Риски при покупке квартиры с несовершеннолетними детьми

Риски при покупке квартиры с несовершеннолетними детьми

Покупка квартиры, одним из владельцев которой является несовершеннолетний ребенок – это достаточно сложная и опасная процедура, которая может в конечном итоге привести к тому, что новый владелец лишиться как потраченных на жилье денег, так и самой недвижимости. Если ребенок не является владельцем, а просто зарегистрирован, ситуация несколько проще, но и тут возможны многочисленные проблемы. Рассмотрим, какие могут существовать риски для покупателя и как их следует избегать.

Особенности покупки квартиры с детьми

Первым делом нужно понять, что на территории РФ за соблюдением прав детей внимательно следят органы опеки. Именно они и являются тем основным проблемным моментом, который может привести к потере уже вроде как купленной недвижимости. Таким образом, прежде чем приступать к обсуждению условий сделки и другим переговорам, следует сначала поинтересоваться, есть ли разрешение от органов опеки на продажу квартиры. Без него любая операция может быть с легкостью оспорена, чем нередко пользуются мошенники.

Более того, для продавца в данном случае риски минимальные. Как следствие, постоянно отслеживать процедуру получения разрешения, а также выполнения продавцом всех условий такого разрешения, нужно непосредственно покупателю. В случае невыполнения условий он рискует больше всех.

Кто считается несовершеннолетним

Отдельно нужно отметить тот факт, что все несовершеннолетние – дети, но не все дети – несовершеннолетние. Более того, далеко не каждый ребенок в возрасте до 18 лет считается недееспособным (что и предполагает его несовершеннолетие).

Дети до 14 лет – однозначно несовершеннолетние, без вариантов. Они не могут подписывать документы и все действия за них совершают родители или опекуны. Однако после 14 лет они уже сами ставят подписи. Без дополнения их подписи подписью родителей договор купли-продажи все равно не имеет силы, однако и без подписи ребенка документ нельзя использовать. Таким образом, если ребенку больше 14 лет, то на договоре должна стоять и его подпись, и подпись его родителей.

Любой ребенок в возрасте от 16 до 18 лет может считаться эмансипированным. То есть, несмотря на его несовершеннолетие, он, по решению суда, признается дееспособным. Он может сам принимать решения, в том числе и относительно продажи квартиры. Такое возможно только при условии, что:

  • Ребенок в возрасте от 16 лет и старше вступил в брак.
  • Ребенок в возрасте от 16 начал официально работать или даже создал собственный бизнес.

Однако самого такого факта еще недостаточно – требуется решение суда. Вот именно его наличие и следует уточнять. Логично, что разрешение от органов опеки в подобных ситуациях не требуется.

Риски для покупателя при покупке квартиры с несовершеннолетними детьми

Основной риск для покупателя – это возможность потерять купленную квартиру из-за того, что сам факт правомочности сделки по купле-продаже недвижимости будет оспорен в суде. Однако проблемы могут возникать и по другим причинам. Например, уже после покупки жилья выясняется, что ребенка невозможно из него выписать. Предположим, на это нет разрешения органов опеки, ведь условия в новой квартире (если она вообще есть) хуже, чем в старой.

Возможны и другие подобные ситуации, связанные с не выписанными детьми. Нужно еще учитывать и тот факт, что дети, по закону, должны проживать вместе с родителями. Как следствие, не получится выписать из жилья не только ребенка, но и, как минимум, одного из его родителей.

Самый простой (и самый популярный) способ решить эту проблему: потребовать от продавца выписать всех проживающих в квартире лиц еще до подписания договора купли-продажи.

Для подобной операции тоже требуется разрешение от органов опеки. А его невозможно получить, если ребенок выписывается «в никуда». То есть, у продавца должно быть другое жилье, не хуже продаваемого, куда можно хотя бы на некоторое время прописать ребенка.

Покупка ранее приватизированной квартиры

Покупка квартиры, которая ранее была приватизирована продавцом также связана с многочисленными рисками. Основной из них – совладельцами жилья должны являться все лица, которые официально проживали в этой квартире на момент приватизации. Особенно это касается несовершеннолетних детей. Более того, если ребенка выписали из квартиры менее чем за полгода до приватизации, органы опеки могут посчитать, что это было сделано специально, чтобы лишить ребенка прав на недвижимость.

Для покупателя риск заключается в том, что вроде как жилье, в котором не прописаны дети и нет ни одного несовершеннолетнего собственника, мгновенно становится проблемным, если такие дети все же были на момент приватизации. Причем неважно, сколько лет прошло. Даже срок исковой давности в три года не всегда срабатывает, так как повзрослевший ребенок может с легкостью восстановить его, ведь он не знал о своих правах.

Чтобы минимизировать риски, нужно уточнять, когда и кем была приватизирована квартира, были ли в тот момент или незадолго до него в квартире прописаны несовершеннолетние лица и было ли получено разрешение от органов опеки на отказ от участия ребенка в процедуре приватизации. Если хотя бы один из пунктов не выполняется – высока вероятность рано или поздно лишиться купленного жилья.

Квартира ранее была куплена с использованием материнского капитала

Еще один проблемный случай связан с приобретением продавцом квартиры, в свое время, за счет средств материнского капитала. По закону, если жилье куплено с использованием материнского капитала, в обязательном порядке, в определенный срок, его собственниками должны стать все члены семьи, включая сюда отца, мать и всех детей.

Если эта норма закона не выполняется, решение о продаже квартиры может быть оспорено в суде, так как договор подписали не все собственники, которые должны были это сделать.

Минимизировать риск можно, но сложно:

  1. Сначала следует потребовать предоставить неиспользованный сертификат на материнский капитал.
  2. Если предыдущий пункт по какой-то причине выполнить невозможно, то придется обращаться в Пенсионный фонд за справкой, что средства материнского капитала не использованы.

Если в продавца есть двое или больше детей – это потенциально проблемная ситуация. И если продавец не идет на встречу, не пытается решить проблему со справкой из Пенсионного фонда и отказывается показывать неиспользованный сертификат на материнский капитал, то лучше от покупки такого жилья вообще отказаться.

Покупка квартиры с несовершеннолетними детьми

Приобретение квартиры с несовершеннолетним собственником или прописанными детьми – сложная процедура, имеющая множество исключений, особенностей, потенциальных проблем и так далее. В то же время, найти нормальное жилье на рынке недвижимости и так сложно, а если исключить все варианты, в которых бы фигурировали дети, то даже самый опытный риелтор вряд ли сможет чем-то помочь. Как следствие, от всех вариантов отказываться сразу не нужно, но обезопасить себя просто необходимо.

