Покупка квартиры несовершеннолетним от 14 до 18 лет

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми-собственниками

Продажа квартиры с несовершеннолетними собственниками и детьми, находящимся под опекой или попечительством, прописанными в объекте, недвижимости возможна. Но на сделку нужно получить дополнительное разрешение от органов опеки и попечительства. В статье расскажем, как правильно провести сделку, в каких случаях она невозможна.

Можно ли продать квартиру с несовершеннолетним собственником или проживающим

Законы России не запрещают сделки с недвижимостью, право собственности или проживания на которую находится у несовершеннолетнего гражданина. Согласно Семейному и Гражданскому кодексам, несовершеннолетними считаются лица, не достигшие 18 лет. Согласно статьям 26–28 ГК РФ, на дееспособность до 18 лет влияет возраст:

  • с 14 до 18 лет ребенок считается ограниченно дееспособным — то есть может ставить подписи на документах, но не может сам инициировать разные сделки с недвижимостью;
  • с 6 до 14 лет ребенок считается частично дееспособным, но не может ставить подписи на документах;
  • до 6 лет ребенок считается полностью недееспособным, и всю ответственность за него несут родители либо опекуны.

В отдельных случаях ребенок становится полностью дееспособным в 16 лет — например, после эмансипации или в результате вступления в брак. В этих случаях гражданин 16–18 лет может сам распоряжаться своим имуществом, и участие органов опеки в сделке не требуется.

Порядок продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка в 2020 году включает в себя обязательное получение разрешения от органов опеки и попечительства. Без него сделку могут признать незаконной и аннулировать. Чтобы получить разрешение на продажу, нужно подать в органы опеки и попечительства заявление. Сотрудники органов опеки и попечительства могут всячески проверять сделку, например, беседовать с ребенком и родителями, опекунами, изучать документы на приобретаемую недвижимость, запрашивать другие бумаги, осматривать жилье.

Какие требования предъявляют к сделке органы опеки и попечительства

Защита имущественных прав несовершеннолетних — одна из функций органов опеки и попечительства. Они контролируют сделку и требуют, чтобы ребенку предоставили:

  • долю соразмерную площади в старой квартире, если он являлся
  • собственником квартиры;
  • своевременную регистрацию в новой квартире;

деньги на расчетный счет, если продаваемая квартира — не единственная недвижимость в собственности, либо в связи с переездом в другой город.

Например: Петя и его родители имеют по ⅓ доли от квартиры. Они решили ее продать и пришли в органы опеки, чтобы получить разрешение. Опека потребует, чтобы Пете выделили в новом жилье долю соразмерно площади продаваемой квартиры. Например, если площадь 60 м² и Пете принадлежит ⅓, в новой квартире ему должно принадлежать не менее 20 м². Если новая квартира будет 80 м², доля Пети составит четверь. А у Васи и родителей две квартиры, в каждой из которых — по ⅓ доли. При продаже одной квартиры родители могут просто положить деньги на расчетный счет Васи, потому что у него фактически остается жилье.

Продажа доли ребенка в квартире или в объекте недвижимости, в котором прописан ребенок до 18 лет — сделка с дополнительными ограничениям. Органы опеки и попечительства могут запретить ее, если:

  • Один из родителей или опекунов отказывается от сделки. По закону, продать недвижимость можно, только если все участники сделки согласны с ней. Интересы ребенка представляют оба родителя или опекуна, поэтому нужно согласие родителей на продажу квартиры несовершеннолетнего или его доли.
  • Новое жилье хуже предыдущего. Например, если после продажи квартиры ребенка переселят в жилье меньшей площади, без ремонта или в аварийном состоянии.
  • Права ребенка ущемлены. Например, если после продажи единственной доли несовершеннолетнего собственника ему не выделят долю в новом жилье.
  • Ребенок не прописан в новом жилье. По закону, ребенка нельзя выписать «в никуда» — выписка ребенка из квартиры при продаже квартиры сопровождается регистрацией по другому месту жительства. Это особенно актуально для тех, кто продает жилье с несовершеннолетними прописанными лицами.
  • Покупаемое жилье недостроено. Если строительство завершено менее, чем на 70%, органы опеки и попечительства откажут в выдаче разрешения. Указанный процент актуален для Тюмени, в регионах значение может отличаться.
  • В новом жилье нет удобств. Если в доме или квартире, которую вы будете покупать, нет инженерных коммуникаций или их части, органы опеки и попечительства откажут в разрешении. К удобствам относятся горячая и холодная вода, электричество.
  • Ребенок — наследник, не вступивший в права. При продаже недвижимости, наследником которой по завещанию является несовершеннолетний, нужно сначала вступить в право наследования и оформить собственность на ребенка.
  • Доля в новом жилье меньше. Если родители решили купить меньшее по площади жилье и выделить такую же долю, как и раньше, например, ½, органы опеки обяжут их выделить большую долю. По закону, метраж собственности ребенка не может уменьшаться.

Например: Родители Маши продают квартиру площадью 90 м². У каждого — по ⅓ доли, то есть каждый владеет 30 м². Следом они покупают новую квартиру площадью 75 м². В этом случае родители обязаны выделить долю, равную не меньше 30 м² — сколько было в предыдущей квартире. То есть Маша получит ⅖ от жилья.

Когда можно перечислить деньги от продажи на счет ребенка

В некоторых случаях часть средств от продажи квартиры перечисляется на счет ребенка. В дальнейшем их можно использовать с разрешения органов опеки на приобретение другого объекта недвижимости, при условии наделения ребенка собственностью в ней. Также ребенок в праве снять данные денежные средства после совершеннолетия. К таким случаям относится:

  • Переезд в другую страну. В этом случае родители могут не выделять долю ребенку, у которого была доля в проданной квартире. Чтобы получить разрешение, нужно предоставить доказательства переезда, например, оформленную визу на долгосрочное проживание.
  • Переезд в другой город. В этом случае тоже можно не выделять долю, но с одним существенным ограничением. Деньги, полученные от продажи доли несовершеннолетнего, должны быть перечислены на счет ребенка.

