Как продать долю в квартире банку

Как продать долю в квартире банку

Риелторы знают, как сложно продать долю в квартире. Когда на нее нет желающих ни из числа собственников, ни среди третьих лиц – можно воспользоваться третьим вариантом. Речь идет о продаже доли банку. Однако не нужно строить иллюзий и ждать легкой сделки. Банк – это прежде всего кредитор, ищущий способы извлечь прибыль. Если доля его не заинтересует, шансов не так много.

Впрочем, не все так плохо – банки выкупают выделенные доли в квартире. Причем с точки зрения условий сделка будет абсолютно прозрачной и законной. Осталось понять, как договориться о продаже, если на стороне продавца – юридическое лицо (банк).

Можно ли продать долю в квартире банку?

Разделение квартиры на доли позволяет установить всех собственников. Они же выступают первыми покупателями на дроби друг друга. Поэтому, прежде чем подавать объявление о продаже доли, нужно предложить ее выкуп всем содольщикам (ст. 250 ГК РФ). Вероятно, кто-то из них найдет деньги и согласится. Если нет – остается запасной вариант с банком.

Способы продажи доли в квартире банковскому учреждению:

  • Оформление залога – суть в том, что владелец берёт кредит под залог имущества в виде доли. Если заемщик не выплачивает ссуду, банк забирает у него долю в квартире. Далее, происходит реализация объекта – остальным совладельцам или с помощью аукциона всем желающим (ст. 350 ГК РФ). Основное преимущество – значительная сумма кредита (до 30% от оценочной стоимости залога). Недостатки – занижение цены доли и необходимость ее выделения в виде комнаты.
  • Отчуждение по договору купли-продажи. Обычная сделка, в ходе которой в роли Покупателя выступает юридическое лицо – банк (п. 1 ст. 421 ГК РФ). Порядок не отличается от стандартного выкупа.

Основные причины продажи

Что толкает людей идти на сделку с банком? Ответ кроется в жизненных причинах, с которыми столкнулся владелец квартирной доли.

Причины и мотивы могут быть следующими:

  1. Отказы остальных содольщиков – наиболее частая причина. Многие не хотят или не могут выкупить часть в праве собственности. Также встречается несогласие продавать квартиру целиком с последующим разделением вырученных денег.
  2. Отсутствие покупателей на рынке жилья. Вроде бы продавец выставил долю на продажу, подал объявления, делает скидки – а желающих нет. Доходит до того, что доля не пользуется спросом в течение 1-5 лет, а то и дольше.
  3. Сложная жизненная ситуация – продавец может остро нуждаться в деньгах. Если в обычном кредите ему отказывают, можно попытаться продать долю банку как залоговое имущество.
  4. Развод супругов – предусматривает раздел совместной недвижимости с выделением долей мужу и жене. Жить вместе они уже не смогут. Один из вариантов – продать ½ квартиры, если не второму супругу, то банку.

Пример:

Гражданин Кайков имел в собственности ⅔ доли квартиры. Остальное принадлежало дальнему родственнику, который предложил выкупить его часть. Кайков согласился, но у него не хватало денег. Он обратился за консультацией в банк. Ему посоветовали оформить ипотеку под залог доли. Собрав нужные справки, совладельцы заключили предварительный договор купли-продажи. С ним Кайков обратился в банк и получил одобрение на сделку. Деньги перечислили на счет продавца, а Кайков стал выплачивать кредит. Но вскоре он потерял работу и не смог рассчитываться с банком. Образовалась 3-месячная просрочка, а затем банк обратился в суд. Согласно условиям кредитного договора, залогодержатель забирает долю заемщика, а взамен выплачивает ему 70% от рыночной стоимости. Таким образом, Кайков рассчитался с ипотекой и одновременно продал долю банку.

Представители финучреждения обязательно спросят, по какой причине собственник хочет срочно продать долю? Поинтересуются и тем, почему никто из совладельцев не выкупил часть квартиры? Были ли попытки продать объект на рынке недвижимости, к чему это привело? Тем самым, банк составляет полную картину и выносит решение – выгоден ли ему актив в виде доли или не стоит с ней связываться.

Какую долю банк не выкупит?

Юридические лица внимательно изучают предложение продавца. Если оно покажется им выгодным, они согласятся на выкуп или залог имущества. Однако «доля» – это в большинстве случаев невыгодный актив. Ведь помимо продавца в квартире имеют доли другие собственники. Что с ними делать?

Основания, когда банк откажет в выкупе доли:

  • старое, изношенное жилье – дата постройки до 1970 года;
  • необустроенный район, удаленность от центра, низкая рентабельность;
  • отсутствие спроса на рынке недвижимости;
  • наличие других совладельцев – свыше 2-х человек, зачастую с детьми, пожилыми, инвалидами;
  • проблемы с сособственниками;
  • невыделенная доля.

Последний пункт нуждается в пояснении. Невыделенной долей называют условное обозначение права в общей собственности, например – собственнику принадлежит ⅓ двухкомнатной квартиры. В чем выражается дробь – непонятно. Также нельзя утверждать, что невыделенная доля представлена отдельной комнатой. Разумеется, банк не устроит такой вариант, и он вынесет отказ.

Как продать банку долю в квартире

Основные этапы оформления совпадают с продажей доли физическому лицу. Только вместо человека будет юридическое лицо, а точнее его представитель, например – генеральный директор.

Если доля продается через залог, нужно выполнить определенные условия в соответствии со статьей 348 ГК РФ, куда входит:

  • просрочка по ипотеке (кредиту) свыше 3-х месяцев;
  • размер невыплат более 5% от цены залогового имущества (доли в квартире).

