Покупка квартиры в рассрочку

Как работает рассрочка от застройщика при покупке квартиры в 2020 году

Приобретение жилой недвижимости без наличия необходимой денежной суммы возможно с помощью такого способа как рассрочка от застройщика. Данный вариант покупки жилья имеет свои положительные и отрицательные стороны. Давайте сегодня разберемся, как приобретаются новостройки в рассрочку от застройщика и какие тут есть риски.

Важные условия рассрочки у застройщика

Помимо ипотечного кредитования приобрести жилой объект можно и с помощью рассрочки от компании-застройщика. В большинстве случаев они предлагают данную услугу для того, чтобы привлечь внимание населения к своей недвижимости. Условия покупки квартиры фирмы устанавливают в первую очередь для своей выгоды, поэтому сделка с ним менее приемлемая, чем с банками.

При рассрочке застройщики обычно завышают стоимость недвижимого объекта. Увеличение составляет примерно 10% в отличие от цен иных квартир, схожих по площади и прочим параметрам, за которые застройщик берет всю сумму сразу.

Также условия приобретения жилья в рассрочку у компании следующие:

  1. Купить можно только квартиру в новостройке. Это может быть жилье, которое находится на стадии строительства, или уже готовый, введенный в эксплуатацию объект.
  2. Рассрочка предоставляется под процент или бесплатно. При процентной услуге размер ставки варьируется в пределах 2-3% годовых.
  3. Величина первичного платежа составляет примерно 30–50% от стоимости квартиры. Имея половину цены, покупатель может договориться с любым застройщиком. Некоторые фирмы снижают размер минимального первого платежа или вовсе предоставляют рассрочку без первоначального взноса. Но таких компаний слишком мало и уменьшение происходит чаще всего вследствие плохой ликвидности недвижимости.
  4. Срок действия рассрочки составляет в среднем 1-3 года. За этот период застройщик успевает довести строительство объекта до конца и ввести его в эксплуатацию. Этого времени для большинства граждан очень мало для погашения всей сумму задолженности. Но имеются в некоторых компаниях и более долгие сроки – примерно на 5 лет. Но обычно при длительном погашении застройщик устанавливает процент.
  5. У покупателей есть возможность получить отсрочку платежа. Но она действует далеко не у всех компаний. Продолжительность отсрочки составляет максимум год.

Внимание! При приобретении квартиры у строительной организации никто не будет интересоваться кредитной историей покупателя, как это делают в банках при оформлении ипотечного кредита.

Порядок оформления квартиры в рассрочку

Порядок совершения сделки между покупателем и застройщиком довольно простой. Не требуется собирать большое количество бумаг, долгое время ждать ответа, как это предусмотрено в банках. Следует подобрать квартиру, обговорить с застройщиком условия ее приобретения в рассрочку. Если обе стороны все устроит, можно смело переходить к оформлению.

Для заключения договора требуется иметь при себе только паспорт. Представитель компании же должен подготовить все документы на недвижимость и ознакомить с ними покупателя. При оформлении соглашения необходимо иметь при себе и необходимую сумму для внесения первоначального взноса.

Далее стороны составляют договор. В нем прописывается следующая информация:

  1. Полная стоимость квартиры.
  2. Размер первичного взноса.
  3. Величина остаточной задолженности после внесения первоначального платежа.
  4. Срок действия рассрочки.
  5. Частота погашения.
  6. Минимальная сумма ежемесячного платежа.
  7. Счет застройщика в банке, на который потребуется переводить денежные средства.

Погашение задолженности происходит в соответствии со специально составленным фирмой графиком. Он обязательно прикрепляется к договору. Документ содержит в себе сведения относительно дат и размеров платежей, которые покупателю нужно вносить каждый месяц.

При предоставлении отсрочки платежа застройщик должен внести изменения в данный график, указав в нем длительность ее действия и дату, когда покупателю потребуется начать погашать задолженность.

Какие документы понадобятся

При приобретении жилой недвижимости у застройщика посредством рассрочки не требуется бегать по разным инстанциям и собирать множество бумаг. Все, что нужно, — это паспорт РФ. Если покупатель находится в официальном браке, он обязан подтвердить согласие жены/мужа на совершение сделки, составленное в письменной форме.