Порядок действий

  1. Подобрать подходящее жилье.
  2. Выяснить всю информацию относительно несовершеннолетних детей, материнского капитала, приватизации и так далее.
  3. Уточнить информацию насчет разрешения от органов опеки.
  4. Узнать, готов ли продавец выписать всех жильцов до подписания договора купли-продажи.
  1. Проверить, насколько точно выполняются условия разрешения от органов опеки.
  2. Заключить договор купли-продажи.
  3. Зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Документы

Примерный перечень документов для покупки квартиры с несовершеннолетними детьми:

  • Заявление от родителей на получение разрешение от органов опеки. Если ребенку больше 14 лет, требуется отдельное заявление и от него.
  • Паспорта всех сторон, включая ребенка. Если у него еще нет паспорта, подойдет свидетельство о рождении.
  • Документы на недвижимость (выписка из ЕГРН, техпаспорт и так далее).
  • Выписка из домовой книги (выдается в управляющей компании).
  • Справка об отсутствии или наличии задолженности по квартплате (выдается в бухгалтерии управляющей компании).
  • Согласие от органов опеки на продажу квартиры.
  • Договор купли-продажи.

Расходы и сроки

Практически все справки и разрешения выдаются бесплатно, в рекордные сроки. При желании, их все можно собрать всего за 1-2 дня. В то же время, договор купли-продажи нужно, сначала, заверять нотариально (стоит от 2 тысяч рублей и выше), а потом, после его подписания и регистрации, оформлять право собственности (по 2000 рублей на каждого нового владельца). Вся процедура, при условии, что предварительные договоренности достигнуты, может занять максимум 1 неделю.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Как купить квартиру у несовершеннолетнего собственника. Основные проблемы и нюансы квартиры с опекой.

Приобретая долгожданное собственное жилище, покупатель порой не задумывается о том, какие проблемы его подстерегают, если собственником квартиры является несовершеннолетний ребенок, либо ему принадлежит доля в недвижимости.

В данной статье я расскажу на какие нюансы стоит обратить внимание, чтобы вы могли сохранить свое время и деньги, в попытках доказать правомерность сделки купли – продажи и не лишиться приобретенного жилья даже спустя несколько лет т.к. в случае признания судом покупки недействительной вам придется вернуть квартиру законному хозяину.

○ Особенности покупки квартиры у нескольких собственниках включая несовершеннолетнего.

Покупая квартиру, не забывайте, что несовершеннолетний гражданин, в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет, являющийся ее собственником:

  • По праву наследования, несмотря на тот факт, что квартира (или часть) может принадлежать ему по завещанию.
  • Вследствие оформления приватизации, согласно ст. 2 Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» № 1541-1.
  • Согласно договору купли – продажи на имя ребенка, в силу ст. 26 ГП РФ могут совершать сделки лишь с письменного согласия законных представителей – родителей, усыновителей или попечителя.

Кроме того, согласно ч. 2 ст. 7 Закона № 1541 -1:

  • «В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением».

То есть, покупая квартиру у собственников, имеющих несовершеннолетних детей, получивших право владения, приватизировав ее, обратите внимание, что дети имеют полное право на это жилище, а закон очень щепетильно относится к ущемлению прав несовершеннолетних.

✔ Разрешение органов опеки.

Без разрешения на сделку, в данном случае продажу квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему лицу, либо если ему принадлежит хотя бы часть жилой площади, вы не сможете заверить договор купли – продажи нотариально.

Как следствие, она не признается государственными органами и считается совершенной с нарушением закона.

Однозначно, при обращении в суд, даже спустя несколько лет, когда ребенок повзрослеет и достигнет восемнадцати лет, решение будет вынесено в его пользу, и, вероятность высока, что вы останетесь без покупки.

✔ Покупка другой квартиры несовершеннолетнему при продаже прежней.

Прежде чем продать квартиру, родители (опекуны, попечители), должны:

    Обратиться с документом, удостоверяющим право собственности на жилище в паспортный стол, приложив свои паспорта и свидетельство о рождении ребенка, если ему еще нет 14 лет, либо паспорт для получения справки о зарегистрированных в продаваемом помещении лицах.

Важно! Перед тем, как оформлять сделку, удостоверьтесь, что в квартире не прописан ребенок.

  • Написать заявление на получение разрешения отчуждения квартиры, принадлежащей ребенку, которому нет 18 лет, представив документы, удостоверяющие личности (паспорта, свидетельство о рождении ребенка) и права собственности на продаваемую квартиру, технический паспорт.
  • Поскольку несовершеннолетний не может быть выписан в никуда, следует приложить документы на приобретаемое взамен жилье.

    Стоит заметить, что в случае ухудшения жилищных условий, включая:

    • Меньшую квадратуру жилого помещения.
    • Состояние непригодное для проживания согласно санитарным нормам, другим параметрам, не стоит строить иллюзий о том, что органы опеки закроют глаза и дадут разрешение продать имеющуюся квартиру, даже если ребенок не имеет на нее прав и лишь проживает с родителями.

    Поскольку квартира или доля ее принадлежала несовершеннолетнему, родители, опекуны, продав жилище, должны позаботиться о месте дальнейшего проживания ребенка.

    ✔ Какие документы должны быть предоставлены покупателю.

    Решив купить квартиру, если вас устраивает ее месторасположение, планировка, цена и прочие нюансы, не спешите отдавать деньги ее хозяину, даже увидев документы о праве собственности на недвижимость, тем более несовершеннолетнему ребенку, несмотря на то, что родители (лица, представляющие интересы несовершеннолетнего) не возражают и даже готовы дать письменную расписку.

    Вы должны удостовериться в наличии:

    1. Документов, подтверждающих право собственности жилым помещением;
    2. Справки из БТИ об оценочной стоимости квартиры на момент ее продажи;
    3. Кадастрового плана (технического паспорта) недвижимости;
    4. Лицевых счетов или единого жилищного документа и справки об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
    5. Письменного согласия родителей, заверенного нотариусом продажи квартиры, если она принадлежит их несовершеннолетнему ребенку;
    6. Разрешения органов опеки совершить сделку.

    ○ Возможные риски.

    ✔ Признание сделки недействительной спустя несколько лет.

    Спустя время, вы можете быть поставлены перед фактом, что родители, усыновители, попечители лица, у которого вы купили квартиру, обратились с иском в суд о признании купли – продажи недействительной.

    Обосновать свои требования они могут тем, что на момент оформления сделки, несмотря на то, что квартира по праву собственности принадлежала лицу, с которым вы вели переговоры и подписывали документы, не было 18 лет (даже за день до совершеннолетия).

    Подписанный договор будет признан незаконным, если не было их согласия.

    В соответствии с нормами п. 2 п.п. 4 ст.178 ГК РФ, вы как покупатель также можете предъявить требования о признании незаконной сделки, если заблуждались в отношении лица, связанного с продажей квартиры.

    Например, покупая недвижимость, в которой был прописан несовершеннолетний, вы подписали договор с родителями, не подозревая, что они лишены родительских прав.

    На основании п. 2 ст. 179 ГК РФ, совершенная обманным путем сделка также может быть признана решением суда недействительной в пользу потерпевшего.

    Например, перед продажей квартиры, родители прописали ребенка к бабушке, скрыв тот факт, что при приватизации жилья часть жилплощади оформлена на несовершеннолетнего подростка.

    Обратите внимание, что согласно ч. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок, исчисляемый для подачи исковых требований, составляет три года, но истец может просить суд восстановить этот срок, при наличии весомых доказательств, уважительных причин, почему не обратился своевременно.

    ✔ Недобросовестный риелтор.

