки купли-продажи каждый дольщик получит такое количество денежных средств, которое рассчитывается по формуле «рыночная цена всей квартиры ÷ количество всех долей *размер своей доли».

Пример. 4 собственника имеют по 1/4 доли в 2-комнатной московской квартире, расположенной в спальном районе. Жилое помещение относится к категории стандартных (эконом-класс). Совладельцы решают продать недвижимость 1 покупателю. На рынке недвижимости стоимость аналогичных квартир варьируется в ценовом диапазоне от 6 до 8 млн. рублей (в зависимости от района).

Путем тщательного анализа данных собственники устанавливают, что реальная стоимость принадлежащей им квартиры – 6 млн. рублей. Это значит, что после осуществления сделки купли-продажи каждый из бывших владельцев получит по 1,5 млн. рублей (6 млн. ÷ 4 доли * 1 долю). Это значение называется идеальной ценой доли квартиры.

Способ №2: расчет цены доли, отчуждаемой близкому лицу

При реализации доли квартиры важным является и то, в пользу кого происходит возмездное отчуждение. Если приобретателем выступает 3-е лицо, то все оказывается очевидным, – расчет стоимости производится на основании реальных показателей и параметров недвижимости. Однако если приобретателем выступает лицо, знакомое и близкое продавцу, то в дело может вступить т.н. «субъективный фактор».

Собственник вправе договориться с приобретателем об определенных послаблениях и скидках на отчуждаемую долю. В таком случае цена будет индивидуальной и не подлежащей рациональному объяснению опытным оценщиком (ведь фактически владелец просто берет и устанавливает ту или иную стоимость). Данное право может быть как использовано продавцом, так и оставлено им без внимания.

Пример. После развода гражданин Н., владеющий ½ долей в праве общей собственности на жилое помещение, захотел реализовать свою часть недвижимости в пользу бывшей супруги. Женщина осталась проживать в квартире с несовершеннолетними детьми, рожденными ею от Н. Бывшие супруги договорились, что цена на отчуждаемую долю окажется меньше, чем если бы Н. реализовывал свое имущество в пользу 3-их лиц.

Женщина приобрела отчуждаемую долю по имеющемуся у нее преимущественному праву выкупа, т.к. владелицей другой ½ доли значилась именно она.

Способ №3: расчет цены доли, отчуждаемой 3-ему лицу

Самым непростым и невыгодным для владельца можно назвать тот случай, когда ему приходится продавать свою долю 3-ему лицу. Дело заключается в том, что 1 кв. м. отдельной доли всегда будет стоить меньше, чем 1 кв. м. целой квартиры (в т.ч. и такой, которая продается сразу всеми собственниками вместе). И сами жилые помещения, и доли в праве общей собственности на них могут быть полностью аналогичными, однако за кв. м. доли покупатель заплатит меньше – в среднем на 30-50%.

Наличие такой значительной скидки (дисконта) объясняется тем, что при покупке доли приобретатель также берет на себя определенные неудобства и риски, связанные с владением и/или пользованием коммунальным жильем. Кроме того, раз продавец не смог реализовать недвижимость по 1 способу (договориться с содольщиками о продаже сразу всей квартиры) или по 2 способу (продать долю совладельцу по преимущественному праву покупки или же родственнику), то это станет «звоночком» для покупателя – жилое помещение относится к категории проблемных.

Факторы, влияющие на цену положительно

Даже несмотря на понижающий дисконт, некоторые доли все равно оцениваются выше, чем другие. Это объясняется наличием следующих ценообразующих факторов:

Описание, выгода для покупателя

Свободный доступ к жилому помещению (до +30% к изначально рассчитанной цене).

Это означает, что приобретатель может начать сразу же пользоваться своей частью жилого помещения – без проблем и препон, например, со стороны агрессивно настроенных совладельцев.

Если же потенциальный покупатель рискует иметь проблемы с заселением в квартиру, то это обернется падением стоимости объекта продажи.