Финансовое учреждение подает иск о принудительном взыскании с заемщика. Чтобы не допустить ареста счетов, автомобиля и других ценных активов, нужно заранее внести пометку в договор. Заемщик отмечает, что в первую очередь нужно обратить взыскание на часть жилплощади (например, комнату). За счет этого можно получить деньги и фактически продать долю банку.

Порядок действий

Далее, разберем пошаговую инструкцию – что делать для продажи доли в квартиры в пользу банка:

Шаг 1. Обращение в банк за консультацией.

Шаг 2. Предложение выкупить долю остальным совладельцам квартиры – рассылка уведомлений по почте или через нотариуса. Ожидание ответов в течение 30 дней.

Шаг 3. Обсуждение условий будущей сделки, ее характера: кредитование или залог имущества.

Шаг 4. Оценка объекта недвижимости – ею занимается штатный оценщик банковского учреждения в ходе осмотра квартиры. Следует приготовиться к тому, что цена отдельной доли будет меньше рыночной. Максимум, что предложит банк – 70% от реальной стоимости имущества.

Шаг 5. Подготовка к заключению сделки, сбор документов, разработка проекта соглашения.

Шаг 6. Нотариальная сделка: оформление договора купли-продажи доли в квартиры в пользу банка. Альтернативные варианты: договор о залоге + кредитовании заемщика. Составление акта приема-передачи.

Шаг 7. Передача документов на регистрацию в ФКП «Росреестра».

Шаг 8. Окончательные расчеты с банком, подготовка к уплате налоговых взносов.

Образец договора купли-продажи доли в квартире банку

Содержание ДКП отвечает всем нормам заключения подобных договоров. Приблизительный бланк вы можете найти по ссылке ниже:

Документы

Среди документов для совершения сделки можно выделить:

  • удостоверение личности;
  • сведения о праве собственности на долю – выписка из ЕГРН или свидетельство старого образца;
  • документ-основание, например – акт о передаче квартиры в собственность граждан (приватизация);
  • техпаспорт старого образца или новая выписка из ЕГРН;
  • справка о составе семьи;
  • справка о своевременном внесении коммунальных платежей.

Вышеназванные документы, за исключением паспорта, можно получить через нотариуса. Действуя от своего имени, нотариус запросит недостающие документы в электронном формате.

Возможно, вам интересно, как узнать стоимость самостоятельно — читайте об этом в статье «Как рассчитать стоимость доли в квартире?«.

Сроки оформления

Одобрение банка может занять от 5 до 14 дней. Юридический отдел изучает возможность сделки, после чего руководство банка информирует заемщика/продавца о своем решении.

Оценка доли в квартире занимает от 2 до 4 недель, в зависимости от загруженности персонала учреждения. Несколько дней придется ждать итоговое заключение в форме акта.

На согласование условий ДКП может уйти неделя. Непосредственно договор подписывается в течение дня, в этот же день нотариус отсылает данные в ФКП «Росреестра». Ответ регистратора приходит через 1 день (нововведение п. 1 ст. 16 ФЗ № 218 «О государственной регистрации…» от 13 июля 2015 года).

Денежные средства на счет продавца поступят в течение 3-х дней. Обычно этот период обговаривают заранее и вносят в условия соглашения.

Госпошлины, затраты

Большая часть затрат приходится на оплату государственных пошлин. Всего их две – обе оплачивает покупатель (представитель банка):

  • госпошлина у нотариуса – 0,5% от стоимости отчуждаемой доли (в пределах от 300 до 20 000 рублей);
  • госпошлина за регистрацию в ЕГРН – 1 400 рублей с учетом электронной подачи заявки.

Продавцу, как получателю дохода, предстоит оплатить НДФЛ в размере 13% от стоимости сделки. Обязательного платежа можно избежать. Для этого имущество должно быть в собственности от 3 лет – по приватизации, дарению, ренте или наследству, или от 5 лет – по возмездным сделкам (п. 3-4 ст. 217 НК РФ).

Описывая процесс, мы рассказали об идеальных вариантах продажи долей банку. Что до практики, здесь могут быть разные ситуации. Например, отказ кредитора выдавать ссуду под незначительную долю. Трактовка зависит от размера дроби, соответствия комнате, жилищных условий, цены объекта, отношений с совладельцами и т.д.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область – +7(499)648-11-59
    • Санкт-Петербург и область – +7(812)655-72-96

Как продать долю в квартире банку

Задайте вопрос юристу бесплатно!

Кратко опишите в форме вашу проблему, юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит в течение 5 минут! Решим любой вопрос!

Все данные будут переданы по защищенному каналу

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

В 2020 году на территории РФ распространены ипотечные кредиты и займы под залог недвижимости. Однако заемщики не всегда могут грамотно оценить финансовые возможности. Поэтому возникают сложности с погашением долга. Чтобы урегулировать проблему, гражданин может принять решение о продаже имущества. Рассмотрим, как продать долю в квартире банку.

Можно ли продать долю в квартире банку

В соответствии со ст. 421 ГК РФ собственник свободен в возможности заключения сделки по продаже имущества. Второй стороной сделки вполне может быть банк.

С другой стороны, свобода договора подразумевает наличие согласия банка на оформление сделки.

Немного сложнее обстоит ситуация с продажей доли в квартире. Ст. 250 ГК РФ предусматривает необходимость соблюдения прав сособственников.

Поэтому продавец может предложить долю в квартире банку только после удовлетворения законного права совладельцев на выкуп части. Для этого собственник должен подготовить уведомление.