Застройщику также требуется приготовить некоторые документы, касающиеся недвижимого объекта. В перечень бумаг входит следующее:

  1. Документы, которые устанавливают право компании на землю, на которой находится многоквартирный дом.
  2. Проектная документация.
  3. Свидетельство, подтверждающее осуществление государственной экспертизы.

С данными бумагами покупателю следует обязательно ознакомиться, чтобы впоследствии не возникло спорных ситуаций.

На что следует обратить особое внимание в договоре о рассрочке платежа и его образец

Заключение договора – это самый ответственный этап при оформлении рассрочки у застройщика. Подписывать его, не вникая в суть написанного, ни в коем случае нельзя. Ведь в настоящее время развелось большое количество мошенников, из-за действий которых можно остаться без денег и без жилья.

Существует несколько моментов в договоре, на которые следует обратить самое пристальное внимание. К ним относится следующее:

  • Сведения об организации, предоставляющей рассрочку. В соглашении должен быть указан именно застройщик, а не какая-либо иная компания.
  • Величина первоначального взноса. Она должна быть обязательно отражена в договоре.
  • Периодичность регулярных платежей. График должен быть составлен с учетом удобства погашения для покупателя, чтобы не было просрочек.
  • Возможность увеличения суммы очередных платежей. Некоторые организации могут прописывать положение, согласно которому они вправе повышать размер платежей.
  • Условия досрочного погашения. Застройщики в отличие от банков заинтересованы в том, чтобы им быстрее выплатили долг. Но если рассрочка оформляется под процент, то компания может быть против этого или применять штрафные санкции при погашении задолженности раньше срока.
  • Момент, когда право собственности перейдет к покупателю. Застройщик может устанавливать разные условия перехода права, к примеру, после погашения полной суммы долга, после введения квартиры в эксплуатацию или после внесения первичного взноса.
  • Ответственность за неисполнение обязательств по договору. В этом пункте важно обратить внимание на то, при каких именно обстоятельствах применяются штрафные санкции и каков размер неустойки и штрафа. Ведь фирма может прописать один из видов санкций – расторжение соглашения в одностороннем порядке и взимание денежной суммы при возвращении денежных средств покупателю.
  • Возможность перевода обязательств по договору на другое лицо. Не все строительные компании это допускают. Но для заемщиков это важный пункт, так как в любой момент может случится так, что покупатель станет неплатежеспособным. Решить проблему поможет переоформление соглашения.
  • Возможность перевести рассрочку в ипотечный кредит. Это также позволяет заемщикам подстраховать себя на случай ухудшения материального положения. Ведь банки предлагают более выгодные условия покупки жилья.

Данные положения важны для покупателя в первую очередь, так как он берет на себя обязательства по приобретению жилого помещения и должен учитывать все моменты сделки.

Перед оформлением следует ознакомиться с образцом договора о рассрочке платежа при покупке квартиры в рассрочку у застройщика:

Плюсы и минусы покупки квартиры в рассрочку у застройщика

Рассрочка обладает своими положительными и отрицательными сторонами. Поэтому при принятии решения о приобретении жилья таким способом, необходимо взвесить все за и против, учесть свои возможности по исполнению обязательств перед организацией.

Клиентов привлекает в данной сделке следующее:

  • Быстрота и простата оформления. На всю процедуру уйдет всего несколько дней. Нужно только выбрать квартиру, подготовить соглашение и заключить его.
  • Небольшой список документации. Застройщиков не интересует уровень заработной платы заемщика, его занятость, они не требуют привлекать созаемщиков или поручителей.
  • Возможность приобрести жилое помещение при наличии плохой кредитной истории. Компании не отправляют запросы в БКИ для проверки добросовестности заемщика в отношении кредитных обязательств.
  • Минимальный годовой процент. По сравнению с ипотекой в банке ставка мизерная – примерно 2-3% годовых. При небольшом сроке рассрочки застройщик может и вовсе ее не устанавливать.
  • Отсутствие дополнительных денежных трат. Не требуется расходовать деньги на заключение договора страхования недвижимого объекта или жизни/здоровья клиента, как это предусмотрено при ипотечном кредитовании.