В каких случаях возможно отступление от норм права

Законодательство предусмотрело возможность опеки принимать решение индивидуально в каждом случае. Некоторые требования закона можно не выполнять при определенных условиях. В их числе:

  • Покупка недостроенного жилья. Оформление права собственности ребенка на недвижимость или долю в ней откладывается до момента ввода жилья в эксплуатацию. Но все время строительства ребенок должен быть где-то прописан, то есть иметь фактическое место проживания.
  • Тяжелая болезнь ребенка. Если ребенку нужно дорогостоящее лечение, можно получить разрешение опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним, даже если приобретаемое жилье хуже проданного. С условием, если разница в стоимости недвижимости пойдет на лечение.
  • Состояние ребенка, при котором нельзя жить в квартире. При аллергических реакциях, хронических заболеваниях и врожденных патологиях можно приобрести жилье хуже проданного, если ребенок не может проживать в нынешнем. Например, поменять квартиру рядом с промышленным предприятием на частный дом меньшей площади в деревне.
  • Потребность ребенка в специализированном учреждении. Если несовершеннолетнему гражданину нужны школа-интернат, коррекционная школа, лицей закрытого типа или другое специализированное учреждение, которого нет в городе, допускается переезд в другой город. Возможно незначительное ухудшение жилищных условий. Но выделение доли несовершеннолетнему при продаже квартиры тоже обязательно.

Важно! У сотрудников органов опеки и попечительства нет четкого регламента действий, которого они обязаны неукоснительно придерживаться. В каждом случае рассматриваются все нюансы сделки, и опека действует в интересах ребенка. Если органы опеки и попечительства заподозрят, что вы пытаетесь «прикрыться» одной из вышеперечисленных ситуаций для получения личной выгоды, сделка затянется или вовсе не будет разрешена.

Пошаговая инструкция: как продать квартиру с несовершеннолетним, имеющим права на нее

Давайте рассмотрим все ситуации, в которых для проведения сделки требуется разрешение органов опеки и попечительства. Всего их четыре:

  • несовершеннолетний является собственником продаваемой квартиры;
  • ребенок имеет долю в продаваемом жилье;
  • несовершеннолетний прописан в квартире;
  • ребенок указан в завещании, но не вступил в права наследования.

У всех этих ситуаций есть свои особенности — мы подготовили пошаговые инструкции для каждого из четырех случаев.

Как продать квартиру, если собственником всей квартиры или ее доли является несовершеннолетний ребенок

Может ли несовершеннолетний ребенок быть собственником квартиры? Может, если его родители до этого купили жилье и оформили в его собственность, либо ребенок вступил в наследство. Может ли опекун продать квартиру несовершеннолетнего ребенка? Может, но с жесткими ограничениями:

  • если несовершеннолетнему будет куплена квартира не хуже и также передана в собственность;
  • если деньги от продажи будут перечислены на счет ребенка, но только в случае, если продаваемая квартира — не единственное жилье в собственности несовершеннолетнего.

Чтобы оформить сделку, следуйте простой инструкции.

Шаг 1. Соберите документы

Чтобы получить разрешение органов опеки и попечительства и зарегистрировать переход права у в Росреестре, вам понадобятся:

  • Заявление обоих родителей или законных представителей ребенка.
  • Паспорт гражданина Российской Федерации ребенка (при достижении 14 лет) + свидетельство о рождении, или свидетельство о рождении (если ребенок не достиг 14 лет).
  • Паспорта или другие документы, удостоверяющие личность законных представителей несовершеннолетнего — родителей либо опекунов.
  • Выписка из Росреестра, подтверждающая право собственности ребенка на квартиру — получите ее в местном Росреестре или закажите онлайн, на официальном сайте.
  • Правоустанавливающий документ: договор купли-продажи, приватизации, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию, договор участия в долевом строительстве, уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве, решение суда о признании права собственности.
  • Справка о строительной готовности объекта не менее чем на 70% при участии в долевом строительстве.
  • Кадастровый паспорт с экспликацией — если по каким-то причинам он утерян, получите его в БТИ.
  • Справка о кадастровой стоимости недвижимости — цену можно посмотреть на сайте Росреестра либо заказать выписку из ЕГРН.

Опционально опека может потребовать другие документы. Например, бумаги, подтверждающие приобретение нового имущества — соглашение о задатке либо договор купли-продажи.

Внимание! В опеку предоставляют документы не только на отчуждаемое имущество, но и на приобретаемое. Попросите у продавца предоставить вам кадастровый паспорт и выписку из Росреестра, подтверждающую его право собственности. Данные этих документов понадобятся для составления заявления.

Шаг 2. Напишите заявление в органы опеки и попечительства

Придите в местное отделение органов опеки и попечительства, либо в одно из отделений многофункциональных центров предоставления государственных и муниципальных услуг и напишите заявление на получение разрешения на продажу квартиры. Вам предоставят образец. В заявлении обязательно должны быть указаны следующие данные:

Общая и жилая площадь отчуждаемой и приобретаемой недвижимости.

Данные собственников отчуждаемого жилья — несовершеннолетнего, и приобретаемого — продавца.

  • Точный адрес обеих квартир.
  • Номера выписок из ЕГРН, подтверждающих право собственности указанных лиц на обе квартиры.
  • Обязательство передать в собственность ребенка приобретаемую недвижимость.
  • Дата и подпись заявителей — законных представителей.