Документ направляется в виде телеграммы или передается лично в руки. Момент вручения уведомления необходимо зафиксировать.

Сособственники имеют 30 дней на принятие решения о выкупе. Если предложение не поступило, то продавец имеет право продать свою часть жилья третьему лицу или банку.

Факт отказа сособственника от преимущественного права необходимо подтвердить при помощи нотариально удостоверенного отказа или уведомления о вручении предложения.

Как продать банку долю в квартире

Существует несколько способов продать долю в квартире банку. Однако в каждом случае необходимо, чтобы объект недвижимости находился в обременении кредитной организации.

Таким образом, обратится в банк с просьбой о выкупе части жилья, которая не заложена в данную кредитную организацию, невозможно.

№ п/п Варианты продажи доли банку
1 Предложение о выкупе
2 Обращение взыскания
3 Оформление залога

Продавцом доли в квартире банку может выступать исключительно совершеннолетий, полностью дееспособный собственник объекта.

Предложение о выкупе

Если финансовые возможности не позволяют заемщику своевременно выплатить долг, чтобы не портить кредитную историю, клиент может предложить банку выкупить часть жилья.

Для этого необходимо:

  1. Провести оценку доли.
  2. Получить выписку из ЕГРН на жилье.
  3. Оформить письменное предложение.
  4. Направить в банк лично или письмом.

Специалисты организации рассмотрят предложение и примут решение. Необходимо сразу отметить, что вероятность положительного решения минимальна.

Шанс выкупа доли увеличивается в следующих случаях:

  • среди сособственников нет несовершеннолетних граждан;
  • другие совладельцы не возражают против продажи.

Положительное решение может быть принято, если объект сделки обладает высокой рентабельностью. Как правило на выкуп соглашаются крупные кредитные организации.

Пример. Ирина оформила заем в банке, чтобы выкупить долю в квартире у бывшего мужа. Через год на работе прошло сокращение, и женщина потеряла работу. Чтобы сохранить свою часть квартиры, она приняла решение продать долю банку. Она оформила предложение и обратилась в кредитную организацию. Банк согласился забрать часть жилья в счет долга.

Обращение взыскания

Однако зачастую банк отказывает заемщику в выкупе его доли. Поэтому возможен альтернативный вариант.

Если гражданин отказывается платить, то накапливаются просроченная задолженность. В результате банк может обратиться в суд для принудительного взыскания долга.

Если часть жилья не является единственным имуществом заемщика, то ФССП наложит на долю адрес и реализует в счет долга. Таким образом, доля будет переведена в собственность банка, а долг с продавца будет снят.

Такой вариант возможен в следующих случаях:

  • объект не является единственным жилым помещением в собственности заемщика;
  • стоимость доли превышает или соответствует сумме долга.

Такой вариант стоит рассматривать, если заем оформлен в крупной кредитной организации. Так как мелкие банки зачастую долго не передают долг в суд. Вследствие чего накапливаются крупные пени и штрафы.

Особое опасение вызывает вероятность продажи долга коллекторскому агентству. В таком случае сумма долга значительно увеличится, а процедура переоформления будет связано с психологическим давлением.

Кроме того, ситуация чревата внесением информации о просрочке и взыскании в кредитную историю заемщика. В результате лицо не сможет больше получить заем в банках.

Пример. Валентин в наследство получил 2/3 доли жилого помещения. Он оформил ипотечный кредит, чтобы выкупить 1/3 долю. Мужчина не смог его выплачивать. Продать часть жилья не получалось. Поэтому он решил не платить кредит. Банк обратился в суд, и часть жилья была переоформлена на кредитную организацию.

Оформление залога

Данный вариант подходит при оформлении потребительского кредита под залог доли в квартире. Он является наиболее возможным.

Порядок действий:

  1. Оценка жилого помещения.
  2. Оформление потребительского кредита под залог доли.
  3. Через 3 месяца просрочки, залог будет изъят в пользу банка.

Такой вариант также чреват испорченной кредитной историей. Хотя действия кредитора не включают привлечение коллекторов и судебных приставов, сведения о просрочке также передаются в БКИ.

Пример. Ульяне срочно нужны были деньги на операцию. Она являлась собственником квартиры и 1/5 доли в другом жилье. Сособственники помещения отказались выкупать ее долю. Времени на поиск покупателя не было. Поэтому женщина обратилась в банк для оформления потребительского кредита под залог части жилья. Взносы по займу она не вносила. Поэтому банк переоформил долю на себя.

Как рассчитываются пени и штрафы

Если выбрать варианты с невозвращением займа, необходимо обратить внимание, что на сумму основного долга будут начисляться пени и штрафы. Их величина зависит от условий договора.

В случае взыскания основного долга, банк включит в требование возмещение штрафных санкций. Поэтому сумма будет увеличена.

Если размер штрафов значительно превышает допустимую, то ответчик должен обратиться в суд для минимизации итоговой суммы. Как показывает практика, величина штрафов не может превышать 20% от суммы основного долга.

Продажа доли в квартире банку является спорным мероприятием. Поэтому целесообразно выбрать любой другой вариант. Однако, в безвыходной ситуации можно воспользоваться одним из перечисленных методов. Если у вас остались вопросы по продаже доли жилого помещения кредитной организации, то наши юристы окажут вам помощь. Просто опишите ситуацию дежурному специалисту.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Как продать долю в квартире банку?

В недавнее время вследствие широкого распространения системы кредитования, в том числе ипотечного, все больше жителей нашей Родины, решаются приобрести собственное жилье с использованием заемных средств. Зачастую, собственные силы в возможности отдать сумму долга с процентами заемщики преувеличивают, либо случаются ситуации, при которых уплачивать сумму кредита становится просто нереальным.