    К сожалению, честь и совесть не являются неотъемлемой чертой агентов, занимающихся сделками купли – продажи недвижимости, тем более что в нашей стране статус риелтора не имеет легитимного статуса.

    Как следствие нет единых требований к данному виду деятельности, и руководствуются агентства правилами ими же разработанных и утвержденных уставов.

    Нередки случаи, когда вы можете стать жертвой аферистов или так называемых «черных риелторов».

    Чтобы не попасть впросак, обратите внимание на элементарные вещи:

    1. Добросовестный риелтор должен заключить с вами двусторонний договор, в котором оговариваются все условия и ответственность сторон.
    2. Честно выполняющий свои обязанности представитель агентства не станет намекать на возможность скидок процентных ставок комиссионных, поскольку в противном случае он просто собирается обмануть своего работодателя. А можно ли доверять такому человеку, решать вам.
    3. Заниженные расценки также вызывают подозрение, если это не начинающее только работать агентство.

    Но, все же надежнее обратиться в агентства недвижимости с проверенной репутацией.

  • Обратите внимание, что агентство не может быть собственником жилья, которое вы хотите купить.
  • Рассматривайте варианты приобретения квартиры только при наличии пакета необходимых документов на нее.
  • Не стоит давать авансы до тех пор, пока не будет составлен договор с собственником имущества.
  • Надеюсь, эти советы и ваша бдительность помогут избежать обмана при покупке квартиры.

    ○ Как избежать рисков.

    ✔ Проверить документы на право собственности.

    До того как подписать договор о покупке квартиры, отдать задаток ее хозяину для того, чтобы быть уверенным, что он никому ее не продаст, удостоверьтесь прежде всего в наличие документов, подтверждающих право собственности на недвижимость и их подлинность.

    Если устанавливающими права владения являются договора:

    • Купли – продажи.
    • Дарения.
    • Мены, с обратной стороны подлинника документа обязательно должен быть оттиск синего цвета печати ФРС, куда они сдавались для регистрации, в противном случае сделку вы просто не сможете оформить юридически.

    Свидетельство о регистрации квартиры должно быть на гербовой бумаге с уникальным номером, без помарок, исправлений, прочих дефектов.

    Кроме того, вы сможете увидеть наличие обременений и ограничений, но здесь не стоит забывать, что они указываются на момент оформления свидетельства, поэтому в зависимости от сроков давности могли произойти изменения.

    ✔ Проверить документы на покупку иного жилья для несовершеннолетнего.

    Можно попросить прежних хозяев квартиры показать документы, подтверждающие наличие жилой площади у ребенка, либо справку о регистрации в квартире лиц на момент совершения сделки.

    Кроме того, если квартира находится в собственности несовершеннолетнего, должно быть разрешение опекунского совета на отчуждение имущества, которое выдается только при наличии альтернативного варианта и уверенности, что несовершеннолетний не окажется на улице или в условиях, непригодных для проживания.

    ✔ Воспользоваться помощью риелторов.

    Несмотря на то, что обратившись в агентство по недвижимости для покупки нового жилья, вы можете нарваться на дополнительные неприятности, пренебрегать услугами риелтора, если вам его рекомендовали хорошие знакомые, которые остались довольны работой данной фирмы не стоит.

    Во-первых, при сложных сделках, к каким относится и покупка квартиры, если собственник является несовершеннолетним, либо в квартире вместе с родителями (лицами, их заменяющими) проживает ребенок, которому еще нет 18 лет, все «заморочки» с проверкой и подготовкой необходимого пакета документов лягут на представителя агентства.

    Во-вторых, вы сэкономите уйму времени, которое потратите в процессе поиска подходящего для вас варианта.

    В-третьих, при правильно составленном договоре на оказание услуг, риелтора можно будет привлечь к ответственности за недобросовестное исполнение обязательств.

    ○ Советы юриста:

    ✔ Купили квартиру у несовершеннолетнего, но через несколько лет сделку признали недействительной, можно ли вернуть деньги.

    Конечно, вы можете вернуть свои деньги, ссылаясь на нормы п. 3 ст.157 ГП, где предусмотрена обязанность сторон возвратить все полученное по сделке, признанной недействительной.

    Для этого вам нужно обратиться с встречным иском к владельцу квартиры, у которого вы ее купили. Ведь деньги получил именно он, несмотря на то, что на момент совершения купли-продажи ему не было 18 лет и от его имени могли действовать родители или попечители.

    Заявление можно составить самостоятельно, но все же лучше обратиться за помощью к опытному адвокату, который также может представлять ваши интересы в процессе слушания дела.

    ✔ При покупке квартиры, риелтор не проверил необходимые данные, можно ли отказаться от услуг этого агентства.

    Несмотря на письменный договор, заключенный с агентством, вашим правом остается в любой момент прекратить с ними деловые отношения.

    Вы можете послать им заказным письмом письменное уведомление о том, что отказываетесь от их услуг и отзываете свою доверенность (если давали) на совершение от вашего имени сделок.

    Если вносили предоплату, попросите вернуть ее в добровольном порядке, иначе в противном случае будете вынуждены обратиться в судебные органы для принудительного взыскания средств, что чревато для агентства дополнительными расходами, в том числе оплату услуг адвоката.

    Риски при покупке квартир с несовершеннолетними собственниками. Рассказывает Дмитрий Овсянников.

    Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

    Покупка квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми — риски, а также порядок прописки и выписки ребёнка при продаже

    Многие люди, планирующие приобрести недвижимость, задаются вопросом: допускается ли покупка квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми? Что для этого необходимо и какой порядок действий? Какие «подводные камни» поджидают на пути к сделке и чего стоит опасаться? Согласно российскому законодательству, продажа квартиры с зарегистрированными в ней детьми допускается, но при выполнении ряда условий, которые будут детально рассмотрены в этой статье.

    При каких условиях можно продать квартиру, если там прописаны дети?

    Закон допускает данный вид сделки при условии, что несовершеннолетнему есть куда выписаться. Покупателю следует заблаговременно выяснить, имеется ли альтернативное жильё, соответствующее требованиям законодательства.

    При этом надо учитывать, что:

    • В соответствии с п.2 ст.20 ГК РФ, несовершеннолетнее лицо, не достигшее 14-ти летнего возраста, должно быть зарегистрировано по тому же адресу, по которому зарегистрированы его мать и отец (если родители живут раздельно, то по месту проживания одного из них), либо опекуны.
    • Дети, достигшие 14-ти летнего возраста, могут проживать по иному адресу, например, у родственников. Порядок выписки и пакет документов несколько различаются в зависимости от того, является ли несовершеннолетний собственником продаваемого жилья или только прописан в помещении.

    Как убедиться, что у несовершеннолетнего нет прав собственности?

    Приобрести уверенность, что лицо младше 18 лет обладает исключительно правом пользования на жилплощадь, можно следующим образом:

    1. Запросить из единого государственного реестра недвижимости выписку, в которой указаны все собственники, включая не достигших совершеннолетия.
    2. Оформить выписку из домовой книги или Единый жилищный документ.