Соответствие количества комнат и количества собственников/общего числа долей (до +50% к цене).

Этот фактор ценится покупателями потому, что при наличии подобного соответствия они приобретают не только долю в праве общей собственности, но и реальную изолированную комнату. Обычно именно такое «покомнатное» пользование квартирой устанавливают сами собственники (в добровольном порядке) или суд (в принудительном порядке), если имеется объективная возможность в равной степени разделить жилье.

Например, идеальным вариантом для продажи считается:

  • ½ доля в 2-комнатной квартире;
  • 1/3 доля в 3-комнатной квартире. Здесь может быть 3 собственника (по 1/3 доли на каждого) или только 2 собственника – c 1/3 и 2/3 долями соответственно. Важно, что количество комнат все равно соответствует общему числу долей.

Большой метраж квартиры (до +30% к цене).

Достаточная площадь – это возможность совершения различных операций с недвижимостью в будущем.

Другими словами, даже если покупатель приобретает долю в квартире 80 кв. м. для заселения, в дальнейшем он сможет предложить другим собственникам «обменять» ее на 2 квартиры по 40 кв. м. С жилым помещением маленького метража (например, скромной «однушкой») такого сделать не удастся.

Только 1 содольщик (до +20% к цене).

Проживание в квартире с 1 содольщиком оказывается потенциально более привлекательным вариантом, чем проживание в квартире с 2 и более содольщиками. Здесь действует правило: «чем меньше собственников или прописанных лиц – тем выше цена».

Содольщик имеет другую недвижимость, хотя и проживает в квартире, где продается доля.

Для некоторых покупателей этот фактор становится приятным бонусом, ведь он означает, что в будущем другой содольщик может просто съехать. Кроме того, приобретатели воспринимают сособственников, владеющих другой недвижимостью, как людей бесконфликтных – ведь в случае чего, у них всегда будет запасная крыша над головой.

Квартира, в которой продается доля, полностью свободна (до +100% к цене).

Такой вариант привлекает большое количество потенциальных покупателей, даже несмотря на то, что отсутствие жильцов в квартире может быть временным явлением. Так, оно может длиться, пока другой совладелец не достигнет совершеннолетия, не вернется из длительной заграничной поездки и пр. И все же за приобретение доли в такой квартире нередко возникает конкуренция.

Факторы, влияющие на цену отрицательно

Напротив, оценить другие доли высоко не удается по определению. Вокруг них складываются обстоятельства, которые не благоприятствуют будущему процессу продажи. Речь идет про:

Описание, ущерб для покупателя

Наличие несовершеннолетних жильцов/несовершеннолетних собственников (до -50% от изначально рассчитанной цены).

Несовершеннолетние, особенно малолетние жильцы и/или собственники, – это потенциальная необходимость для покупателя связываться с Органами опеки и попечительства.

Если в будущем человек решит совершить какую-либо имущественную сделку с целой недвижимостью, то ему будет мало получить согласие от законного представителя ребенка. ООП также обяжут сособственников приобрести для несовершеннолетнего равноценную долю. Это может свести на «нет» всю материальную выгоду от совершения сделки.

Наличие содольщиков-жильцов, ожидающих получения квартиры от государства (до -30% от цены).

Несмотря на то, что иногда данный фактор пытаются преподнести как преимущество и перспективу скорейшего разъезда, в действительности это оказывается совсем не так. В большинстве случаев собственники, живущие в ожидании получения квартиры, «застревают» в очереди на целые десятилетия.

Дороговизна исходного жилья или самой доли.

Доли в дорогих квартирах в принципе продаются очень редко. Причина кроется в том, что спроса на такие предложения у массового покупателя нет.

Для примера можно представить квартиру за 100 млн. рублей с 2 собственниками. С одной стороны, продавец не захочет реализовывать принадлежащую ему ½ долю за чисто символическую плату. С другой стороны, долю за 50 млн. рублей никто и не приобретет, ведь если у покупателя есть такие деньги, он вложит их в более выгодное предложение.