В такие моменты заемщики задумываются о реализации доли в квартире с целью погашения суммы долга. Можно ли продать долю в квартире банку?

Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с продажей доли в квартире банку, то вам следует помнить, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
  • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Порядок действий

Если это ранее приобретенное имущество, не являющееся для собственника единственным пригодным местом для проживания, то такая продажа возможна.

В данном случае возможно несколько вариантов развития ситуации:

Важно! Банки редко соглашаются на первый вариант, поскольку для них то сопряжено с большими тратами времени, необходимостью оценивать имущество и затем реализовать имущество.

Если вы предложите банку первый вариант, то скорее всего получите отказ от банка с предложением продать принадлежащую вам долю (или квартиру) самостоятельно и вырученные средства внести на счет банка.

Вторая ситуация возникает, когда задолженность по договору взыскана и решение суда вступило в силу. Приставы возбуждают исполнительное производство и начинают отыскивать имущество, на которое может быть обращено взыскание в порядке исполнения решения суда.

На данной стадии оценкой и реализацией имущества занимаются судебные приставы.

Важно! Обращение взыскания на предмет ипотеки возможно в судебном или внесудебном порядке, если это установлено договором об ипотеке.

В удовлетворении иска о реализации предмета ипотеки будет отказано, если:

  • сумма долга составляет менее 5 процентов от суммы неисполненного обязательства;
  • период просрочки составляет менее 3х месяце.

Во внесудебном порядке на предмет залога возможно взыскание только в том случае, если договором об ипотеки предусмотрено это.

Важно! Если предметом ипотеки является жилое помещение, принадлежащее на праве собственности физическому лицу, то обращение взыскание на него во внесудебном порядке невозможно.

Хотелось бы отметить, что банки редко идут на принятие имущества в счет погашения долга. Позиция кредитных организаций сводится к тому, что если должник получил имущество денежными средствами, то и отдать должен аналогичным образом.

Большой ошибкой заемщиков является надежда на то, что они передадут банку долю в недвижимости и спокойно будут проживать в оставшейся части. В реальности все бывает так: приставы реализуют предмет залога или имеющиеся в собственности недвижимое имущество, оставшуюся от продажи сумму возвращают заемщику. Надеется на то, что от продажи квартиры что-то останется, я бы тоже не советовала. Ведь в сумму долга также будут включены проценты по договору и проценты за просрочку исполнения обязательства.

Итак, в настоящей статье мы рассмотрели возможность и порядок реализации доли в недвижимом имуществе кредитной организации в счет погашения суммы долга по заемному обязательству.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует – напишите в форме ниже.

Хочу продать долю в квартире без согласия родных

Здравствуйте, уважаемая редакция Т—Ж . Спасибо, что повышаете финансовую грамотность населения.

У меня такая ситуация. Есть трехкомнатная квартира, в которой прописаны мама, папа, я и брат. Квартира приватизирована, и у каждого из нас по ¼ доли, есть свидетельства о государственной регистрации права. Родители в дальнейшем собираются отдать свои доли мне и брату.

Я хочу, чтобы мы все продали квартиру и каждый купил себе отдельное жилье, самостоятельно доплатив недостающее. Но брат хочет строить дом, а если нашу квартиру продать, то жить ему на время стройки будет негде, снимать дорого, поэтому он против продажи. Я считаю, что это его проблемы, но родители не хотят портить отношения и поэтому ничего не делают, хотя в принципе не против продажи.

У нас с братом отношения испортились: он в ближайшие годы продавать общую квартиру не хочет, а я не хочу дожидаться его согласия и подстраиваться под его желания. Я женат, жить с родителями и братом не собираюсь, планирую переехать в отдельную квартиру. На ее покупку мне не хватает как раз той суммы, которую я мог бы получить, продав свою долю в общей квартире. Кредит брать принципиально не хочу.

Есть ли законный способ сейчас продать свою долю квартиры по рыночной цене без согласия остальных? Или это возможно только через суд?

И еще: родители хотят отписать нам с братом свои доли и переехать жить на дачу. Если они так и поступят, смогу ли я законным способом продать свою половину квартиры без согласия брата и что для этого нужно?

Конечно, в вашей ситуации нужно что-то решать. Но боюсь, отношения с братом вы можете испортить окончательно.

Вы вправе продать свою долю в квартире в любое время, без суда и согласия остальных. Ст. 246 Гражданского кодекса РФ позволяет собственнику распоряжаться своей долей по своему усмотрению: дарить ее, продавать или обменивать. Но есть условие, которое надо соблюсти, чтобы все было по закону.

Преимущественное право совладельцев купить долю

Если вы продаете долю, то у участников долевой собственности есть преимущественное право покупки. То есть сначала вы должны предложить выкупить вашу долю другим собственникам квартиры — родителям и брату.

Сообщить о предстоящей продаже нужно письменно. У родителей и брата будет месяц на то, чтобы воспользоваться преимущественным правом и купить вашу долю в квартире.

Закон обязывает продавца указывать в сообщении о продаже цену и остальные условия продажи. Например, как будут совершаться расчеты и у кого останется право пользования квартирой после сделки. Федеральная нотариальная палата даже составила методические рекомендации по соблюдению преимущественного права покупки доли и советует обязательно описывать сам объект недвижимости, цену продаваемой доли, порядок расчетов и сроки передачи имущества.