    Продажа квартиры с прописанным ребёнком и Органы опеки и попечительства

    Покупка квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми может осложниться требованием получить разрешение от Органов в том случае, если ребёнок признаётся собственником жилплощади или его части. В данной ситуации несовершеннолетний становится участником сделки, поэтому Органы следят за соблюдением его интересов в имущественном отношении. В случае, если несовершеннолетний только прописан в помещении, участие Органов опеки не требуется.

    Однако из этого правила есть исключение: если несовершеннолетний находится под опекой, например, вследствие отсутствия родителей, то, даже если он не обладает правом собственности, участие Органов обязательно.

    Покупка приватизированной квартиры с зарегистрированными детьми

    При покупке квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми следует обратить внимание на документ, ставший основанием возникновения права собственности. Если основанием стал договор приватизации, то необходимо учитывать, что при передаче помещения из муниципальной собственности в частную собственниками являются все зарегистрированные в квартире. При этом взрослые могут предоставить отказ от участия в приватизации, в то время как дети приобретают право собственности автоматически.

    В случае намерения приобрести приватизированную квартиру нужно запросить из архива выписку из домовой книги и проверить, были ли зарегистрированы в этом помещении дети на день её приватизации. Если несовершеннолетние лица были прописаны, но в списке собственников не оказались, значит правила приватизации квартиры с несовершеннолетними детьми не соблюдены, имело место нарушение закона. Подросший ребёнок может обратиться в суд с требованием восстановить его нарушенные в детстве права.

    Если дети были зарегистрированы после окончания приватизации, то они имеют исключительно право пользования квадратными метрами. Такое помещение можно приобретать без разрешения Органов опеки.

    Как продать квартиру с прописанным несовершеннолетним?

    Предпочтительно, чтобы на момент подписания договора в помещении уже не были зарегистрированы дети. Следовательно, покупка квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми начинается с их выписки.

    Как снять с регистрационного учёта детей?

    Данные вопросы регулируются ст. 26, 28, 37 ГК РФ, ст. 60 СК РФ, ст. 26 ЖК РФ.

    Согласно нормам права, выписка возможна при соблюдении нижеперечисленных условий:

    • Ребёнку необходимо предоставить альтернативную жилплощадь, не уступающую по размерам и по условиям предыдущей. Например, если до переезда несовершеннолетний проживал в комнате размером 12 кв.м., то после переезда он должен иметь такую же комнату либо большую.
    • Если родители живут раздельно, то выписать ребёнка получится при получении согласия обоих родителей. Когда ребёнок зарегистрирован в одном месте, а живёт в другом, снятие с учёта возможно только путём обращения в суд. Согласно ст. 20 ГК РФ, выписать несовершеннолетнего можно только в то помещение, в котором зарегистрированы его родители (родитель) или опекун.

    Порядок выписки

    Если дети являются собственниками площади или её части, то продать жильё можно, но обязательно потребуется согласие Органов опеки. Отказ ребёнка от своего права не освобождает от необходимости получить разрешение Органов. Если несовершеннолетний только зарегистрирован (не обладает правом собственности), то порядок выписки из квартиры несовершеннолетних детей меняется и обращаться в Органы не нужно.

    Для получения разрешения от Органов потребуются нижеперечисленные документы:

    • Паспорта (свидетельства) всех участников сделки.
    • Выписка о составе семьи, которую необходимо получить в паспортном столе.
    • Выписка из ЕГРП, отражающая информацию о праве собственности на продаваемое помещение.
    • Предварительный договор купли-продажи нового жилья.
    • Техпаспорт на квартиру при продаже квартиры и на приобретаемую недвижимость.

    Перечисленные документы должны быть поданы в Органы опеки обоими родителями (даже если они в разводе) и в присутствии самого ребёнка.

    Заявление рассматривается 14 дней, после чего, если не будет выявлено нарушений требований Закона, выдаётся документ о положительном решении. Отказ может быть обжалован в районном или областном суде. Следует принять во внимание, что мировые суды не вправе разрешать данные вопросы.

    Если согласие от Опеки получено, можно приступать к оформлению сделки и регистрации договора купли-продажи.

    Прописка

    Далее следует обратиться в УФМС по старому адресу, где оформить специальный бланк и листок убытия, в котором прописывается адрес по новому месту. Дети, достигшие 14 лет, бланки заполняют самостоятельно, но в присутствии родителей.

    В УФМС нужно предоставить:

    • Паспорт (свидетельство) ребёнка.
    • Паспорта выписывающихся родителей.
    • Одобрение, выданное Органами опеки.
    • Выписка из ЕГРП на прежнее жильё.

    Документы проверяются в течение недели, после чего выдаётся листок убытия. Листок действителен 30 дней. Срок прописки по новому месту – 3 дня с даты выписки. Госпошлина за данные действия не взимается.

    Договор купли-продажи квартиры с прописанным ребёнком

    Оформление происходит в обычном порядке. При этом регистрация детей прописывается в качестве обременения (если снятие с учёта не произошло до подписания договора). Предельные сроки выписки после совершения сделки включаются в условия договора.

    Если для проведения сделки требовалось согласие Органов опеки (когда ребёнок — собственник), данное обстоятельство включается в условия, а само согласие прилагается. Несовершеннолетний собственник указывается в договоре в качестве одной из сторон. Также вносятся сведения о его представителе, у которого есть право подписи.

    Ребёнок 14-ти лет и старше имеет право самостоятельно ставить подпись, но в таком случае к договору необходимо приложить письменное согласие представителя. Сделки с участием несовершеннолетнего собственника в обязательном порядке подлежат заверению нотариусом.

    Если сделка с недвижимостью представляется сложной процедурой, то правильнее обеспечить сопровождение покупки квартиры. Специалисты помогут на всех этапах её оформления.
    Как производится расторжение сделки купли-продажи квартиры читайте тут. Иногда договорённости срываются и в этом случае нужно всё сделать юридически грамотно.

    Риск покупки квартиры с прописанными детьми

    Риск для покупателя заключается в том, что после оформления сделки, если там прописаны дети, принудительно снять с учёта ребёнка будет довольно сложно и только при условии, что у него имеется возможность зарегистрироваться в другом помещении, например, у родственников. Поскольку судебная система нашей страны ориентирована на интересы несовершеннолетнего, выписать его «в никуда» не получится.

    Но в случае, если в договоре было прямо прописано обязательство о выписке всех зарегистрированных после продажи жилья, и имеется другое помещение для проживания, суд может принять решение в пользу покупателя. При этом будут учтены новые условия жизни детей, которые не должны оказаться хуже предыдущих.

    Для покупателя наилучшим вариантом было бы приобрести недвижимость после того, как несовершеннолетний уже будет выписан. Однако в реальности это оказывается не всегда возможным, в связи с большим числом альтернативных сделок. При альтернативной сделке семья совершает обмен, одновременно продавая свою и покупая другую квартиру. В связи с этим регистрация сохраняется на дату заключения сделки, выписка становится возможной спустя определённое время после подписания документов.

    Продавец в свою очередь должен быть уверен, что после совершения сделки в срок, прописанный в договоре, он сможет снять ребёнка с учёта по прежнему месту проживания и прописать по нынешнему адресу. В противном случае ему грозят судебные разбирательства со стороны нового владельца квартиры, обременение с которой так и не было снято.