В большинстве случаев сделки по продаже отдельных долей совершаются с квартирами низких или средних ценовых категорий. Стоимость долей не выходит за рамки 5-6 млн. рублей.

Наличие большого числа проживающих/прописанных лиц (до -30% от цены).

Густонаселенная квартира – непривлекательный вариант, ведь совместное пользование таким жильем способно превратиться в большую проблему. Еще больше ситуация усугубляется, если среди жильцов есть дети или пожилые люди.

Серьезные трудности с продажей доли возникают, если в квартире прописано/проживает более 3-4 человек.

Невозможность осмотра жилого помещения (до -30% от цены).

Если приобретатель не имеет возможности предварительно осмотреть объект сделки, это может отпугнуть его от предложения.

Неравное соотношение долей.

Когда дольщики имеют в праве общей собственности равные или примерно равные доли (например, по 1/3 доли на 3 человек, по ½ доли на 2 человек и пр.), они подсознательно относятся друг к другу более уважительно. Такое соотношение долей уверяет владельцев во мнении, что их права полностью одинаковы (несмотря на то, что их права полностью одинаковы даже при абсолютно неравном соотношении долей).

Некоторые покупатели не хотят приобретать малую часть недвижимости, если оставшейся большей частью (например, «целыми 5/6 доли!») владеет другой собственник. Другие же сами не хотят забирать во владение почти всю квартиру, полагая, что вместе с большой долей они получают и большую ответственность.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Доля в доме: когда оценки требует только часть недвижимости

Оценка доли в доме – сложная процедура, необходимая для выявления ценового эквивалента имеющейся в собственности недвижимости. С какими трудностями столкнется заказчик? Известно, что целый дом лучше половины ил одной трети, значит и спрос на последние будет меньше – как корректно провести процедуру и точно определить цену квадратным метрам? Мероприятие отличается по специфике, поэтому проводится в зависимости от ситуации двумя методиками.

Зачем нужно знать цену долевого элемента жилища?

Чаще процедура по выявлению ценового диапазона собственной площади в доме требуется при решении имущественных споров:

Раздел имущества между супругами;

Вступление в наследство;

Выкуп доли другим собственником;

Взыскание недвижимости в счет уплаты алиментов.

Процедура назначается судом или проводится независимо по инициативе заинтересованного лица.

Также мероприятие понадобится в случаях:

Необходимости перерасчета обязательных налоговых выплат;

Оформления доли под залог для займа;

Купли-продажи, сдачи в аренду или обмена;

Участия в торгах, аукционах (при взыскании задолженности, проводится сотрудниками ФССП);

Оформления страхового полиса

Иногда часть дома, находящуюся в собственности, включают в уставной капитал предприятия.

При обмене долевых элементов жилища учитывают долю, принадлежащую несовершеннолетнему: уменьшение не допустимо. Регулирование этого процесса происходит сотрудниками социальной защиты. Если предусматривают определение 1 из частей дома, требуется известить о процедуре остальных совладельцев.,/quote>

Как оценить часть дома?

Оценка доли в доме происходит двумя способами. В зависимости от целей выбирают среднее арифметическое значение или определение стоимости с учетом дисконта.

Первый случай подразумевается, если заказ поступил от всех содольщиков дома с целью продажи. Полученный в результате многоэтапных сложных расчетов ценник жилища просто делят на части согласно количеству собственников.

Если требуется продать или использовать по другому назначению одну долю, тогда нужно общую рыночную стоимость дома разделить на количество владельцев частей и дополнительно результат умножить на коэффициент, который всегда ниже 1 (0,5, 1/3). Коэффициент находится в зависимости от многих факторов и представлен соотношением части к единице.