Но покупка квартиры в рассрочку от застройщика имеет отрицательные стороны. Но их намного меньше:

  • Большой процент первоначального взноса – 30-50%. Это больше, чем в банках.
  • Короткий срок действия рассрочки, который ограничивается 1-3 годами. Компаний, предоставляющих более продолжительный период, очень мало.
  • Крупные ежемесячные платежи. Так получается, потому что срок погашения дается слишком маленький.
  • В период действия рассрочки застройщик может продать вашу квартиру т.к. по cent она вам еще не принадлежит.

Таким образом, рассрочка от застройщика – выгодное решение для приобретения собственного жилья. Оно больше подходит для граждан, имеющих хорошее материальное положение, так как платить каждый месяц придется достаточно крупные суммы.

Если у вас остались вопросы, то рекомендуем записаться на бесплатную консультацию к юристу через нашего онлайн-консультанта в специальной форме на сайте.

Существует ли рассрочка между частными лицами?

Мало кто знает, что, покупая квартиру на вторичном рынке, можно оформить ипотеку между физическими лицами. По факту это рассрочка, условия которой детально прописываются в договоре купли-продажи. Эксперты «Метриум Групп» разобрались, как эта схема работает и какие риски предполагает.

Многие считают, что в ипотечных сделках обязательно должен участвовать банк. Но на самом деле продать или купить квартиру в ипотеку можно и без финансовой организации, при участии лишь двух сторон – продавца и покупателя. Формально это будет рассрочка с залогом, условия которой прописываются в договоре купли-продажи. Подобные сделки являются редкостью в силу недостаточной осведомленности граждан о такой возможности. Однако специалисты «Метриум Групп» уверены, что в условиях низкого спроса на вторичном рынке ипотека между физическими лицами могла бы стать более популярным инструментом.

Что такое ипотека между частными лицами?

Об ипотечном кредитовании имеют представление почти все. Однако далеко не каждый знает, что «ипотека» и «ипотечное кредитование» – это не одно и то же. Термин «ипотека» определяется как форма залога, при котором закладываемое недвижимое имущество передается во владение и пользование должника. А ипотечный кредит – это только одна из составляющих общего понятия ипотека, когда в процедуре купли-продажи недвижимости участвует третья сторона – банк, финансирующий сделку.

Если же кредитную организацию исключить, то останутся только два лица – собственник недвижимости и желающий ее приобрести. Мы привыкли к тому, что при покупке квартиры без банковского кредита покупатель выплачивает продавцу сразу всю стоимость жилья. Но можно пойти и другим путем: договориться о поэтапной оплате и прописать эти условия в договоре купли-продажи. В соответствии с российским законодательством, такая сделка также будет называться ипотекой, несмотря на то что банк в ней участвовать не будет.

Зачем нужна ипотека между физическими лицами?

Сегодня на вторичном рынке недвижимости сложилась непростая ситуация. Спрос находится на низком уровне, цены не растут, на неликвидные варианты – снижаются, сроки экспозиции увеличиваются. При этом ипотека на «вторичке» практически недоступна: ставки высоки, а получить кредит не так просто. Это приводит к тому, что и продавцы, и потенциальные покупатели оказываются в невыгодной позиции: первые не могут продать свои объекты, а вторые не имеют возможности их приобрести.

Особенно страдают альтернативные сделки, когда люди хотят улучшить жилищные условия, продав имеющееся у них жилье, находят подходящий вариант, но старая квартира никак не продается. Заплатить за новую они не могут и «альтернатива» срывается.

Ипотека между «частниками» позволяет решить эту проблему. В том случае, если у продавца нет острой необходимости в получении сразу всей суммы и он готов подождать какое-то время, но при этом хочет продать недвижимость сейчас, опасаясь снижения цены, он может предоставить покупателю рассрочку. В свою очередь, желающего приобрести жилье такая возможность заинтересует тогда, когда он ожидает получения крупной суммы денег (например, от продажи старой квартиры, годовой бонус, возврат долга и т. д.), но хочет купить именно эту квартиру, не дожидаясь, пока ее приобретет кто-то другой.

Как оформляются сделки с рассрочкой между физическими лицами?