Если совладельцев несколько, извещение надо отправить каждому персонально. Поэтому если вы решите продать свою долю сейчас, вам надо уведомить родителей и брата. Если после того, как родители переоформят свои доли на вас с братом, — только его.

Как уведомить о продаже

У вас на руках должно остаться подтверждение, что другие собственники получили уведомление о продаже доли. Обычно используется один из трех вариантов извещения:

  1. вручить уведомление лично и получить на втором экземпляре подпись, что совладелец его получил. Нужно, чтобы кроме подписи он поставил дату и собственноручно написал фамилию, имя, отчество: если дойдет до судебного разбирательства, так будет проще установить, что расписывался именно он;
  2. направить уведомление по почте заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения;
  3. обратиться к нотариусу, чтобы уведомление о продаже направил он.

На практике люди чаще выбирают третий вариант. В этом случае нотариус сначала выдаст вам свидетельство о направлении документов. А когда другой собственник получит уведомление — свидетельство о вручении документов.

Бывает так, что совладелец не получает уведомление. Например, если участник долевой собственности против продажи, он может специально не пойти на почту или не принять курьера. Этого можно ждать от вашего брата.

Тогда имеет смысл попросить нотариуса выдать свидетельство о том, что вы как продавец доли предприняли все меры, чтобы известить совладелец о предстоящей продаже. Такой документ выдают не все нотариальные конторы. Учитывая ваши отношения с братом, такое свидетельство может понадобиться. Поэтому нужно найти того нотариуса, который его выдаст.

Получивший извещение собственник может в письменном виде отказаться от преимущественной покупки. Тогда вы вправе сразу же оформлять сделку с другим покупателем. Если другой собственник письменного отказа не дает, нужно отсчитать месяц с момента, когда он получил уведомление, и только потом продавать свою долю.

Договор купли-продажи доли в квартире постороннему лицу, в отличие от обычного договора купли-продажи квартиры, обязательно должен быть удостоверен нотариусом.

Поэтому в любом случае советую вам продавать свою долю и извещать других собственников о продаже при помощи нотариуса.

Продажа доли не всегда выгодное решение

Как следует обдумайте свое решение о продаже доли. Обратите внимание, что с продажи доли в квартире вы получите меньше денег, чем если бы вы с родителями и братом продали квартиру целиком и поделили деньги. Отношения с братом оттого, что вы продадите долю сейчас, лучше не станут. Родители такое решение тоже могут не одобрить: не все спокойно отнесутся к постороннему человеку среди собственников общей квартиры.

Попробуйте посчитать, насколько выгодно будет продать долю сейчас. Возможно, вы потеряете меньше денег, если возьмете ипотеку, а через несколько лет закроете ее после продажи квартиры целиком. Мы писали, как определить рыночную стоимость, и сделали ипотечный калькулятор — просчитайте разные варианты. Не торопитесь.

Чтобы настроиться на переговоры с братом и родителями, почитайте нашу статью о том, как говорить с близкими о деньгах.

Как продать долю в квартире банку

Квартиру, находящуюся в долевой собственности, продать проблематично. Хорошо, если у всех собственников одна цель — реализовать жилье, но если кто-то из совладельцев противится продаже, не дает согласие на отчуждение имущества в пользу третьих лиц или же покупатели не находятся, есть выход — продать долю квартиры банку. Суть сделки заключается в получении наличности под залог имущества, но нужно знать некоторые нюансы. Не каждую жилплощадь банк готов купить. В исключительных случаях, когда финучреждение усматривает в сделке выгоду, возможно заключение договора купли-продажи между владельцем доли и банком.

Можно ли продать долю в квартире банку

Реализовать долю в квартире с привлечением кредитно-финансовой организации можно одним из способов:

  1. Путем заключения договора кредитования, в котором доля станет залоговым имуществом. Такая сделка возможна, если потенциальная выгода для банка будет выше, чем величина кредита. Существует ограниченное количество банков, выдающих такие займы. В их число входит Сбербанк, ВТБ. Однако существует ряд иных кредитных, инвестиционных образований, которые дадут деньги под залог недвижимости с целью последующего «выживания» совладельца из квартиры. Стоит быть готовым, что ставка по таким займам высока и составляет 14-22% годовых.
  2. Заключением договора купли-продажи. Согласно ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица вольны заключать договор по своему усмотрению. По содержанию документ не отличается от соглашения, заключенного между физлицами, кроме того, что покупателем является не гражданин, а отделение банка в лице представителя.

При продаже доли банку стоимость доли будет ниже, чем сумма, которую можно получить при продаже квартиры целиком и последующем разделе сумы между содольщиками. Прежде чем решиться на сделку, следует попытаться решить вопрос продажи с иными владельцами.

При невозможности достичь договоренности взятие кредита — один из законных способов продать долю в квартире банку.

Продажа доли квартиры через ипотеку

Перед обращением в банк необходимо удостовериться, что в случае невыплаты кредита организация займется отчуждением доли квартиры.

При желании получить деньги взамен доли, следует указать, что именно на нее следует обращать взыскания в первую очередь.

Какое имущество не может являться предметом залога

Накануне выдачи кредита банк-кредитор тщательно проверяет историю получения доли собственником, определяет, кому принадлежат остальные части недвижимости. В некоторых случаях юридическое лицо не имеет законных оснований получить средства обратно.

Согласно ст. 336 ГК РФ, предмет залога — любое имущество (вещи, имущественные права), кроме тех, на которые не может быть обращено взыскание, а также неразрывно связанных с личностью заемщика.