Итоговый документ

После кропотливой работы оценщик готовит отчет о мероприятии. В нем указывает:

регистрационный номер документа;

информацию, полученную от заказчика;

сведения об оценщике;

информацию об ответственности за предоставление неверного результата;

методы, выбранные для вычисления цены;

стандарты для оценки;

результаты работы (в приложении прикрепляют расчетные таблицы, графики и другие вычисления);

Отчет об оценке доли в доме нумеруют, прошивают. Необходима печать и подпись оценщика. Процессуальный документ отдают в пользование заказчику, он вправе распоряжаться им в течение 6 месяцев.

Как лучше оценить свою долю в квартире в Москве?

В интернете достаточно объявлений о продаже долей, размещенных различными агентствами, риелторами и частными лицами. Как правило, оценка доли завышена, что негативно сказывается на продаже. Если цена доли в квартире определяется неопытными лицами, подобные объявления «зависают» порой годами. Агенты по продаже квартир или загородной недвижимости не смогут вам правильно оценить стоимость в силу совершенно специфики сделки. При расчете стоимости доли нужно понять: если продавать долю в квартире отдельно от сособственников, она считается проблемной.

Итак, разберем детали оценки доли:

Доступ в квартиру, т.е. возможность войти в квартиру и покупатель может оценить состояние квартиры в плане ремонта и общей ситуации, увидеть проживающих лиц. Ему не нужно тратить деньги и нервы, подавая иск в суд о вселении и месяц ожидая решения. Отсутствие доступа в квартиру снижает оценку доли.

Количество собственников в квартире. В идеальной ситуации один. Для покупателя открывается возможность попробовать договориться о совместной продаже квартиры в целом. Стоимость доли будет намного выше, чем если собственников несколько.

Цена зависит от количества комнат и собственников. Пример: в трехкомнатной квартире три собственника. В таком случае покупателю доли возможно занять одну комнату по цене доли (комната стоит дороже, так как является отдельно выделенным объектом). При оценке такая доля считается перспективнее.

Есть ли у сособственника дополнительное жилье. Склонить его к продаже будет проще.

Если в квартире нет проживающих лиц – это хороший плюс. Квартиру можно сдать или проживать самостоятельно.

Один из дольщиков несовершеннолетний. О совместной продаже можно забыть, так как придется получать разрешение органов опеки доли, при которой бы не уменьшалась площадь, причитающаяся несовершеннолетнего и наделять его собственностью. Такой разъезд в целом без дополнительных затрат не получится. Процесс продажи сильно затрудняется и уменьшает общую стоимость доли почти наполовину от реальной.

Наличие или отсутствие определенного порядка пользования квартирой. Существует два определяющих документа: решение суда, где прописывается порядок пользования квартирой, либо письменное соглашение, заключаемое между владельцами, заверенное нотариусом.

Сособственник является очередником по программе улучшения жилья. Это значительный минус при оценке доли в квартире, так как получение нового жилья может растянуться на длительное время.

Сложно продать долю, расположенную в центре города (ЦАО). Подобные доли сложно продать, так как цена таких объектов слишком высока и найти покупателя непросто.

  • Учитывается следующий факт: если доля больше 1/2, например 2/3, то цена приравнивается к 1/2.
  • При вышеуказанных обстоятельствах важно понимать, что может влиять на оценку, даже если вы делаете ее самостоятельно. Не нужно заблуждаться в том что, квартира стоит 6 миллионов рублей, а ваша доля составляет 1/2 она будет стоить ровно половину суммы. Конечно, грустно звучит, но такую сумму возможно было получить при договоренности с сособственником о совместной продаже, а проблемная доля стоит 50% от этой стоимости, и никто не избавляет от необходимости учитывать сложность ситуации.

    Оценка доли довольно сложна, на подобные вопросы не все риелторы готовы ответить. И только обратившись к опытным специалистам, работающим на рынке долевой собственности не первый год вы сможете с их помощью узнать цену доли квартиры для продажи в течение 5 минут. В итоге, при правильной оценке доля в квартире продается не более двух-трех недель.