    Дополнительная информация о том, чем грозит покупка жилья у маленького собственника в этом видео:

    Покупка квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми не является такой уж редкостью и, несмотря на определённого рода сложности, в большинстве случаев осуществляется успешно. Однако если решено купить жильё с подобным обременением, то при проведении данной сделки следует руководствоваться нормами гражданского и семейного права, чтобы не нарушить права лиц, не достигших совершеннолетия. В противном случае суд аннулирует сделку, не принимая во внимание какие-либо обстоятельства.

    Как происходит покупка квартиры через аккредитив читайте в этой нашей статье.

    За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.

    Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:

    Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)

    Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23

    Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!

    Какие риски покупки квартиры с несовершеннолетним собственником

    Приобретение жилья, принадлежащего несовершеннолетнему россиянину – сделка, заключать которую опасаются многие покупатели. Законодатели действительно четко регламентируют условия и порядок продажи жилья, которое находится в собственности детей. Прежде чем совершать такую операцию, как покупка квартиры с несовершеннолетним собственником, риски нужно предусмотреть обязательно. Стоит разобраться, с чем может столкнуться будущий владелец жилья и как постараться избежать неблагоприятных последствий.

    Особенности покупки недвижимости у несовершеннолетнего

    Процедура заключения сделок с недвижимостью, собственником которой является ребенок, регулируется нормами ГК РФ. Также применяются нормы Семейного кодекса РФ и ФЗ № 48 от 24.04.08 «Об опеке и попечительстве». Согласно этим документам приобретение жилья у лица, не достигшего 18 лет, имеет следующие особенности:

    1. В комплекте бумаг, собираемых для отчуждения жилья, должно присутствовать согласие органов опеки.
    2. Ребенка невозможно оставить без его доли недвижимости. Причем сначала несовершеннолетнему нужно приобрести новое жилье, и уже потом можно продавать его квартиру.
    3. Если права ребенка нарушены, договор могут признать недействительным даже через несколько лет.

    Чтобы права несовершеннолетнего не были ущемлены, его доля на новой жилплощади должна быть не меньше, чем в реализованной квартире. Возможен и другой вариант. Если собственник ребенок и у него есть несколько квартир, деньги за реализованное жилье могут быть перечислены на счет, специально открытый в банке.

    Снятие детей с учета также имеет свои особенности. Никто не вправе выписать несовершеннолетнего без одновременной регистрации на новом месте жительства. Опека также не разрешит выписку без указания нового адреса.

    Этапы покупки жилья у ребенка

    Если принято решение купить квартиру, в которой ребенок прописан или является собственником, прежде всего нужно проверить все документы покупателя. Как правило, продажей занимаются родители несовершеннолетнего. Нужно выяснить, на каких основаниях ребенок получил квадратные метры. Они могли достаться ему в результате приватизации, дарения, заключения договора купли-продажи на его имя.

    Следующий шаг – проверка того, получено ли согласие органов опеки на совершение сделки. Несмотря на то, что за ним обращаются родители, будущий владелец тоже вправе интересоваться, как продвигается процесс. В статье 167 ГК установлено, что при отсутствии такого согласия заключенный договор будет признан ничтожным.

    Чтобы заручиться разрешением на продажу жилья, родственники несовершеннолетнего предоставляют в соцучреждение следующие документы:

    Оплата госпошлины при регистрации права собственности

    1. Заявление с подтверждением покупки ребенку другой недвижимости.
    2. Паспорта и свидетельство о рождении несовершеннолетнего (если ребенку уже исполнилось 14 лет, потребуется и его паспорт).
    3. Правоустанавливающие документы на тот и другой объекты недвижимости.
    4. Справку о составе семьи.
    5. Техническую документацию на реализуемое и приобретаемое жилье.

    Этот перечень документов – не окончательный. В зависимости от ситуации государственные органы могут запросить и другие выписки и справки.

    После этого сотрудники опеки проводят проверку жилищных условий по старому и новому месту жительства. Если с покупкой нового жилья они не ухудшается, комиссия дает разрешение на заключение договора.

    При проверке учитывается не только размер жилплощади, но и наличие удобств, качество ремонта. Специалист органов опеки оценивает планировку, этажность, инфраструктуру района, смотрит, есть ли рядом школа для ребенка.

    В выданном решении будет указан срок, в который законные представители обязуются оформить новое помещение в собственность ребенка. Обычно он составляет не больше полугода. В случае нарушения родителями своих обязательств органы опеки вправе обратиться в суд и оспорить сделку.

    Когда продавец убедится в том, что все документы в порядке и согласие госоргана получено, можно переходить к следующему этапу – составление и заключение договора. После подписания соглашения его передают на регистрацию в Росреестр.

    Можно ли продать жилье, купленное на средства маткапитала

    В целях защиты интересов несовершеннолетних государство устанавливает ограничения на продажу жилья, купленного с использованием средств материнского капитала. Отчуждать такую недвижимость разрешается только после достижения ребенком 18 лет. Это касается и случаев, когда квадратные метры были приобретены в ипотеку.

    Поскольку продавец заинтересован в скорейшем заключении сделки, он может утверждать, что не использовал маткапитал для покупки жилплощади и не погашал из этих денег ипотечный кредит.

    Чтобы проверить, действительно ли это так, можно попросить предоставить документы из Пенсионного фонда: справку об остатке материнского капитала, неиспользованный сертификат или справку о том, что данным гражданам материнский капитал не предоставлялся. Если сотрудники ПФР откажутся предоставлять такие документы, стоит попробовать запросить их через органы опеки.

    Какие еще возможны риски

    При покупке квартиры, владельцем которой является несовершеннолетний, а также с прописанным ребенком не собственником, покупателя могут ждать неприятные сюрпризы. Прежде всего существует риск того, что через определенное время соглашение признают недействительным.

    Например, иногда родители и другие законные представители заявляют в суде, что продавцу, с которым велись переговоры и который подписывал бумаги, на тот момент не исполнилось 18 лет. Если это действительно так и сделка была заключена без согласия родителей, она является недействительной.

    Встречаются и случаи, когда ничего не подозревающий покупатель заключает сделку с родителями, лишенными родительских прав. Когда обман будет обнаружен, договор также признают недействительным.

    Покупатель в этих ситуациях имеет право на возврат своих средств, но не все так просто. Денег у недобросовестных покупателей может уже не быть, и даже их взыскание по суду становится проблематичным.

    Срок исковой давности для подачи исков по таким делам равен 3 годам. Но если он был пропущен по уважительным причинам, судья вполне может восстановить сроки.

    От личности риэлтора, к которому обращаются стороны, тоже зависит немало. В России единые требования к представителям этой профессии не установлены, и каждое агентство разрабатывает свои правила. Чтобы не стать жертвой недобросовестных посредников, нужно всегда заключать договор с агентством, внимательно проверяя каждый его пункт.

    Стоит заранее поинтересоваться историей деятельности и репутацией компании, съездить в ее офис, почитать отзывы. Варианты нужно рассматривать только при наличии полного комплекта документов на каждую квартиру. Не стоит и выплачивать авансы, пока не заключен договор с собственником объекта.