Если законный представитель один, нужно будет приложить к заявлению доказательства этому. Например, свидетельство о смерти, документ о признании одного из родителей без вести пропавшим. Если один из представителей просто не может лично приехать в отдел опеки, нужно предоставить нотариально заверенное разрешение на продажу жилья.

Госпошлину за подачу заявления платить не нужно. Согласно ч. 3 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве», документы рассматривают в течение 15 дней с момента подачи заявления. До конца этого срока органы опеки обязаны выдать предварительное разрешение или отказ в его выдаче. Отказ органа опеки и попечительства должен быть мотивирован. Предварительное разрешение или отказ могут быть оспорены в судебном порядке. Обычно компетентные органы не устанавливают конкретный срок действия разрешения, однако в некоторых регионах он определен законодательством субъекта РФ. Если же такие сроки не установлены, документ будет действителен до востребования. Если конкретный срок установлен, сделку по продаже можно провести только пока действует разрешение. Если в течение указанного срока продать квартиру не удалось, всю вышеуказанную процедуру придется пройти заново.

Покупка квартиры несовершеннолетним от 14 до 18 лет

Покупка квартиры несовершеннолетним детям – достаточно частая практика, к которой родители прибегают, исходя из разных соображений. Не противоречит ли такая сделка нормам закона, как правильно ее провести и можно ли рассчитывать на налоговый вычет?

Причины приобретения квартиры несовершеннолетнему

Наиболее очевидная причина – забота о благополучии сына или дочери. Предсказать каким будет материальное положение семьи спустя несколько лет крайне сложно. Имея возможность вложить деньги в недвижимость на данном этапе, лучше сделать это – ребенок гарантировано будет обеспечен жильем.

Многие семьи приобретают жилье сыну или дочери для того, чтобы его невозможно было отнести к разряду общей совместной собственности, подлежащей разделу при разводе. Детское имущество останется таковым как в случае сохранения семьи, так и при ее распаде.

Еще одна причина – желание вывести недвижимость из зоны риска в случае притязаний на нее со стороны кредиторов или других сторонних организаций. Детское имущество не может быть отчуждено.

Законодательная база

Имеется ли у родителей возможность оформить квартиру на не достигшего совершеннолетия ребенка? В соответствии с Конституцией РФ (ст. 35), каждый гражданин страны имеет право владеть и распоряжаться имуществом, а ст. 17 ГК РФ закрепляет гражданские права за всеми, начиная с момента рождения – ребенок имеет полное право стать собственником жилья.

Особенности владения квартирой

В связи с неполной дееспособностью одного из участников сделки возникают определенные ограничения.

Законные представители

Родители (опекуны, попечители) имеют право приобрести недвижимость ребенку, на их плечи ложится оплата вместо него налога за имущество. Несмотря на вложение своих денег, они не могут распоряжаться приобретенной квартирой – делить ее на доли, оформлять в качестве залога, передавать в наследство и пр. Единственная возможность заключается в продаже одного объекта недвижимости и встречном приобретении другого – он не может уступать в площади предыдущему (допускается лишь улучшение условий, но не их ухудшение). На проведение такой сделки необходимо получить разрешение от органов опеки и попечительства (добиться положительного решения удается далеко не всегда). Такое ограничение служит гарантией того, что интересы несовершеннолетнего будут соблюдены.

Когда собственник сможет распоряжаться имуществом?

С момента оформления прав собственности несовершеннолетний имеет право проживать на приобретенной ему жилплощади, но может ли он ею распоряжаться? Права лиц, достигших возраста 14 лет, регламентируются ст. 26 ГК РФ. В соответствии с законом они признаются ограниченно дееспособными – дети уже могут осознавать последствия своих действий, но распоряжаться принадлежащим им имуществом (дарить, продавать, сдавать в аренду и пр.) имеют право только с разрешения своего законного представителя.

После достижения 18 лет наступает полная дееспособность – владелец квартиры получает право самостоятельно распоряжаться ею.

Если несовершеннолетний по достижении 16 лет вышел на работу по трудовому договору (контракту), вступил в брак или занялся с согласия родителей предпринимательской деятельностью, то решением органов опеки или суда он может быть признан дееспособным (ст. 27 ГК РФ).

Особенности оформления

Процедура покупки недвижимости в пользу несовершеннолетнего аналогична алгоритму заключения ДКП между дееспособными лицами. Разрешение от органов опеки получать не нужно, поскольку родители (опекун, попечитель) никак не нарушают интересов ребенка, его материальное положение улучшается. Действия ограниченно дееспособного участника контролирует его законный представитель, подписи ставят оба (ребенок подписывается в качестве покупателя, родитель или опекун подтверждает свое согласие).

Порядок действий

  1. На первом этапе нужно найти подходящую недвижимость на вторичном рынке или в строящемся доме (во втором случае данные несовершеннолетнего вносятся в договор долевого участия). Если ребенок уже достаточно самостоятелен, то стоит обсудить выбор с ним – возможно, придется рассматривать варианты, расположенные рядом с учебным заведением, где он планирует проходить обучение после окончания школы.
  2. После того как объект выбран, нужно выделить время на его осмотр – при ближайшем рассмотрении квартира может показаться менее привлекательной. Не мешает пообщаться с проживающими рядом людьми – это позволит выявить неблагополучных соседей или узнать о коммунальных проблемах.
  3. Если все условия удовлетворяют, остается обсудить с продавцом все детали, поставив в известность, что жилье приобретается ребенку. Особого значения для продавца эта информация не имеет, но он вправе знать, что в сделке принимает участие несовершеннолетнее лицо, наряду с которым будет ставить свою подпись и представитель.
  4. При оформлении договора в графе «покупатель» будет стоять ФИО ребенка (начиная с 14 лет он должен присутствовать при заключении договора и ставить свою подпись). В обязательном порядке приводятся данные законного представителя.
  5. ДКП нужно обязательно заверять у нотариуса, если продается имущество несовершеннолетнего/недееспособного, но если оно приобретается в его пользу, то в нотариальную контору стороны обращаются по соглашению друг с другом (то есть ДКП можно оформить в простом письменном виде).
  6. После подписания ДКП оформляется акт приема-передачи, осуществляется полный расчет (требуется написанная от руки расписка о получении денег), подается заявление на государственную регистрацию (несовершеннолетний должен поставить свою подпись), оплачивается госпошлина (2 000 руб. на 1 собственника, если их несколько, то сумма умножается на количество).