К такому имуществу, согласно ст. 79 закона №229-ФЗ, ст. 446 ГПК РФ, причисляется жилье (или его часть), если для заемщика или членов его семьи оно является единственным помещением, пригодным для проживания. Из этого правила есть исключение: если недвижимость — предмет ипотеки, то есть сам объект приобретался на средства, полученные в банке, его могут изъять независимо от числа прописанных лиц, даже если среди них есть несовершеннолетние.

Если доля принадлежит несовершеннолетнему ребенку, потребуется согласие на сделку органов опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ). Такие сделки для банка нежелательны, поскольку одобрение ООП получить проблематично, они не допустят возможной потери жилья подопечным.

Как продать банку долю в квартире

В первую очередь необходимо оценить рентабельность жилья. На практике кредиты, в которых залогом является незначительная доля жилья, выдаются крайне редко, поскольку ее последующая реализация затруднительна и затратна. Однако если речь идет о значительной части квартиры, в которой остальная доля принадлежит заемщику, сделки оформляются охотно.

Пример 1

Гражданка С. и гражданин М. расторгли брак. В супружестве ими была совместно куплена квартира, в которой они выделили доли по ½ каждому. После развода жена не согласилась покинуть квартиру, а предложила мужу продать его долю, однако средств на выкуп не имела. Она обратилась в Сбербанк с просьбой об оформлении ипотеки на выкуп доли в квартире, где С. станет полноправной хозяйкой. Проверив платежеспособность С, сотрудник банка одобрил кредит. В данном случае при неуплате доля перейдет финучреждению. В случае сложных жизненных обстоятельств хозяйка сможет продать банку оставшуюся долю по заниженной цене, а организация реализует ее по стоимости, покрывающей все издержки.

Пример 2

Внук А., получивший 1/6 долю квартиры в наследство, решил ее продать, но покупателей не нашлось. Он обратился в Сбербанк с просьбой о выдаче кредита под залог недвижимости, однако ему отказали, поскольку последующая реализация такой части невозможна. А. обратился к частной фирме по выдаче кредита под большой процент. Сумма займа составила 30% от реальной стоимости доли. А. не выполнил обязательства, и имущество в договорном порядке перешло кредитору. Интерес последнего заключался в принуждении к продаже второго владельца своей части имущества (5/6 долей) по заниженной цене.

Если банк дорожит чистотой репутации, заключение с ним договора с «подтекстом» последующего выселения остальных жильцов невозможно. Такие сделки с легкостью оформят финансовые организации, специально для этого созданные.

Условия перехода доли финучреждению

Чтобы доля квартиры перешла в собственность банка, необходимо соблюсти правила ст. 348 ГК РФ:

  • дождаться, пока сумма неисполненного обязательства составит более 5% от стоимости залога;
  • не выполнять условия договора в течение периода от 3 месяцев.

Также существует понятие систематического нарушения сроков. Даже незначительная просрочка, повторившаяся не мене 3 раз в течение 12 месяцев, является основанием для обращения банка в суд.

Процедура

Отчуждение доли при неисполнении условий кредита производится исключительно в судебном порядке, если имущество является единственным для проживания (ст. 349 ГК РФ).

Если у залогодателя имеется альтернативное жилье, а на долю обращено взыскание во внесудебном порядке, финансовая организация обязана направить уведомление о начале обращения взыскания.

Реализация такого имущества возможна по истечению 10 дней с момента получения должником уведомления о продаже.

Через суд

Возникновение просрочки является основанием для обращения банка в суд. Финучреждение подает иск на неплательщика с целью отчуждения заложенной недвижимости. Если имущество является залоговым, у кредитора не возникает проблем с получением соответствующего исполнительного листа. Последний передается в отделение Федеральной службы судебных приставов. На его основании начинается исполнительное производство.

Пристав выяснит место работы должника, осуществит мероприятия по убеждению добровольно выполнить обязательства. При неисполнении — выявит имущество, на которое будет обращено взыскание.

Как продать долю банку по договору

Стоит уточнить, что купля-продажа квартир не является основной деятельностью финучреждений, их предназначение аккумулирование финансовых активов с целью получения прибыли. Однако в случаях невыплаты ипотечного кредита банк охотно рассмотрит возможность выкупа доли квартиры с целью последующей реализации целого объекта.

Для продажи имущества банку необходимо:

  1. Обратиться в кредитно-финансовую организацию, получить согласие на сделку.
  2. Провести оценку стоимости доли. В финучреждениях работает оценщик.
  3. Проанализировать соотношение стоимости доли и суммы долга с учетом процентов.
  4. Оформить и подписать договор, передаточный акт.
  5. Осуществить переоформление недвижимости на нового собственника — финучреждение.

Правила заключения договора с банком

По общим правилам собственник доли обязан предупредить остальных содольщиков о продаже своей части недвижимости (ст. 250 ГК РФ). Если покупатель — банк, речь идет о продаже недвижимости, где содольщик один, поскольку иное имущество организация не приобретет.

Договор оформляется по общим правилам и подлежит нотариальному заверению. В нем указываются данные:

  • дата, место подписания документа, сведения об обеих сторонах;
  • правоустанавливающие документы на объект;
  • отличительные характеристики жилья: этажность здания, площадь всей квартиры и доли в частности, количество комнат;
  • стоимость доли, порядок осуществления уплаты;
  • технические параметры объекта;
  • кто прописан в квартире, в какие сроки жильцы покинут помещение;
  • обязательства по оформлению передаточного акта;
  • условия разрешения споров;
  • подписи сторон.