Отличий от обычной сделки купли-продажи недвижимости почти нет. Стороны так же обращаются в Росреестр с заявлением о переходе права собственности на квартиру и договором, а ведомство, в свою очередь, регистрирует эту сделку в установленные законом сроки. Разница заключается в следующем:

  • в договор купли-продажи вносятся дополнительные условия;
  • при подаче документов на регистрацию обе стороны заявляют о том, что на квартиру будет наложено обременение. Это фиксируется в заявлении на регистрацию перехода права собственности;
  • в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), заменившей с июля 2016 года свидетельство о собственности, ставится отметка об обременении. То есть продать, завещать или подарить квартиру до полного погашения задолженности перед продавцом новый собственник не сможет.

Как правильно составить договор для такой ипотечной сделки?

Все различия с обычным договором купли-продажи (ДКП) недвижимости сосредоточены в одном месте – разделе, описывающим стоимость продаваемого объекта и порядок оплаты. Для того, чтобы сделка была зарегистрирована как ипотечная, необходимо во всех подробностях расписать условия, на которых продавец предоставляет покупателю рассрочку:

  • общая стоимость квартиры;
  • размер первоначального взноса в денежном эквиваленте и в процентах от общей стоимости;
  • размер платежей в денежном эквиваленте и в процентах от общей стоимости;
  • количество платежей;
  • дату и порядок внесения платежей;
  • срок полного погашения задолженности;
  • штрафные санкции за просроченные платежи;
  • порядок расторжения договора в случае непоступления платежей;
  • указание на то, что в соответствии со статьями 488 и 489 Гражданского кодекса РФ, квартира признается находящейся в залоге до полного выполнения финансовых обязательств со стороны покупателя.

Пример оформления ипотечного договора между частными лицами:

По согласованию сторон стоимость указанной Квартиры составляет 10 000 000 (десять миллионов) рублей 00 копеек. Соглашение о цене является существенным условием настоящего Договора.

Оплата Квартиры Покупателем производится в следующем порядке:

Сумма в размере 3 000 000 (три миллиона) рублей 00 копеек, что составляет 30% (тридцать процентов) от стоимости Квартиры, уплачена Покупателем наличными Продавцу при подписании настоящего Договора, в связи с чем Продавец, подписывая настоящий Договор, подтверждает, что указанная сумма им получена.

Сумму в размере 7 000 000 (семь миллионов) рублей 00 копеек, что составляет 70% (семьдесят процентов) от стоимости Квартиры, Покупатель обязуется выплатить Продавцу 10 (десятью) равными ежемесячными платежами до 30 сентября 2017 года по 700 000 (семьсот тысяч) рублей 00 копеек, составляет 10% (десять процентов) от стоимости Квартиры в месяц. Ежемесячный платеж должен быть совершен не позднее 25 числа каждого месяца путем передачи денежных средств наличными в присутствии нотариуса с заверением подписей сторон на расписке о получении денежных средств.

В случае непоступления ежемесячного платежа (или поступления неполной суммы ежемесячного платежа) на указанный расчетный счет в течение 5 (пяти) календарных дней с даты, указанной в настоящем Договоре, с Покупателя взыскивается штраф в размере 0,03% (три сотых процента) от стоимости Квартиры за каждый день просрочки.

В случае непоступления ежемесячного платежа (или поступления неполной суммы ежемесячного платежа) на указанный расчетный счет в течение 30 (тридцати) календарных дней с даты, указанной в настоящем Договоре, Продавец имеет право обратиться в суд для признания настоящего Договора утратившим силу. В случае признания настоящего Договора утратившим силу по причине задержки очередного ежемесячного платежа, Квартира передается в собственность Продавцу, а Покупателю возвращаются уплаченные денежные средства за вычетом штрафа в размере 0,03% (три сотых процента) от стоимости Квартиры за каждый календарный день, прошедший с даты заключения настоящего Договора и до даты признания настоящего Договора утратившим силу.

В связи с вышеизложенным, согласно ст. 488 и ст. 489 ГК РФ, до полной оплаты согласованной Сторонами настоящего Договора цены Квартиры Квартира признается находящейся в залоге у Продавца для обеспечения Покупателем своего обязательства по оплате согласованной выше цены Квартиры.