Если документ не нужен при регистрации, то целесообразно подписывать его после того, как факт перехода прав собственности внесен в реестр. За время оформления документов (регистрация иногда откладывается по объективным причинам) могут произойти непредвиденные события, которые ухудшат характеристики жилья. Если акт уже подписан, то исправлять проблемы придется покупателю, а если нет – то продавцу.

Документы от продавца

Со стороны продавца требуются:

  • его паспорт;
  • бумаги, служащие основанием для владения жильем (ДКП, свидетельство о приватизации или о праве на наследство, дарственная);
  • выписка из ЕГРН, заменяющая в данный момент свидетельство и кадастровый паспорт;
  • технический паспорт (следует убедиться, что перепланировок не было или владелец их узаконил);
  • согласие на проведение сделки со стороны других собственников (требуется заверить бумагу у нотариуса);
  • выписки с лицевого счета, из домовой книги.

Документы от покупателя

В 14 лет ребенок уже имеет паспорт. Помимо этого документа на заключение договора он должен взять свое свидетельство о рождении, которое подтвердит права законного представителя. От родителя требуется только паспорт. Опекун, в дополнение к удостоверению личности, должен предоставить постановление о назначении опеки.

Образец договора

Сроки

Поскольку разрешения от органов опеки не требуется, сроки заключения ДКП зависят прежде всего от продавца. Если у него готовы все документы, то процесс займет не больше месяца с учетом выбора удобного времени для осмотра помещения, обсуждения и согласования деталей (могут возникнуть спорные вопросы), составления договора купли-продажи (если обращаться к нотариусу стороны не планируют, то работу стоит доверить юристу) и его подписания. Оформление перехода прав при подаче через МФЦ, в соответствии со ст. 16 218 ФЗ, занимает 9 рабочих дней, но стоит учесть, что отсчет начинается с момента получения документов регистратором. Как правило, на практике процедура занимает около 12 дней.

Особенности покупки квартиры в ипотеку

Одним из недостатков приобретения жилья несовершеннолетнему является необходимость оплачивать покупку имеющимися в наличии средствами – в преобладающем большинстве случаев банки не одобряют заявку на кредит, если залоговое имущество будет принадлежать лицу, не имеющему полной дееспособности. Это объясняется тем, что продать его с торгов банк не имеет права, согласие от органов опеки на это получить не удастся. Если и получится найти кредитную организацию, которая решит предоставить кредит, то потребуется дополнительное обеспечение и значительно увеличенный первоначальный взнос.

О налоговом вычете

На покупку жилья родители тратят свои деньги. В связи с этим возникает вопрос о возможности получения налогового вычета, положенного налогоплательщикам в размере 13% от 2 млн. руб. (если сумма покупки меньше 2 млн. руб., то возврат налога осуществляется с нее, оставшуюся часть можно получить при следующем приобретении). До 2014 года этот вопрос не регулировался Налоговым кодексом, решение принималось в каждом случае индивидуально. С 2014 года в НК РФ были внесены изменения, в соответствии с которыми законные представители получили право на возврат НДФЛ при приобретении квартиры ребенку (п.6 ст.220 НК РФ). Согласия его на это не требуется.

Если жилье приобретается одним из родителей и ребенком

Родитель, приобретший жилье в собственность себе и сыну/дочери, получает налоговый вычет на обе доли квартиры.

Если квартира будет принадлежать родителям и детям

В этом случае при приобретении квартиры один из родителей или они оба могут получить часть налогового вычета, положенного не имеющему полной дееспособности члену семьи (в налоговую инспекцию предоставляется соответствующее заявление). О распределении супруги договариваются между собой.

В сделке могут принимать участие не только супруги, но и другие родственники (дедушка, бабушка и пр.).

Если жилье приобретается только ребенку

Если родители приобретают жилье исключительно для ребенка, то они получают право на налоговый вычет в полном размере, если не использовали его ранее (вычет предоставляется 1 раз в жизни в размере не более 260 тыс. руб. при покупке за наличные средства). В случае получения полной суммы они уже не смогут рассчитывать на возврат НДФЛ. При этом юный собственник после достижения совершеннолетия сможет воспользоваться своим правом на налоговый вычет (считается, что его получили родители, а не он).

Доверенность на покупку квартиры

Нужна ли доверенность на совершение покупки в пользу несовершеннолетнего? В соответствии с законом, от его лица действуют законные представители – именно они дают разрешение на выполнение любых юридических действий (в том числе – на оформление доверенностей). В связи с этим доверенность не нужна – необходимые полномочия уже имеются. Для проведения сделки достаточно подтвердить свои права действовать в интересах ребенка:

  • от родителей требуются паспорта и свидетельство о рождении сына/дочери (ст. 64 СК РФ);
  • опекуны и попечители должны предоставить свои документы и акт органов опеки (часть 1, ст. 32, 33 ГК РФ).

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область – +7(499)648-11-59
    • Санкт-Петербург и область – +7(812)655-72-96

Покупка квартиры несовершеннолетним от 14 до 18 лет

Покупка квартиры несовершеннолетним – это достаточно частое явление. Именно таким образом многие родители заранее решают проблему ребенка, связанную с отсутствием жилплощади. В чем особенности этой сделки и чем она отличается от обычной купли-продажи недвижимости – читайте в этой статье.