Образец договора купли-продажи доли квартиры физического лица с банком

Документы

При обращении в банк необходимо предоставить:

  • ранее заключенный договор кредитования;
  • удостоверение личности;
  • свидетельство о праве собственности на реализуемою долю;
  • техпаспорт;
  • справку о количестве лиц, зарегистрированных в объекте;
  • доказательства того, что у заемщика нет долгов по коммунальным платежам (не обязательно);
  • документ с указанием оценочной стоимости квартиры.

После подписания и заверения договора недвижимость переходит в собственность банка.

Расходы

Помимо расходов на услуги юриста, заемщику придется оплатить НДФЛ.

Для лиц, владеющих объектом менее 5 лет и получивших долю по договору купли-продажи, кредитования, сумма налога составит 13%. Если же имущество было подарено, получено в наследство или по договору пожизненного содержания, приобретено в результате приватизации, срок владения сокращается до 3 лет, по истечении которых налог платить не нужно. Такой же срок действует для граждан, получивших долю до 01.01.2016 г.

Базу налогообложения можно снизить, воспользовавшись вычетом в 1 млн. руб., или уменьшив ее на сумму затрат на приобретение (они должны быть подтверждены документально).

Стоимость услуг нотариуса составит 0,5% от цены договора.

Продать долю квартиры банку — значит взять кредит и дождаться его просрочки или заключить договор. Первый вариант возможен при сотрудничестве с «мелкими» кредиторами, направленность которых — выкуп долей и выселение жильцов. Полноценная покупка предполагает заключение соответствующего договора, прозрачного для обеих сторон.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Практика принудительной продажи квартиры в долевой собственности

Практика оформления жилья в долевую собственность распространена в нашей стране повсеместно.

Случается, что обстоятельства складываются таким образом, что возникает необходимость

Разберемся, что делать в таком случае.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Что такое принудительная продажа доли в квартире?

Для начала следует определится с понятием долевого владения недвижимостью.

Доля в квартире — это некоторая часть права владения недвижимостью.

Она может быть равна ½, 1/3, ¼ или другой обозначенной части права владения жилплощадью.
В соответствии со статьей 244 Гражданского кодекса РФ гражданин может осуществить следующие действия со своей долей:

  • ее продажу;
  • заложение;
  • оформление завещания на кого-либо;
  • оформление договора дарения на кого-либо.

Если владельцы не могут прийти к общему решению в процессе обсуждений, существует возможность оформить сделку через принудительную продажу части владения недвижимостью в суде.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Когда можно заставить собственника продать долю?

Законом предусмотрено несколько факторов, позволяющих доказать правомерность принудительного выкупа доли у одного из собственников:

  1. Малый размер доли. Если размер доли слишком мал и не представляется возможным выделить ее.
  2. Невозможность выделения доли. Доля не может быть выделена без ущерба для проживания других собственников помещения (однокомнатная квартира, квартира с одной ванной комнатой и с одним входом).
  3. Отсутствие интереса к имеющийся доле у ее владельца и нахождение у него в собственности другой недвижимости.

Зачастую владельцы могут не проживать в квартире, быть не зарегистрированными в ней и не нести ответственности за оплату услуг ЖКХ.

Как законно заставить продать долю в квартире

По закону, гражданин, желающий продать свою часть права владения квартирой,

После уведомления последние могут выкупить обозначенную часть доли в течение 30 дней.

Процедура продажи по закону проходит в несколько этапов.

  1. . Установленного образца для заявления не существует, но в документе обязательно должна содержаться информация об условиях продажи и сумме доли.
  2. . В случае, если желающих выкупить долю будет несколько, владелец вправе выбрать наиболее выгодное предложение.

Продавец может продать свою долю ранее обозначенного срока только в том случае, если остальные владельцы дадут на это свое согласие в письменном виде, заверенное нотариусом.

  • . После заключения сделки обязательно нужно зарегистрировать право перехода в Росреестре с предъявлением письменных нотариально заверенных отказов прочих собственников либо уведомления их о продаже.
  • Исковое заявление обязательно должно содержать полные данные заявителя, подробное описание с указанием требований, показания свидетелей, личную подпись заявителя.

    Скачать образец искового заявления о признании доли незначительной и принудительном выкупе квартиры.

    К заявлению необходимо приложить всю имеющуюся документацию по делу (документы на право собственности, паспорт жилого помещения, оценка стоимости и т.д.).

    В случае, если будет доказано, что доля в квартире незначительна, выделить ее невозможно или совладелец не заинтересован в пользовании жилплощадью, суд может обязать заявителя выплатить денежную компенсацию за выкуп права владения недвижимостью ответчику без его согласия.

    Однако такое решение будет принято, если ответчик не проживает в квартире постоянно, и она не является его единственным местом жительства.

    На сегодняшний момент большинство квартир в долевой собственности оформляется при равных правах на недвижимость.

    Принудительная продажа в таких случаях возможна при соблюдении следующих законных условий:

    • невозможность выделения доли;
    • незаинтересованность владельца части квартиры в ее использовании;
    • невыполнение владельцем обязательств по содержанию общего имущества.

    При совершении сделки по принудительному выкупу доли недвижимости составляется стандартный договор купли-продажи с последовательностью следующих этапов:

    1. Подготовка необходимой документации на недвижимость (документы на право владения недвижимостью, справка из ЕГРН, БТИ, выписка из домовой книги).
    2. Подписание договора с обязательным заверением его у нотариуса.
    3. Обращение в Росреестр. Переоформление права собственности происходит в срок до 18 дней с момента подачи документов.

    Во всех остальных случаях в соответствии со статьей 288 Гражданского кодекса РФ гражданин может владеть и распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению и обязать его продать собственность не представляется возможным.