До полной оплаты согласованной Сторонами настоящего Договора цены Квартиры Покупатель не имеет права совершать любые сделки с Квартирой, за исключением передачи Квартиры в пользование третьим лицам по договору аренды. Залог с Квартиры снимается дополнительным соглашением к настоящему Договору, подписанным Сторонами в присутствии нотариуса. После подписания данного дополнительного соглашения, оно становится неотъемлемой частью настоящего Договора. Для снятия обременения с Квартиры Стороны обращаются в территориальное управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Какие есть риски при рассрочке между частными лицами?

Сделки с рассрочкой подвержены тем же рискам, что и любые другие операции купли-продажи недвижимости на вторичном рынке. Это могут быть и «подводные камни» юридического характера, и технические нюансы, связанные с неузаконенной перепланировкой квартиры. Однако в случае ипотеки между частными лицами присутствуют дополнительные факторы, которые нужно учитывать. Большая их часть регламентируется законодательством, поэтому обе стороны являются юридически защищенными от форс-мажорных обстоятельств. Тем не менее, главный риск заключается в том, что при такой ипотеке, в отличие от банковской, покупатель не страхуется в пользу продавца от утраты трудоспособности, потери здоровья и т.д. Поэтому сроки погашения задолженности имеет смысл устанавливать небольшие – год-два, максимум – три.

Риски для продавца

Риски для продавца очевидны: покупатель, который перестает платить. Однако это ни коим образом не означает потерю и квартиры, и денег. Так как в свидетельстве о

собственности, выданном покупателю, имеется отметка о том, что на квартиру наложено обременение, он не может производить с ней никаких действий до тех пор, пока в присутствии продавца это обременение не будет снято. Это исключает перепродажу объекта недвижимости. То есть в случае просрочки платежа продавец может обратиться в суд для расторжения договора.

Когда речь идет о банковской ипотеке, то вариантов развития событий может быть три:

  • суд принудит покупателя погасить всю сумму задолженности досрочно;
  • суд постановит продать квартиру с целью погашения задолженности;
  • суд решит восстановить статус-кво: вернуть квартиру продавцу, а выплаченные ранее средства – покупателю.

Когда речь идет об ипотеке между «физиками», наиболее вероятен третий пункт. Конечно, возврат денег покупателю – это неприятная процедура, однако шанс остаться ни с чем отсутствует.

Риски для покупателя

Гипотетически возможна ситуация, когда после получения всей суммы продавец квартиры откажется обращаться в Росреестр с заявлением о снятии обременения, либо будет затягивать с этим. Для таких случаев покупателю нужно иметь документальное подтверждение того, что свои обязательства он исполнил в полном объеме. Конечно, это могут быть и рукописные расписки о передаче денежных средств. Но самым надежным вариантом станет участие нотариуса в этом процессе, с заверением подписей обеих сторон. Причем привлекать его необходимо при каждой передаче денег. Нотариально оформленные расписки станут не только неоспоримым доказательством в суде самого факта оплаты полной стоимости квартиры, но подтвердят то, что задолженность погашалась точно в срок. Также надо учесть и то, что процедуру передачи сумм в присутствии нотариуса необходимо прописать в договоре купли-продаже в разделе, описывающем порядок оплаты.

«Конечно, ипотека между физическими лицами сопряжена с определенными рисками, на которые далеко не каждый готов пойти, – комментирует управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. – Однако существует ряд жизненных ситуаций, когда такая форма сделки могла бы быть удобна обеим сторонам. Естественно, что ипотека между «физиками» не станет массовым явлением. Но информация о такой возможности вне всякого сомнения поможет многим. Главное – принять взвешенное решение с учетом всех обстоятельств. И желательно пригласить профессионального риелтора, который поможет и провести сделку, и проверить стороны на предмет платежеспособности и криминального прошлого».

Источники:
http://www.domofond.ru/statya/suschestvuet_li_rassrochka_mezhdu_chastnymi_litsami/5813
http://ros-nasledstvo.ru/pokupka-kvartiry-v-stroyashhemsya-dome-u-zastrojshhika-instruktsiya/

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Москва, Московская обл. +7(499)113-16-78

СПб, Ленинградская обл. +7(812)603-76-74

Звонки бесплатны. Работаем без выходных!

Ссылка на основную публикацию