Можно ли оформить покупку квартиры на несовершеннолетнего ребенка

По закону, несовершеннолетний, вне зависимости от возраста, может стать собственником квартиры, дома или любой другой недвижимости. Однако исходя из требований ст.26 и 28 ГК РФ, подобные договоры могут заключаться только при согласии или даже при прямом участии законных представителей ребенка: родителей, опекунов или попечителей.

Если не учитывать указанный выше момент, то такая сделка ничем не отличается от обычной, просто владельцем, по договору купли-продажи, указывается именно ребенок, вне зависимости от того, кто именно подписывает документ.

Следует учитывать, что дети в возрасте от 16 до 18 лет могут быть признаны, по решению суда, совершеннолетними. Это возможно если они вступили в брак или начали полноценно, официально работать.

Особенности владения квартирой несовершеннолетним

Несовершенный владелец квартиры имеет право проживать в ней, использовать ее по собственному усмотрению и так далее, но не может сдавать ее аренду, продавать, дарить, обменивать и так далее без разрешения органов опеки.

Кроме того, у несовершеннолетнего невозможно забрать жилье за долги, чем нередко пользуются представители. Достаточно сделать ребенка собственником жилья и банк не сможет его реализовать на аукционе.

Как оформить квартиру при покупке на несовершеннолетнего ребенка

Как было сказано ранее, сама процедура практически ничем не отличается от обычной купли-продажи жилья. Разница только в том, что представитель несовершеннолетнего или действует от его лица или дает разрешение на то, чтобы он действовал условно самостоятельно (под контролем взрослого).

Порядок действий

  1. Выбрать подходящую недвижимость. Самостоятельно или при помощи риелтора.
  2. Договориться с продавцом.
  3. При необходимости – обсудить ситуацию с ребенком. Это актуально, если несовершеннолетний очень самостоятельный или же в том случае, когда есть несколько вариантов для покупки и взрослый не может сам определиться с тем, какой выбрать.
  4. Заключить договор купли-продажи от лица ребенка или выдать ему согласие на подписание этого договора (согласие оформляется прямо у нотариуса, который будет заверять сделку).
  5. Совершить оплату исходя из достигнутых договоренностей.
  6. Оформить право собственности на ребенка в Росреестре.

Документы

Перечень документов для такой сделки практически не отличается обычного комплекта:

  • Паспорт представителя.
  • Документы ребенка (паспорт или свидетельство о рождении).
  • Документы, подтверждающие права представителя.
  • Бумаги на квартиру.

Расходы и сроки

При покупке квартиры несовершеннолетним выделяют только два основных вида расходов:

  • Оплата услуг нотариуса. Зависит от суммы сделки. Может варьироваться в широких пределах, но практически никогда не бывает меньше 2000 рублей.
  • Госпошлина за переоформление права собственности в Росреестре. 2000 рублей на 1 человека.

Сроки аналогичны обычной процедуре, ведь разрешение от органов опеки не требуется. Как следствие, если все предварительные договоренности достигнуты, то непосредственное оформление нужных документов займет от силы 1 день. И еще около двух недель будет происходить переоформление права собственности.

Доверенность от несовершеннолетнего на покупку квартиры

По закону, от лица несовершеннолетнего могут действовать его законные представители и доверенность им для этого не нужна. Более того, чтобы выдать такую доверенность, несовершеннолетний сначала должен получить согласие своего представителя. Получается, что представитель будет давать разрешение на выдачу доверенности самому себе, что является абсурдом.

Вместо доверенности достаточно предоставить документы, которые подтверждают факт того, что данный взрослый является законным представителем ребенка. В случае с родителями, обычно достаточно того, что ребенок будет записан у них в паспортах и у них на руках будет его свидетельство о рождении.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Покупка квартиры несовершеннолетним от 14 до 18 лет

Дети могут быть владельцами недвижимости вне зависимости от возраста. Оформление жилья на ребенка дает гарантию, что к наступлению совершеннолетия он будет обеспечен собственной жилплощадью и никакие семейные обстоятельства не уменьшат его прав.

Однако нередко возникает необходимость в продаже или обмене недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, а такие сделки имеют немало особенностей. О том, какие права по распоряжению жильем имеют ребенок и его родители, — в карточках «РБК-Недвижимости»

Оформление В каких случаях ребенка делают собственником жилья

Самая распространенная причина, по которой недвижимость оформляют на несовершеннолетнего ребенка, — желание заранее обеспечить его собственным жильем, которое родители не смогут поделить между собой при разводе. В этом случае квартира не будет считаться совместно нажитым имуществом супругов. Также оформление жилья на ребенка происходит, если оно подарено ему или перешло к нему по завещанию.

Бывают случаи, когда взрослые оформляют квартиру на ребенка, чтобы защитить имущество от притязаний кредиторов, перед которыми у родителей есть неисполненные финансовые обязательства.

Права ребенка Могут ли дети распоряжаться своей недвижимостью

Нет, самостоятельно распорядиться имуществом несовершеннолетние дети не могут. Те, кто не достиг 14 лет, в сделках не участвуют совсем — от их имени выступают родители (либо усыновители или опекуны). Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с жильем, но только с письменного разрешения родителей (либо усыновителей или опекунов).

В обоих случаях сделки с жильем, оформленным на ребенка, могут быть совершены только с согласия органов опеки и попечительства.

При этом несовершеннолетний может получить право самостоятельно распоряжаться недвижимостью с 16 лет, если будет признан органами опеки или судом полностью дееспособным (например, если он работает, вступил в брак и т. п.).