    Как свести риски к минимуму

    Несмотря на определенные риски при заключении таких сделок, у покупателя есть возможность их минимизировать. Для этого нужно учесть несколько рекомендаций:

    • Проверять все предоставляемые продавцом документы, лучше с помощью опытного юриста;
    • При проведении переговоров с продавцом постараться оценить, действительно ли тот может и собирается купить ребенку другое жилье;
    • С помощью государственных органов убедиться в том, что родителей несовершеннолетнего не ограничивали в правах;
    • Не покупать жилье, если ребенок унаследовал его меньше чем 6 месяцев назад;
    • Если возникают сомнения в честности или квалификации риэлтора, расторгать договор и отзывать доверенность. Это можно сделать в любое время;
    • Когда наступает момент передачи денег, использовать аккредитивную форму расчетов или банковскую ячейку. Это поможет избежать потери средств при отмене сделки; Условием выдачи суммы из ячейки стоит указать не только факт регистрации перехода прав, но и покупку ребенку нового жилья, а также его выписку.

    Если хочется предусмотреть все возможные меры защиты, можно заключить договор титульного страхования жилья. Если возникнут проблемы и сделка будет расторгнута не по вине покупателя, страховая компания возместит убытки.

    Будущие владельцы жилья часто интересуются, так ли страшно покупать жилплощадь, если ребенок является ее собственником или просто на ней прописан. Заранее паниковать не стоит, но покупка такой недвижимости действительно требует осторожности. Во избежание проблем можно воспользоваться услугами проверенной риэлторской компании или квалифицированного юриста, также лучше сопровождать сделку нотариально.

    Риски покупки квартиры с несовершеннолетним собственником и как их избежать

    Приобретение дорогостоящей недвижимости довольно сложная процедура и для того, чтобы минимизировать возможные риски и проблемы, стоит учитывать все требования законодательства. Ситуация осложняется, если предстоит покупка квартиры с несовершеннолетним собственником.

    В этом случае стоит учитывать все нюансы, поскольку на такую недвижимость законодательно накладывается целый ряд ограничений. Так, например, не получится просто так продать или провести капитальный ремонт в собственной квартире. О возможных рисках и о том, как их избежать будет рассказано далее.

    Какие законодательные ограничения применяются к сделкам с участием несовершеннолетних?

    На имущество (особенно недвижимое), располагающиеся в собственности у ребенка (даже долевой) накладываются специальные ограничения. Сделано это специально, с целью обезопасить незащищенную категорию граждан (у ребенка всегда будет жилье, а условия проживания возможно будет только улучшить).

    На данный момент все особенности закреплены в следующих НПА:
    • Гражданский кодекс Российской Федерации;
    • Семейный кодекс Российской Федерации;
    • Федеральный закон «Об опеке».

    В 2020 году не предстоит существенных изменений по рассматриваемому вопросу.

    Исходя из общего порядка проведения соответствующих сделок – на совершения любого действия, связанного с имуществом несовершеннолетнего, требуется письменное согласие органов опеки и попечительства. Получить такое разрешение не всегда будет легко. С самого начала и до конца все операции будут проводиться под контролем работников опеки. Они будут посещать место жительства несовершеннолетнего, выяснять все цели и особенности планируемой сделки. По итогу они обязаны будут предоставить заключение, разрешающее, либо запрещающее совершение каких-либо действий с квартирой.

    Основные условия для получения одобрения:
    • приобретаемая недвижимость не должна быть хуже уже имеющийся (ни по площади, ни по ремонту). Возможен вариант только с улучшением жилищных условий;
    • в некоторых ситуациях получение разрешения возможно только при условии, что деньги с реализованной недвижимости будут храниться на специальном счете. Потратить их для других целей не выйдет, поскольку они будут заблокированы.

    ВНИМАНИЕ . Приобрести квартиру можно и в ипотеку. Правда опять же придется согласовывать с государственными органами и доказывать, что бюджет семьи не понесет существенных расходов и его будет хватать для полноценного содержания несовершеннолетнего.

    Согласно положению ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, заключение договора без получения разрешения со стороны органов опеки повлечет признание договора недействительным (ничтожным). В результате этого будет применено правило двусторонней реституции. То есть положение сторон будет возвращено к первоначальному варианту.

    Как минимизировать риски

    Основные сложности возлагаются на потенциального покупателя квартиры. На данный момент довольно проблематично найти квартиру без причитающейся доли несовершеннолетнего. Поэтому стоит уделять особое внимание всем деталям на каждом этапе приобретения и проведения государственной регистрации недвижимости.

    Подготовительный этап

    Каждый ребенок обязательно должен быть зарегистрирован в квартире, однако это далеко не всегда означает, что у него есть право собственности на нее.

    В этом случае стоит рассмотреть следующие пункты:
    • выяснить каким способом была получена квартира в собственность самим продавцом. Если в ходе приватизации, несовершеннолетний не был наделен долей, то это может быть признано нарушением законодательства и все последующие сделки будут признаны недействительными в судебном порядке;
    • узнать не имеется ли нарушений у родителей по отношению к детям. Если были малейшие основания для привлечения их к ответственности, органы опеки маловероятно предоставят разрешение, поэтому купить подобную квартиру не получится;
    • до предоставления официального заключения органами опеки, сотрудники могут выразить свое предварительное мнение. Уже на этом этапе становится понятно, если ли смысл продолжать мероприятия дальше.

    Если в ходе проверки всех пунктов на предварительном этапе не возникло сложностей и нарушений, следует переходить к составлению проекта договора купли-продажи. После чего его проект передается на рассмотрение в государственный орган.

    Наши юристы знают ответ на Ваш вопрос

    Согласование продажи в органах опеки

    Обязанность на предоставление документов возлагается на родителей ребенка, однако в информационных целях покупатель может получить сведения о проверке.

    Для предварительного одобрения и согласования следует предоставить следующий пакет документов:
    • заявление от родителей ребенка о предоставлении разрешения на продажу квартиры и приобретения новой с записью несовершеннолетнего в собственники. Важно учитывать, что потребуется подписи и соответственно согласия от обоих родителей. Возможна ситуация, когда один из них не в состоянии лично присутствовать при подаче заявления. Здесь поможет нотариус, который удостоверит согласие одного из родителей;
    • документы, подтверждающие право собственности у продавца;
    • специальная техническая документация для каждого объекта (в них содержится указание на жилую и общую площадь помещения);
    • справки о составе семьи, о разводе.

    Перечень документов примерный, поскольку в каждой конкретной ситуации органы опеки могут запросить дополнительные справки и выписки.

    ВАЖНО . На этом этапе государственный орган займется проверкой обоих мест жительства. Будут сравниваться жилищные условия, площадь помещения. Как говорилось ранее, для получения одобрительного решения, новая квартира не должна уступать уже имеющейся.

    Вместе с заключением, на родителей будет возложена обязанность провести регистрацию новой недвижимости и наделить правом собственности ребенка в специально установленный срок (чаще всего от 3 до 6 месяцев). Неисполнение этой обязанности опасно не только для родителей, но и для покупателя. Органы опеки имеют право на подачу заявления в суд, с целью признания заключенного договора недействительным. Тогда покупатель потеряет приобретенную квартиру, а ждать возмещения убытков и своих собственных средств возможно придется не один месяц.