    Можно ли через суд продать квартиру в долевой собственности

    Все сделки с квартирой, находящейся в долевой собственности, регулирует статья 246 Гражданского кодекса РФ.

    При заключении сделки с третьими лицами важно соблюсти условия, на которых предлагалась продажа другим собственникам квартиры.

    Иначе собственники могут обратиться с исковым заявлением о нарушении преимущественных прав в суд и переоформить право купли-продажи на себя.

    Особенности и нюансы

    В процессе осуществления сделки необходимо учитывать ряд нюансов.

    1. . В таком случае речь о преимущественном праве идти не может. Ограничения действуют в случае если данная собственность является единственным жильем должника и у него нет в собственности другой недвижимости.
    2. . Разрешение на продажу следует получить либо у опекуна гражданина, либо у органов социальной защиты или органов социальной опеки по месту жительства. Разрешение будет получено только в том случае, если органы будут уверены в том, что интересы их подопечного не пострадают.
    3. . Кроме согласия совладельцев жилплощади необходимо будет получить согласие у муниципальных властей.
    4. . Если местонахождение совладельцев квартиры неизвестно, можно запросить в Росреестре выписку о всех собственниках недвижимости с указанием их адреса, на который следует отправить уведомление о продаже.

    При долевой форме собственности владения недвижимостью возражение или несогласие совладельца на продажу не может стать поводом для отмены сделки, но может затянуть процесс на длительный срок.

    — долгий и трудный процесс, требующий от участников юридической грамотности и терпения.

    Принудительно продать долю в недвижимости можно только с привлечением суда при условии соблюдения ряда условий по статье 250 Гражданского кодекса РФ.

    Причем у совладельцев существует преимущественное право покупки, закрепленное в статье 250 Гражданского кодекса РФ.

    В остальных случаях принудительная продажа собственности оказывается невозможной.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:


    Можно ли продать долю в квартире банку

    Фотографии на тему: Можно ли продать долю в квартире банку

    Читайте также

    Покупка новой квартиры, например, в ЖК Невский – неплохие инвестиции в будущее. Каждый, кто способен купить квартиру, не должны откладывать с этим.

    Большое количество людей интересуются можно ли продать невыделенную долю в квартире? Для того чтобы разобраться в этом вопросе, нужно ознакомиться с некоторыми нюансами.

    Только недавно сделали ремонт, но внезапный потом сверху все испортил? Как поступить если соседи залили квартиру и куда обращаться, если виновник не хочет компенсировать ущерб добровольно?

    Зачастую собственники интересуются вопросом можно ли продать долю в квартире банку? Стоит отметить, что банк, прежде всего структура коммерческая, и его цель – получить максимальную выгоду от операции. В любом случае, первое, что нужно помнить продавцу, это желание организации приобрести востребованную недвижимость, но при этом, она должна отличаться своей низкой стоимостью.

    Таким образом, нужно четко осознавать, что продажа части объекта банку, вероятнее всего не позволит получить полную стоимость за реализуемую долю.

    К тому же, продавец должен ответственно подойти к выбору банка, который будет в состоянии обеспечить безопасность проведения процедуры продажи для обеих сторон. Стоит проанализировать и взвесить все возможные варианты и отдать предпочтение проверенному и надежному банку, который зарекомендовал себя как достойный и ответственный покупатель.

    Можно ли продать долю в квартире банку? Конечно, да. Но, есть несколько моментов, которые стоит учитывать продавцу. Для того чтобы осуществить сделку, понадобится:

    • одобрение продажи части собственности от других дольщиков, которое прошло регистрацию в нотариальной конторе;
    • кадастровая документация;
    • на случай, если в сделке будет участвовать ребенок, согласие ООП.

    В остальном, весь процесс продажи доли квартиры банку, ничем не отличается от аналогичной сделки по реализации другим физическим лицам.

    Со стороны коммерческой организации, предоставляется юридическая помощь, и все вопросы решаются оперативно и профессионально. Представив все необходимые документы, продавец может быть полностью уверен в прозрачности и законности оформления, ведь финансовые организации очень тщательно соблюдают все формальности и дорожат своей репутацией. Таким образом, риск продавца быть обманутым, сводится к минимуму, а это достаточно весомый аргумент в пользу банка, как покупателя. Сроки проведения подобных операций, достаточно короткие, при отсутствии проблем с документацией у продавца.

    Конечно, собственник вправе распоряжаться своим имуществом как пожелает, но все же не стоит забывать об интересах совладельцев. Возможно, среди них так же найдется покупатель, который пожелает стать покупателем. Если же, таковых нет, и остальные участники не против совершения сделки, продажа доли банку станет выгодной и целесообразной и безопасной альтернативой.

    Источники:
    http://allo-urist.com/kak-prodat-dolyu-v-kvartire-banku/
    http://pravoman.ru/realty/buy-and-sell/kak-prodat-dolyu-v-kvartire-banku/
    http://journal.tinkoff.ru/ask/share-flat/
    http://ros-nasledstvo.ru/kak-prodat-dolyu-v-kvartire-banku/
    http://zhivem.pro/kvartira/prodazha/doli/prinuditelnay-prodazha-doll.html
    http://estate24.moscow/articles/mozhno-li-prodat-dolyu-v-kvartire-banku/
    http://zhivem.pro/kvartira/prodazha/doli/v-odnokomnatnoj-kvartire.html

    Бесплатная консультация юриста по телефону:

    Москва, Московская обл. +7(499)113-16-78

    СПб, Ленинградская обл. +7(812)603-76-74

    Звонки бесплатны. Работаем без выходных!

    Ссылка на основную публикацию