Права родителей Могут ли родители распорядиться недвижимостью ребенка

Жилье, оформленное на ребенка, является исключительно его имуществом, родители не имеют на него права собственности. Родители или другие законные представители несовершеннолетнего не могут только по своей воле продать, обменять или подарить принадлежащую ему недвижимость. Они также не могут сдать собственность ребенка в аренду, передать в безвозмездное пользование или в залог, разделить имущество, выделить из него доли. На все нужно согласие органов опеки и попечительства — без этого никакие сделки, влекущие уменьшение имущества ребенка, невозможны.

Продажа В каких случаях органы опеки дают на нее разрешение

Органы опеки одобряют сделки с недвижимостью, которая принадлежит детям, только в случае их выгоды — ребенок-собственник должен быть обеспечен альтернативной квартирой такой же или большей площади. Родителям или представителям ребенка придется доказать не только то, что он не останется без жилья, а еще и то, что его жилищные условия не ухудшатся.

Разрешение на продажу квартиры, оформленной на несовершеннолетнего, можно получить при перемене места жительства и при исключительных обстоятельствах, касающихся интересов ребенка (например, в случае оплаты его лечения). Но решение этого вопроса остается, опять же, за органами опеки.

Альтернатива На что обращают внимание органы опеки

Месторасположение жилья органы опеки также учитывают и могут не дать разрешения, если взамен московской квартиры ребенку предлагается жилье в регионах.

Органы опеки также обратят внимание на цену жилья. Если стоимость предлагаемой ребенку квартиры меньше цены принадлежащей ему жилплощади, то они могут обязать родителей перечислить разницу на банковский счет несовершеннолетнего — доступ к нему он получит, когда достигнет совершеннолетия.

Есть еще одно ограничение: родители (усыновители или опекуны) и их близкие родственники не могут выкупить у ребенка квартиру.

Доля Как продать, если ребенку принадлежит часть квартиры

Если ребенок владеет долей в квартире, то продать такое жилье тоже можно лишь с разрешения органов опеки. Они могут дать согласие, если несовершеннолетний будет обеспечен долей в другой квартире, но эта доля должна быть не меньше и не дешевле, чем в продаваемом жилье.

Как купить квартиру на ребенка?

Вопрос:

Я хочу купить квартиру своему ребенку. Ребенок несовершеннолетний. Можно ли оформить покупку квартиры только на него, и как правильно это сделать?

Ответ:

Если ребенку повезло с близкими людьми, и кто-то из них (не обязательно родители) хочет купить квартиру именно ему и оформить право собственности квартиры только на ребенка, то такому благодетелю нужно знать следующие вещи.

Купить и оформить квартиру только на ребенка – можно. Но есть некоторые тонкости. Пока ребенок несовершеннолетний, он не имеет права самостоятельно принимать решения и совершать сделки с недвижимостью, хотя согласно договору он будет являться участником такой сделки. Как здесь поступают?

Приведенные ниже ответы относятся как к случаям, когда ребенку покупают квартиру целиком (право собственности оформляется только на него одного), так и к случаям, когда ему выделяется в покупаемой квартире доля собственности, в том числе с использованием материнского капитала.

Нюансы оформления права собственности квартиры на ребенка

Решения за ребенка принимают его законные представители – родители или опекуны (если ребенку еще нет 14 лет), или он решает сам, но с их письменного согласия (если ему от 14 до 17 лет, включительно). Соответственно, до 14 лет за ребенка везде расписываются родители или опекуны, а с 14 лет – он расписывается уже сам, но только рядом с подписью своих законных представителей.

С наступлением 18-ти лет, ребенок юридически становится уже взрослым человеком, и сам принимает решения и несет ответственность за свои действия.

Родственники ребенка для подписания договоров от его имени должны иметь на руках документы, подтверждающие их полномочия как законных представителей – свидетельство о рождении ребенка, или решение суда о назначении опекуна или попечителя, или решение суда об усыновлении.

А сам ребенок с 14 лет для участия в сделке с квартирой должен получить паспорт.

Если для покупки квартиры на несовершеннолетнего ребенка привлекаются кредитные деньги банка (в том числе – когда используются бюджетные сертификаты и субсидии), то надо будет еще получить в Органах опеки и попечительства разрешение на залог квартиры в банк.

Что касается законных представителей ребенка при оформлении покупки квартиры на его имя, то ими могут быть родители, усыновители, опекуны или попечители (при отсутствии родителей или лишении их родительских прав). Причем, до 14 лет назначаются опекуны, а с 14 лет и до совершеннолетия – попечители.

На всякий случай заметим, что последующая продажа квартиры, купленной на имя ребенка, возможна будет только с предварительного разрешения тех же Органов опеки и попечительства – вплоть до совершеннолетия ребенка. После своего 18-летия ребенок сможет уже полноценно распоряжаться ей сам.

Итого, если подытожить, то имеем следующее:

Как оформить покупку квартиры на ребенка младше 14 лет

  • В Договоре купли-продажи квартиры ребенок фигурирует как Покупатель, в лице своего законного представителя. Личное присутствие ребенка на сделке не обязательно;
  • Все действия за ребенка и от его имени полностью выполняют его родители или законные представители;
  • Родители ребенка должны иметь на руках свидетельство о рождении ребенка, а опекуны или усыновители – дополнительно еще и решение суда об установлении опеки или об усыновлении.

Как оформить покупку квартиры на ребенка 14 – 17 лет (включительно)

  • В Договоре купли-продажи квартиры ребенок фигурирует как Покупатель, действующий с согласия своего законного представителя. Личное присутствие ребенка на сделке обязательно;
  • Ребенок должен иметь на руках свой паспорт (в договор будут вноситься реквизиты этого паспорта);
  • Ребенок сам подписывает все документы (договор, заявление на регистрацию, и т.п.);
  • Письменное согласие законных представителей ребенка оформляется либо в самом договоре купли-продажи, либо отдельным, нотариально заверенным документом;
  • Представители ребенка должны иметь на руках документы, подтверждающие их полномочия законных представителей (свидетельство о рождении ребенка – для родителей, или решение суда об установлении попечения или об усыновлении).