    Если вас интересует оценка доли в квартире для продажи, то вам необходимо обратится к настоящим профессионалам, которые смогу вам помочь в любом вопросе. Своим клиентам мы предоставляем следующие преимущества:

    ✔ Наша команда, это профессионалы и квалифицированные работники.

    ✔ Мы поможем вам в решении любого вопроса, и предложить выгодные условия сотрудничества.

    ✔ Только мы сможем помочь вам и ответить на вопрос, как оценить стоимость доли в квартире, быстро и грамотно.

    Звоните по телефону +79035516777, Частный риэлтор в Москве Бросалин Артем Алексеевич.

    Сдается в аренду длительно квартира в Москве (ЮВАО)

    2-комнатная, 54 м 2 , 1 / 5 этаж

    Уютная комната для порядочных жильцов. Рядом метро. Все в отличном состоянии, ремонта не требует. Хороший вид с балкона. Хороший холодильник.

    Статью разместил риэлтор «Артем Бросалин»

    Просмотров: 425 | ID: 2060

    Прежде чем добавить комментарий, ознакомьтесь с правилами добавления комментариев

    Читайте также

    Правильная оценка недвижимости дает возможность продать в кратчайшие сроки и по максимально выгодной для вас цене. А вы знаете, как обычно оценивают свою собственность владельцы? Посмотрел, например, в #Циане или #Авито за сколько продаются аналоги в районе. Узнал у соседей за сколько купили.

    Продажу квартиры можно осуществить двумя способами. Первый – заняться продажей квартиры собственником и второй – обратиться за помощью к специалистам в агентство недвижимости.

    Сделки по покупке или продаже комнат в коммунальной квартире в Москве отличаются от любых других сделок с недвижимостью. Незнание законодательства и других нюансов может привести к плачевным последствиям. При продаже комнат в квартире важно верно оценить правовую ситуацию и сделать правильные действия по их оформлению.

    Как оценить стоимость квартиры в Москве самостоятельно, онлайн или обратиться в риэлторскую компанию, ведь правильная оценка главный ключ в продажи недвижимости.

    Продажа доли в квартире, самой сложной проблемой является уведомление сособственников других доль в квартире. Давайте разберем про уведомление соседей для продажи доли в квартире в Москве.

    При обмене квартиры на дом в Подмосковье необходимо узнать о наличии препятствий для прописки в доме, как месте постоянного проживания. Нужно знать какой населенный пункт подчиняет себе территориально ваш дом в Подмосковье. То есть, по какому адресу будет прописана ваша семья.

    Какие тайны и секреты хранят продавцы вторички, что они пытаются скрыть от покупателей. О чём умалчивают и что не договаривают собственники вторичного жилья при продаже. Советы и рекомендации риэлтора в Москве, как вывести продавца вторичной квартиры на чистую воду.

    Многие продавцы и покупатели на рынке вторичного жилья, когда нашли друг друга, задаются вопросом, как происходит купля-продажа квартиры. Частный риелтор в Москве Татьяна Мамонтова подробно рассказывает о схеме проведения сделки в банке за наличные средства.

    Частный риэлтор. ЦАО, Замоскворечье

    Адрес: г. Москва ул. Новокузнецкая, д. 4/12 Телефон: +7-903-551-67-77

    Предоставляю весь спектр риэлторских услуг. Большой опыт работы на рынке недвижимости Москвы, высшее юридическое образование, наличие лицензии на право заниматься риэлторской деятельностью. Приемлемые цены в сочетании с высоким качеством, оплата посл.

    Выиграть драгоценное время, расчистить поле для работы, убрать конкурента с дороги, успокоить и обнадежить собственника квартиры, создать ажиотаж и устроить аукцион, пообещать золотые горы и вообще наврать с три короба. Все это должны обеспечить агенту лжеклиенты — подставные покупатели и наниматели квартир.

    Это важнейший документ, который может пригодиться владельцам недвижимости в самых разных жизненных ситуациях — от купли-продажи имущества до судебных разбирательств. Важно, чтобы он был грамотно оформлен и не содержал ошибок, иначе его могут не принять. Рассказываем, на что обратить внимание, принимая работу у оценщика.