    Проведение государственной регистрации

    Согласно ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, любая недвижимость должна быть зарегистрирована в специально установленный для этого срок. С этим связана некоторые риски для покупателя, даже после получения одобрения со стороны органов опеки и проверки всех документов.

    Существуют следующие нюансы:
    • снятие с регистрации несовершеннолетнего не допускается без проведения новой регистрации в другой квартире. Потенциально возможность снять с регистрации по месту жительства без указания нового, возможно, однако на практике шансы получить согласие крайне малы;
    • добиться результата через суд практически невозможно. Судебная практика почти всегда встает на сторону ребенка. По этой причине родителям придется позаботиться о новом месте для регистрации по месту жительства заранее.

    Примеры таких ситуаций можно найти, зайдя на любой юридический форум. Довольно часто у продавцов нет в наличии суммы для предварительной покупки квартиры, а продать свою они временно не могут. Покупатель может предоставить денежные средства заранее, но с этим связаны определенные риски.

    ВАЖНО . В качестве оптимального варианта следует просить продавцов выписать всех собственников до начала государственной регистрации недвижимости на нового собственника. Если имеется положительное решение органов опеки, то это вполне возможно, однако родители должны быть обязательно согласны. В противном случае, даже судебные разбирательства вряд ли приведут к успеху для покупателя.

    Таким образом, приобретение недвижимости с несовершеннолетним собственником довольно сложная и запутанная сделка. Основные проблемы связаны с получением согласия от государственных органов на продажу квартиры и прекращения регистрации ребенка по месту жительства. В этой ситуации стоит обратиться за помощью к квалифицированному юристу, чтобы не упустить значимых моментов. Это позволит максимально снизить потенциальные риски и избежать долгих судебных разбирательств в дальнейшем.

    Как купить квартиру с несовершеннолетними детьми?

    Дети могут быть собственниками любого имущества. До наступления установленного законом возраста, сделки с недвижимостью проводятся родителями или опекунами. Покупка квартиры с несовершеннолетними детьми требует сбора отдельных документов, подтверждающих соблюдение их имущественных интересов.

    Документы для органов опеки и попечительства

    Продажа недвижимости, связанной с несовершеннолетними детьми, проводится только после получения согласия от органов опеки и попечительства. Чтобы получить разрешение, нужно представить в организацию:

    • удостоверения личности отца и матери;
    • свидетельство о рождении ребенка;
    • бумаги, которые имеются на жилое помещение;
    • справку, отражающую состав семьи;
    • выписку из домовой книги;
    • справку, подтверждающую отсутствие долговых обязательств перед ЖКХ;
    • документ, удостоверяющий факт приобретения несовершеннолетнему другого жилья или иные гарантии.

    Решение о возможности продажи выносится в течение двух недель после обращения. В случае получения отказа можно обратиться в судебные органы для оспаривания.

    Если ребенок не является собственником

    Продажа недвижимости с детьми — не собственниками осуществляется проще. Получать разрешение в ООП не требуется.

    Если ребенок зарегистрирован в жилом помещении, требуется снять его с учета. Но одновременно нужно прописать его в другом месте. При отсутствии подходящего жилья проблему можно решить с помощью родственников и друзей.

    Для выписки в наличии должны быть:

    • удостоверение личности матери или отца;
    • свидетельство о рождении или паспорт несовершеннолетнего;
    • техпаспорт на новое жилье;
    • заявление о необходимости регистрации;
    • лист убытия.

    Если ребенок является собственником

    Продажа недвижимости с детьми собственниками осложняется. Ребенок может владеть объектом или наследовать его по праву.

    На сделку влияют факторы:

    • основание приобретения недвижимости;
    • продажа за наличный или безналичный расчет;
    • наличие обременений в отношении объекта;
    • возраст несовершеннолетнего.

    Последний фактор является основополагающим. В соответствии со статьями 26, 27, 28 ГК РФ полная дееспособность наступает после совершеннолетия. С 14 до 18 лет ребенок считается ограничено дееспособным, с 6 до 14 лет – частично дееспособным. До шестилетнего возраста дети признаются полностью недееспособными.

    Как обезопасить себя и свести риски к минимуму?

    Снизить риски при покупке можно, следуя нескольким правилам:

    1. Нужно заранее уточнить о наличии детей в семье. Если родители имеют двух и более детей, то, возможно, отмечалось применение средств маткапитала при покупке недвижимости. В том случае, когда сертификат был использован, а доли детям не определены, сделку можно оспорить.
    2. Нужно уточнить, имеют ли право собственности несовершеннолетние в отношении объекта недвижимости.
    3. Важно проверить подлинность документа, выданного органами опеки. Не стоит соглашаться на сделку, если он отсутствует, а родители обещают все уладить.
    4. Трудности могут появиться, если мать и отца собираются лишать родительских прав. До момента вступления в силу судебного решения продажа квартиры возможна. Но ООП не даст разрешение на проведение сделки, соблюдая интересы детей.

    Особенности покупки квартиры с несовершеннолетними детьми

    Покупатель, идущий на сделку по недвижимости с несовершеннолетними детьми, рискует возможным ее оспариванием в суде. Если госорганы признают факт нарушения имущественных интересов ребенка, то право собственности переходит снова к продавцу. Договор в этот момент аннулируется.

    Спорные моменты появляются при недавнем снятии ребенка с регистрации. В этом случае возможно восстановление нарушенных прав в судебном порядке.

    Риски, связанные с применением материнского капитала

    Если недвижимость была куплена с привлечением средств материнского капитала, в ипотеку, могут появиться сложности. В этом случае право на нее выражается в долях, которые выделяются на детей.

    Родители дают письменное обязательство ПРФ, что на момент оформления права собственности они предоставят доли каждому члену семьи в течение полугода. И если обязательства не выполнены, а квартира выставлена на продажу, процедура считается незаконной.

    Сложности связаны с тем, что механизм контроля за определением частей имущества не отлажен. Недобросовестные продавцы могут скрыть факт, что доли не были выделены, а квартира приобретена на средства МК. Сделку можно оспорить в суде. И если бывшие собственники уже потратили деньги, вернуть их будет проблематично.

    Условия и требования органов опеки и попечительства

    Органы опеки и попечительства следят за соблюдением прав ребенка на имущество. Чтобы сделка была признана законной, а учреждение выдало разрешение, должны быть соблюдены условия:

    1. выделение аналогичной доли в новой недвижимости ребенку;
    2. перечисление средств от продажи имущества на банковский счет, открытый на имя ребенка;
    3. выделение доли в другой недвижимости в результате составления договора дарения;
    4. перевод средств на счет ребенка с одновременным дарением доли в ином имуществе.