Все эти правила покупки квартиры на несовершеннолетнего ребенка действуют как на первичном рынке жилья, так и на вторичном. На первичном рынке заключается Откроется в новой вкладке.”>Договор долевого участия в строительстве, а на вторичном – Откроется в новой вкладке.”>Договор купли-продажи квартиры.

Для грамотного составления условий договоров покупки квартиры на имя ребенка, рекомендуется обращаться к Откроется в новой вкладке.”>профильным юристам или к Откроется в новой вкладке.”>Нотариусу.

Откроется в новой вкладке.”>Регистрация сделки с квартирой в Росреестре происходит общим порядком (см. по ссылке). Ребенок становится собственником квартиры после государственной регистрации права.

Кстати, не следует забывать и о том, что прописан ребенок должен быть только с кем-нибудь из взрослых. Поэтому в купленную ему квартиру нельзя будет прописать его одного. Можно, либо прописать его туда с кем-нибудь из родителей или опекунов, либо оставить его прописанным по прежнему месту жительства. Купленная квартира, при этом, будет принадлежать ему на праве собственности в любом случае.

К слову, передать квартиру ребенку в собственность можно не только путем покупки этой квартиры на его имя, но и путем заключения Откроется в новой вкладке.”>Договора дарения квартиры, или оформления у Нотариуса завещания. Дарение – сделка двусторонняя, и ребенок участвует в ней так же, как и в сделке купли-продажи. А Откроется в новой вкладке.”>завещание квартиры – сделка односторонняя, и здесь никаких подписей ребенка или его родителей, равно как и разрешения Органов опеки – не нужно.

Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!
Заказать консультацию профильного юриста по недвижимости или полное сопровождение сделки можно Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Подробнее Откроется в новой вкладке.”>о правах несовершеннолетних детей в сделках с квартирами (со ссылками на статьи закона и перечнем документов для Опеки) можно почитать в отдельной статье Глоссария по ссылке.

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры, в том числе с участием детей, смотри на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ .

А вам известно, как продать и купить квартиру, если собственник несовершеннолетний ребенок? Мы вам расскажем!

Законодательство разрешает несовершеннолетним владеть как квартирами целиком, так и долями в них. И такое жильё может быть как куплено, так и продано. Однако сделки с участием детей должны соответствовать особым требованиям закона.

Разберёмся же, можно ли при покупке квартиры оформить ее на несовершеннолетнего или продать жилье, в котором собственник ребенок. Также расскажем, как несовершеннолетнему купить квартиру и какие документы необходимо собрать перед покупкой.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Можно ли продать, если собственнику нет 18 лет?

Общие правила, которыми регулируются правила договора купли-продажи, содержатся в ГК РФ (а именно в § 7 главы 30) и ФЗ «О госрегистрации недвижимости».

Если проанализировать их содержание можно сделать вывод о том, что прямого запрета на продажу жилья, сособственниками которого выступают несовершеннолетние, закон не содержит. Однако при оформлении сделки нужно учитывать следующие ограничения:

  • Если ребёнку меньше 14 лет – он не подписывает договор. От его имени выступают родители или те лица, которые их заменяют (опекуны и попечители).
  • В возрасте от 14 до 18 лет собственники могут подписывать документы – но лишь с письменного разрешения обоих родителей, либо их заменяющих лиц.
  • Если несовершеннолетний подвергся процедуре эмансипации – ничьё дополнительное согласие не требуется. Он сам распоряжается своим имуществом.

Особенности купли-продажи

Итак, как же продать жилье, если оно оформлено на собственника, которому ещё нет 18 лет. Если собственник ребенок сделка покупки приобретает следующие этапы:

  1. Получить согласие родителей, опекунов или попечителей.
  2. Получить согласие органов опеки.

На последнем следует остановиться особо. Согласно ч. 3 ст. 60 СК РФ и ч. 2 ст. 37 ГК РФ, на продажу квартиры требуется письменное разрешение от местных органов опеки, действующих в соответствии с ФЗ «Об опеке и попечительстве». Получить его можно в следующем порядке:

  1. Заинтересованное лицо обращается в орган опеки с заявлением. Нужно иметь в виду: заявление должны подавать оба родителя (кроме случаев, когда одного из них физически нет, либо он лишён родительских прав), а с 14 лет документ подписывает и сам ребёнок.
  2. К заявлению прикладываются копии документов (договоров купли-продажи как минимум).
  3. Орган опеки в течение 15 дней рассматривает заявление и приложенные к нему документы.
  4. В течение этого срока опека либо даёт согласие (выраженное в виде приказа за подписью главы местного самоуправления), либо мотивированно отказывает в осуществлении сделки. Отказ может быть обжалован в суде.
  • Скачать бланк заявления в органы опеки на разрешение совершения операций с недвижимостью
  • Скачать образец заявления в органы опеки на разрешение совершения операций с недвижимостью

Что добавляется к основному пакету документов?

В том случае, если одним из сособственников выступает несовершеннолетний, для регистрации перехода права дополнительно потребуется:

  1. Заверение договора купли-продажи у нотариуса. Согласно ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» такие договора должны совершаться в нотариальной форме.
  2. Разрешение опеки. О нём было сказано выше.
  3. Отказ сособственников от права первоочередной покупки – если приобретается только доля несовершеннолетнего.
  4. В том случае, если ребёнок владеет всей квартирой – требуется предоставить письменное доказательство того, что ему будет принадлежать новая квартира, купленная за вырученные средства. Если же речь идёт о покупке его доли – то нужны подтверждения того, что в новой квартире (которая по качеству должна быть не хуже проданной) ребёнок должен владеть долей не меньшей, чем та, которая принадлежала ему ранее.
  • Скачать бланк отказа сособственника от права первоочередной покупки доли квартиры
  • Скачать образец отказа сособственника от права первоочередной покупки доли квартиры

Образец разрешения органов опеки:

Можно ли купить недвижимость на детей в России?