    По ошибке государственная пошлина за регистрацию прав на недвижимость оплачена в большем размере. Что делать и как вернуть деньги?

    Покупка квартиры – это серьёзная сделка, требующая особого внимания со стороны покупателя. Перед подписанием договора купли-продажи необходимо обратить внимание на несколько аспектов, которые позволят обезопасить себя как покупателя, и совершить сделку не переживая за то, что Вас обманут или выселят.

    В стране уже несколько месяцев действует программа субсидирования ипотеки для семей, в которых с 1 января 2018 года до 31 декабря 2022-го рождается второй и/или третий ребенок. «Росриэлт» разбирался, действительно ли гражданам с детьми выгоден такой кредит на жилье, а также насколько он доступен для них.

    Согласно Конституции, Россия является социальным государством, которое обеспечивает условия, необходимые для достойной жизни и развития человека. В соответствии с этими положениями, в России у граждан есть возможность получить жилье бесплатно от государства. Как правило, это малоимущие и нуждающиеся граждане, которые сами не в состоянии приобрести жилые помещения в собственность. Жилье предоставляются в порядке очередности, но у некоторых категорий граждан есть приоритет. Кто сегодня имеет право на бесплатную квартиру, рассказал адвокат Олег Сухов.

    На рынке недвижимости не так редко встречается ситуация, когда покупатель обнаруживает, что в приобретенном помещении прописан незнакомый ему человек. Данное обстоятельство не влечет отмену договора купли-продажи, но дает зарегистрированному человеку право проживания в квартире. Выписать такого человека принудительно в большинстве случаев можно в судебном порядке, однако то, насколько это легко будет сделать, зависит от категории зарегистрированного лица. Какие действия в такой ситуации стоит предпринять, рассказал адвокат Олег Сухов.

    Купля-продажа квартир, за обслуживание которых накопилась задолженность, отнюдь не редкость. Одним покупателям удается договориться с продавцами о снижении цены взамен на оплату долга, а для других чужие долги – неприятная неожиданность.. Советы опытного юриста и его мнение о новой инициативе властей.

    Собираемся с супругом взять ипотеку на вторичное жилье. Но в наше время нужно проверять абсолютно все. Каким образом можно обезопасить себя при покупке квартиры? Как быть, если участник долевого строительства ушел из жизни до того, как строение сдадут в эксплуатацию? Кто может претендовать на жилье, которое будет построено? Ведь деньги за жилое помещение застройщику были уже уплачены, а по факту оформить на него право собственности невозможно.

    Эра кооперативов канула в лету, оставив после себя богатое наследство в виде неоформленных в собственность квартир, недоплаченных паевых взносов и растерянных жильцов, которые ощущают себя полноправными владельцами своего жилья, однако де-юре ими не являются. Адвокат Олег Сухов рекомендует придерживаться определенных правил оформления кооперативной недвижимости, когда пай полностью не перечислен.

    Частный риэлтор. ЦАО, Замоскворечье

    Адрес: г. Москва ул. Новокузнецкая, д. 4/12 Телефон: +7-903-551-67-77

    Предоставляю весь спектр риэлторских услуг. Большой опыт работы на рынке недвижимости Москвы, высшее юридическое образование, наличие лицензии на право заниматься риэлторской деятельностью. Приемлемые цены в сочетании с высоким качеством, оплата посл.

    Цена, планировка, вид из окна, возраст дома, транспортная доступность — при выборе жилья граждане стараются учесть, как можно больше факторов. И с трудом отыскав идеальный вариант, легко закрывают глаза на другие нюансы сделки, рассказывает адвокат Олег Сухов.

    Удивительно, но факт: в нынешнее непростое время финансово-экономического кризиса, именно ипотека становится единственным доступным ресурсом для приобретения собственного жилья. Просто потому, что все остальные варианты, слишком кабальные.