    Этапы покупки квартиры с несовершеннолетними детьми

    Приобретение квартиры, к которой имеют отношение несовершеннолетние дети, осуществляется в несколько этапов:

    1. Обязательное получение разрешения от органов опеки и попечительства при наличии права собственности ребенка на недвижимость.
    2. Составление и подписание договора купли-продажи (образец договора купли-продажи). Документ подписывается всеми собственниками, в том числе детьми, которым исполнилось 14 лет. В нем отражаются условия сделки, цена недвижимости, порядок расчета, права и обязанности сторон.
    3. Нотариальное удостоверение договора. Если в сделке участвуют несовершеннолетние, то документ обязательно заверяется в нотариальной конторе.
    4. Прописанные в квартире лица снимаются с учета. Для этого подается заявление в органы МВД, оформляются листы убытия и прибытия.
    5. Договор и остальные документы передаются нотариусом в Росреестр. Итогом регистрации становится отметка в едином госреестре с данными нынешнего владельца.

    Покупка приватизированной квартиры с зарегистрированными детьми

    Если квартира была приватизирована, то прописанный в ней несовершеннолетний имеет право на долю в ней. Даже если взрослые отказываются от своей части, дети получают ее в автоматическом режиме.

    Перед покупкой такой недвижимости нужно запросить выписку из домовой книги.

    Важно уточнить, были ли дети прописаны в помещении на момент приватизации:

    1. Если данный факт подтвердится, а в собственниках несовершеннолетние не указаны, имеет место нарушение закона. Ребенок вправе будет впоследствии обратиться в суд и восстановить свои права.
    2. При регистрации несовершеннолетнего по завершению процесса приватизации имеется право только на использование квадратных метров. Помещение можно купить без согласия органов опеки.

    Сделки с недвижимостью, на которую претендуют дети, осложняются. Чтобы не допустить их расторжения, важно получить разрешение от органов опеки и попечительства.

    Покупка квартиры с несовершеннолетними продавцами. Риски для покупателя.

    Добрый вечер! Подскажите пожалуйста как быть. Нам одобрили ипотеку. Мы нашли квартиру которая нас устраивает. Продавцы 4 человека: мама и 3 несовершеннолетних ребёнка. У них встречка. Стоит ли вообще связываться? И что лучше сделать?

    Стоит связываться, если мама с детьми переезжает в квартиру большей площади, она уже подобрана и у вас имеется специалист, который сможет рулить ситуацией. Риск для покупателя здесь в том, что ситуация с органами опеки может затянуться надолго, до окончания одобренной ипотеки, если не будет человека, который сможет грамотно всё организовать.

    Проверено ЦИАН

    Участник программы «‎Работаю честно»

    То, что в квартире есть несовершеннолетние собственники, не является препятствием для покупки такой квартиры. Просто сделки с участием опеки – достаточно непростой процесс. Поэтому рассказать в рамках форума о проведении таких сделок, о рисках, просто не представляется возможным. “Что лучше сделать?” – нанять риэлтора/юриста на сопровождение сделки, желательно до внесения аванса.

    Здравствуйте. Связываться стоит, если знаете, что делать. Если не знаете, то откажитесь, потому, что по интернету научить невозможно.

    Проверено ЦИАН

    Участник программы «‎Работаю честно»

    Не надо бояться “детских” сделок, лучше бойтесь когда: “Один взрослый собственник, никто не зарегистрирован, квартира пустая, ключи в день расчёта”.
    Дети, они хотя бы на поверхности, а вот что скрывается под предложением сверху, это большой вопрос.

    Проверено ЦИАН

    Участник программы «‎Работаю честно»

    Ничего ваш банк проверять не будет! это физически невозможно, у сотрудников банков, нет необходимых для этого инструментов.

    Проверено ЦИАН

    Участник программы «‎Работаю честно»

    Добрый вечер. Главный риск покупателя в таких сделках – ущемление прав несовершеннолетнего. Это может быть риск последующего не приобретения согласно постановлению ООиП, приобретения квартиры дешевле, чем того требует постановление и прочее. Большая часть рисков снимается при одновременной покупке. НО такую сделку должен в обязательном порядке вести специалист со стороны покупателя. Он и в опеку при необходимости сходит и проверит документы по “встречке” и сделает еще очень многое, для того, чтобы его клиент спал спокойно, ведь как показывает судебная практика, интересы детей в любом случае ставятся на порядок выше интересов покупателя, в первую очередь восстанавливаются в правах дети, а остальные участники сделки далеко не всегда получают желаемый результат.

    Спасибо большое! Всё поняла. С нашей стороны банк всё проверит и пропишет в договоре аккредитива. Сделка купли продажи наша и продавца будет проходить одновременно.

    Банк всё проверит. Если так, то откажитесь от страхования титула.

    Проверено ЦИАН

    Участник программы «‎Работаю честно»

    К сожалению, банк очень поверхностно проверяет объекты. Ведь риски залогодержателя застрахованы, при том за Ваш счёт.

    ID: 43138125
    вчера в 20:51
    Вот только что вчера были в органах опеки с требованием банка “об разрешении органов опеки на совершении отказа от участия в приватизации”. Бред-бредовый! От юридического подразделения Сбербанка! Вместе с инспектором опеки убеждали ипотечного менеджера, что не может несовершеннолетний претендовать на приватизацию другой комнаты в коммунальной квартире! Вам без своего собственного риелтора банк такое напроверяет, что мало не покажется!

    Добрый вечер! Вы меня немного напугали. Давайте ещё раз и с подробностями. Дом постройки 2014 года. Продавец получил сертификат на улучшение жилищных условий в 2016 году. Они первые собственники. Сделка будет нотариальная ( нотариус так же проверяет объект, запрашивает выписку). Сначала наша проходит сделка, следом встречка продавца, все у одного нотариуса в один день. Сейчас это требования опеки. Опека так же просматривает документы на новую квартиру для детей и даёт либо не даёт разрешение на продажу старой квартиры и покупку новой квартиры и это разрешение просит банк вместе с остальным пакетом документов на продаваемую квартиру. Банк в свою очередь прописывает все условия в договоре аккредитива. Деньги продавец получит когда принесёт чистую форму 9. Подскажите пожалуйста, какие именно в этом случае могут быть риски?

    Источники:
    http://topurist.ru/article/54008-kak-kupit-kvartiru-u-nesovershennoletnego-sobstvennika.html
    http://napravah.com/kvartira/pokupka/s-propisannymi-nesovershennoletnimi.html
    http://yur01.com/zhilishhnoe-pravo/pokupka-kvartiry/pokupka-kvartiry-s-nesovershennoletnim-sobstvennikom
    http://jurists-online.ru/nedvizhimost/pokupka-kvartiry/pokupka-kvartiry-s-nesovershennoletnim-sobstvennikom
    http://zakonportal.ru/deti/pokupka-kvartiry-s-nesovershennoletnimi-detmi
    http://www.cian.ru/forum-rieltorov-pokupka-kvartiry-s-nesovershennoletnimi-prodavtsami-riski-dlja-pokupatelja-298506/
    http://law-divorce.ru/riski-pri-pokupke-kvartiry-v-dome-pod-renovatsiyu/

    Бесплатная консультация юриста по телефону:

    Москва, Московская обл. +7(499)113-16-78

    СПб, Ленинградская обл. +7(812)603-76-74

    Звонки бесплатны. Работаем без выходных!

    Ссылка на основную публикацию