Попробуем разобраться, может ли лицо, не достигшее 18 лет, купить жилье. В случае, если несовершеннолетний выступает не как продавец, а как покупатель – согласие опеки не требуется. Государство никак не контролирует прибавление в имуществе детей (в отличие от уменьшения объектов их собственности). Следовательно, родители (либо лица, их замещающие) вправе приобрести квартиру и оформить право собственности на неё на несовершеннолетнего.

Какие бумаги необходимы?

Итак, как же правильно оформить жилье на ребенка при покупке. Если несовершеннолетний выступает покупателем, потребуются следующие документы:

  • Свидетельство о рождении ребёнка.
  • Если ему уже исполнилось 14 лет – паспорт.
  • Если от его имени выступают не родители, а опекуны или попечители – судебный акт, подтверждающий их статус.
  • Если ребёнок был усыновлён, то потребуются документы об усыновлении.

Нюансы оформления

В целом оформление сделки купли-продажи с участием несовершеннолетних, если они выступают как покупатели, ничем не отличается от сделки, где участвуют только взрослые. Выглядит в целом это так:

  1. Продавец и покупатель находят друг друга.
  2. Происходит обсуждение условий сделки.
  3. Составляется договор либо (если нет возможности сразу подписать общий документ) предварительный договор или соглашение о намерениях.
  4. Подписывается основной договор.
  5. Происходит передача денежных средств.
  6. Переход права собственности регистрируется на нового собственника.

В результате ребёнок приобретает жилплощадь. Если он выступает только как покупатель, никаких дополнительных этапов и обращения в государственные или муниципальные органы не требуется.

Единственное исключение – если для покупки квартиры использовались средства, приобретённые ребёнком от продажи ранее ему принадлежавшей квартиры или доли в ней. Согласно ГК РФ, СК РФ и ФЗ «Об опеке и попечительстве», такие средства должны зачисляться на особый счёт в банке на имя ребёнка – и использоваться только для приобретения жилья. Без этого орган опеки никогда не даст согласия на распоряжение средствами, находящимися на депозите.

Стоит ли совершать такую сделку?

Покупка квартиры на детей оправдана в следующих случаях:

    Когда необходимо за счёт ребёнка уменьшить общую массу имущества, подлежащую разделу при разводе. Согласно СК РФ, дети не вправе претендовать на имущество родителей, пока родители живы (а после смерти в дело вступают правила относительно наследования по закону) – но и родители не могут претендовать на имущество детей. Таким образом, тот из родителей, с кем при разводе остаётся ребёнок (обычно это мать), получает право от его имени до совершеннолетия владеть и пользоваться квартирой.

Когда необходимо обеспечить будущую судьбу ребёнка. Родители не могут претендовать на его собственность – и, став взрослым, сын или дочь получат в своё распоряжение отдельное жильё.

  • Чтобы обойти нормы брачного контракта, заключённого родителями до рождения сына или дочери.
  • В том же случае, если ребёнок выступает как продавец, преимуществ крайне мало. Помимо основных норм, касающихся сделок с недвижимостью, необходимо заранее получить согласие опеки – и проследить за тем, чтобы несовершеннолетний в итоге приобрёл жильё площадью не меньшей, чем то, которое он вынужден был продать.

    Вероятные риски

    Сделки с недвижимостью, в которых участвуют несовершеннолетние, не обходятся без рисков. Главный из них – это отсутствие согласия органов опеки на сделку. Если продажа и состоится – то опека вправе её оспорить.

    Вторым риском является объём полномочий опекуна или попечителя. Только родители являются полными представителями ребёнка во всех государственных или муниципальных органах. Опекуны и попечители связаны тем объёмом полномочий, который им предоставлен по решению суда. Выход за рамки их полномочий может привести к тому, что сделка будет признана несостоявшейся по суду.

    Избежать рисков можно лишь следующим способом:

    1. Тщательно проверять документы на каждом этапе сделки.
    2. Убедиться, что ребёнок приобретает право собственности на жильё.
    3. Проверить, что его родители не лишены и не ограничены в своих правах.
    4. Проводить любые действия (от передачи денег до регистрации права) только в присутствии инспектора органа опеки.

    Заключение

    Сделки по купле-продаже жилой недвижимости с участием несовершеннолетних – вполне нормальные договоры с точки зрения права. Однако чтобы такие сделки порождали надлежащие юридические последствия, требуется соблюдение как законов, так и норм, выработанных на практике.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-46-18 (Москва)
    +7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

    Источники:
    http://law-divorce.ru/pokupka-kvartiry-nesovershennoletnim-ot-14-do-18-let/
    http://ros-nasledstvo.ru/pokupka-kvartiry-nesovershennoletnim-ot-14-do-18-let/
    http://realty.rbc.ru/news/5a6807619a7947d58163062c
    http://kvartira-bez-agenta.ru/voprosy/faq-2/kak-kupit-kvartiru-na-rebenka/
    http://urexpert.online/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha-kv/s-uchastiem-nesovershennoletnih.html
    http://j.etagi.com/ps/pereustupka-kvartiry-chto-eto/

    Бесплатная консультация юриста по телефону:

    Москва, Московская обл. +7(499)113-16-78

    СПб, Ленинградская обл. +7(812)603-76-74

    Звонки бесплатны. Работаем без выходных!

    Ссылка на основную публикацию