    Частный риэлтор «Артем Бросалин»

    Москва, ЦАО, Замоскворечье

    Предоставляю весь спектр риэлторских услуг. Большой опыт работы на рынке недвижимости Москвы, высшее юридическое образование, наличие лицензии на прав.

    Оценка доли в квартире

    Вы можете on-line:

    Мы перезвоним в удобное Вам время!

    Заявка на бесплатную консультацию специалиста

    Ответы на любые вопросы по услугам

    Наиболее часто независимая оценка доли в квартире требуется в следующих случаях:

    • Бракоразводные процессы
    • Споры о разделе совместно нажитого имущества
    • Наследственные споры
    • Обращение взыскания на совместно нажитое супругами имущество
    • При сделках купли-продажи между родственниками или сожителями

    Оценка доли в квартире – особенности

    Независимая оценка доли в квартире имеет одну, очень важную особенность. Поскольку доля не выделена в натуре, оценке подлежит не физически выделенный объем квадратных метров, а виртуальная часть квартиры, которая далеко не всегда может быть выделена в отдельную комнату с определенным количеством площадей общего пользования.

    В случае оценки доли в квартире мнение оценочного сообщества относительно методов и подходов к оценке разделилось на два:

    1. Стоимость доли в квартире пропорциональна стоимости квартиры и размеру доли.
    2. Стоимость доли в квартире меньше величины, пропорциональной размеру доли и стоимости квартиры.

    Специалисты ООО «Центр Делового Консультирования» придерживаются второго мнения и основываются на следующем:

    • Сравнительный анализ предложений и сделок по продаже долей в квартирах, проведенный нашими специалистами совместно с агентством недвижимости «Московская Городская Служба Недвижимости» показал, что стоимость ½ доли в квартире не равна рыночной стоимости квартиры, деленной пополам, а примерно на 30-50 процентов ниже.
    • Покупка доли в квартире не означает для покупателя возможности пользоваться всей жилой площадью наравне с другими собственниками квартиры в пропорции, равное его доле.

    Пример:
    При покупке ½ доли в двухкомнатной квартире с жилыми комнатами площадью 13 кв. м и 18 кв. м покупатель такой доли вынужден дополнительно узаконить право пользования 5 кв. м, находящимися в бОльшей комнате.
    Подобное узаконивание возможно после получения судебного определения «о порядке пользования жилым помещением», или путем принудительного выкупа у второго собственника 5 кв. м, что в свою очередь, так же может быть связано с судебными разбирательствами.

    • Исходя из приведенного выше примера у доли в квартире практически всегда один потенциальный покупатель – владелец второй доли в этой же квартире. И, исходя из практики, он практически всегда не готов выкупать вторую долю исходя из рыночной стоимости квартиры.
    • Определение рыночной стоимости доли в квартире не может быть связано с так называемым «синергетическим эффектом» для второго собственника, так как подобный эффект подразумевает под собой уже не рыночную, а инвестиционную стоимость актива. А при судебных разбирательствах в силу норм действующего законодательства, для вынесения решений рассматривается только рыночная стоимость активов.

    Таким образом, специалисты оценочной компании «Центр Делового Консультирования» при оценке долей основываются на сделках по продаже именно долей в квартирах.

    Все указанные выше факторы находят отражение в Отчетах об оценке, подготовленных нашими специалистами. Ведь, чем точнее охарактеризован объект, тем точнее будет его оценка.

    Как видно из написанного выше, независимая оценка доли в квартире является важной составляющей разного рода судебных споров и в этой связи очень важным становится правильный выбор независимого Оценщика.

    Оценочная деятельность специалистов “Центра Делового Консультирования” ведется с соблюдением всех норм законодательства, регламентирующего оценочную деятельность.

    Опыт и квалификация специалистов позволяют гарантировать отсутствие замечаний к Отчетам об оценке.

    Оценка доли в квартире

    Долевая собственность квартиры – распространенное явление в современном мире. Каждый из собственников имеет долю в квартире. У каждого собственника есть право распоряжаться своей долей – продать, а также подарить или обменять. Необходимо выделить денежный эквивалент доли, чтобы разобраться в такой ситуации. Оценка квартиры может потребоваться для продажи, также достаточно часто независимая экспертиза проводится для суда. Рыночная стоимость может потребоваться для выкупа доли в квартире – ситуаций очень много, но их объединяет только одно, потребность в услугах настоящих профессионалов. Мы предоставляем свои услуги в Москве, а также Московской области.

    Стоимость оценки квартиры/комнаты/доли

    Объект оценки Стоимость Сроки
    Доля в квартире от 3 500 1-3

    *Полный прайс-лист размещен на странице Цены

    Случаи, в которых потребуется независимая оценка

    Выделим основные моменты:

    • Собственник собирается выкупить долю другого собственника;
    • Потребность в продаже доли третьему лицу;
    • При бракоразводном процессе требуется раздел имущества;
    • Требуется нотариально оформить наследие;
    • Кредит, в котором имущество будет использовано в качестве залога;
    • Договор аренды;
    • Отчеты для налоговых инстанций.

    Стоит также отметить, что стоимость доли в квартире, намного ниже, чем отдельная квартира с таким же количеством квадратных метров.

    Какие факторы могут положительно сказаться на общей стоимости доли

    Выделим ключевые моменты:

    1. Есть несколько других собственников, которые не живут в указанной квартире. Это позволяет пользоваться всем жилым пространством, без особых ограничений;
    2. Решение суда, которое позволяет одному из собственников получить целую комнату.

    Но есть также и факторы, которые могут негативно сказаться на стоимости комнаты:

    • Наличие собственников с определенными проблемами криминального типа;
    • Количество собственников превышает количество долей;
    • Здесь учитываются различные факторы, которые могут оказать существенное влияние на итоговую стоимость доли.

    Лицензии

    Какие документы потребуются для того, чтобы наш эксперт выполнил поставленную задачу

    Выделим основную документацию:

    • Информация, которая может считаться правоустанавливающей. Обязательное условие – наличие таких документов, необходимо подтвердить свое право собственности на указанную недвижимость;
    • Технический паспорт, а также другая документация такого типа;
    • Паспорт заказчика, а также другие документы, подтверждающие личность.

    Изначально специалист изучает все особенности конкретной ситуации, чтобы определить итоговую потребность в определенных документах. Мы сразу же указываем ознакомительные документы – но список может меняться, согласно мнению экспертов, работающих с клиентом.

    Почему выгодно сотрудничать именно с нашей оценочной компанией

    Многолетний опыт позволяет нашим специалистам качественно оценивать объекты недвижимости, полученные отчеты считаются официальной документацией и могут рассматриваться судебными инстанциями. Профессионализм наших сотрудников позволяет рассчитывать на получение качественной оценки имущества – мы готовы учитывать многие факторы, позволяющие определить реальную стоимость недвижимости. Отчетная документация будет получена согласно срокам, указанным в договоре.

    Источники:
    http://www.c-a.ru/Ocenka_doli_v_kvartire.htm
    http://ros-nasledstvo.ru/otsenka-doli-v-kvartire/
    http://sodx.ru/ocenka/nedvizhimoe-immushchestvl/otsenka-doli-v-dome/
    http://rosrealt.ru/moskva/kak-luchshe-ocenit-svoyu-dolyu-v-kvartire
    http://pcbc.ru/otsenka-doli-v-kvartire
    http://peko.pro/otsenka/otsenka-kvartiry-komnaty/
    http://glavny-yurist.ru/ocenka-imushhestva-pri-razdele-imushhestva-suprugov.html

    Бесплатная консультация юриста по телефону:

    Москва, Московская обл. +7(499)113-16-78

    СПб, Ленинградская обл. +7(812)603-76-74

    Звонки бесплатны. Работаем без выходных!

    Ссылка на основную публикацию