Признание права собственности на самовольную постройку

Аналитика Публикации

Верховный Суд о самовольном строительстве

19.03.2014 Президиум Верховного Суда РФ утвердил Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (далее – Обзор). Проанализируем наиболее значимые для практикующих юристов положения Обзора.

Непредставление документов, свидетельствующих о принятии лицом, создавшим самовольную постройку, мер к получению разрешений на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию, является основанием для оставления искового заявления о признании права собственности на самовольную постройку без движения. ВС РФ разъяснил, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в нормативно установленном порядке в сфере градостроительной деятельности и использования земель.

При этом ВС РФ указал, что такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости в целях обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Согласно п. 26 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие разрешения на строительство само по себе не является основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого документа (документов).

Поэтому в случае отсутствия в приложенных к исковому заявлению материалов, подтверждающих принятие надлежащих мер к легализации самовольной постройки, например, к получению указанного выше разрешения и (или) акта, сведений о причинах отказа уполномоченного органа в выдаче названных документов суд не может сделать вывод о наличии нарушения либо угрозы нарушения прав, свобод или законных интересов лица, обращающегося в суд, что является обязательным условием для реализации права на судебную защиту (ч. 1 ст. 3 и ч. 1 ст. 4 ГПК РФ). В соответствии со ст.131, 132, 136 ГПК РФ это должно рассматриваться как основание для оставления заявления без движения и предоставления истцу разумного срока для исправления описанных недостатков.

Право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на арендованном им земельном участке, может быть признано при определенных условиях. Такими условиями являются: предоставление участка в аренду именно для строительства соответствующего объекта недвижимости, отсутствие существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и, если сохранение спорного строения не нарушает прав и законных интересов других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Напомним, что арбитражные суды отказались от практики признания права собственности на самовольную постройку за арендатором земельного участка, руководствуясь буквальным прочтением титулов, позволяющих в соответствии со ст. 222 ГК РФ претендовать на удовлетворения такого иска о признании права. Однако Президиум ВС РФ применил для обоснования своей позиции системное толкование гражданских и земельных норм и исходил из следующего.

Одним из критериев самовольности постройки в силу п. 1 ст. 222 ГК РФ является возведение объекта недвижимости на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном правовыми актами. При этом в соответствии с п. 3 названной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена застройка.

Согласно взаимосвязанным положениям подп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением арендованного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Возможность предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства предусмотрена ст. 30 1 ЗК РФ.

В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования вышеприведенных норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если таковое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

При этом помимо требований, установленных п. 3 ст. 222 ГК РФ, необходимо учитывать условия договора аренды.

В случае если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное капитальное строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

Действующим законодательством не предусмотрена возможность признания права собственности на часть объекта самовольной постройки. При рассмотрении вопроса о возможности признания права собственности на часть объекта самовольного строительства (например, на гаражный бокс, расположенный в составе гаражного комплекса кооператива, если земельный участок под строительство выделялся гаражно-строительному кооперативу, однако во введении в эксплуатацию комплекса отказано по причине его возведения с нарушением установленных законом градостроительных, строительных и иных норм и правил) Президиум ВС РФ признал правильной позицию судов, которые исходят из того, что отсутствуют законные основания для признания права собственности на часть объекта, возведенного с нарушением установленных законом норм и правил и являющегося самовольной постройкой.

В случае самовольной пристройки дополнительных помещений к первоначальному объекту недвижимости право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости. Президиум ВС РФ указал, что при рассмотрении споров, вытекающих из самовольной реконструкции помещений и строений, необходимо иметь в виду, что понятие реконструкции сформулировано в п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ.

Реконструкция – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Необходимо учитывать, что реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительным кодексом РФ, тогда как возможность перепланировки и переустройства жилого помещения предусмотрена ЖК РФ.

Положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект, и не применяются в случае перепланировки, переустройства (переоборудования) жилого помещения.

Правила легализации самовольной постройки

Право собственности на самовольную постройку вправе приобрести только собственники земельного участка, где создано сооружение. Различают два способа оформления самостроя, ниже рассмотрены нюансы судебного и административного способа легализации здания, построенного без разрешения.

Общие положения

Регулирование процесса регистрации недвижимых объектов производится на основании главы 6 Градостроительного кодекса, а положения о самострое содержаться в ст.222 ГК. В августе 2018 г. приняты поправки к этим нормативно-правовые акты. По новым правилам:

  • самостроем не считаются здания, созданные с несоблюдением ограничений эксплуатации земли, если владелец не знал о таковых;
  • для признания строения самовольным, нужно чтобы были нарушены правила, установленные на время начала строительства и имеющие действие на срок выявления правонарушения.

Также есть ограничения по сносу построек. Если здание жилое, расположено в населенном пункте, на даче или в саду, и право на него оформлено собственником до 01.09.2018, сносить его не допускается. Дома, созданные до 29.10.2001 без правоустанавливающих документов, а также до 14.05.1998 без разрешения на стройку, подлежат сносу исключительно на основании судебного вердикта.

Определение

По ст. 222 самостроем называют здание, построенное на участке, отведенном для других целей, или если были нарушены правила регистрации строительства.

Но если владелец не был осведомлен и не мог знать о нарушениях, строение не признается самостоятельно возведенным.

Признаки самовольного строения

Характеристики самовольной постройки (далее – СП) выводят из определения понятия:

  1. Возведение СП на территории, отведенной для других функций. Так случается, если участок не принадлежит застройщику, а арендован (читайте об аренде земельных участков) или передан в пользование без предоставления возможности застраивать территорию. Нельзя сооружать пристройку, если земля отведена только для капитального строения (например, пристройка к кафе).
  2. Если нет разрешения на строительство. Но разрешается не получать документ, если стройка производится на дачной или садовой территории, при возведении гаража на участке без цели ведения предпринимательской работы.

Допускается получить разрешение позже, если содержание технических бумаг (перечень содержится в ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса) не нарушает градостроительный план земли.

Варианты получения документов на самовольную постройку

СП признается законным двумя способами:

  • через суд;
  • через орган местной администрации.

Чтобы определиться, можно ли оформить право собственности, нужно для начала оценить сложившуюся обстановку. Следует ответить на следующие вопросы:

  • наличие прав на земельный участок (читайте про переоформление права собственности на земельный участок);
  • возможность по планировочной документации сооружать строения;
  • отсутствие нарушений прав третьих лиц.

Если ответ на все три вопроса «Да», собственник вправе узаконить дом.

Узаконить через суд

Иски о признании СП рассматривается судами общей юрисдикции. Не имеет значения, предметом спора выступает частный дом или здание, потенциально используемое для бизнеса юридического лица или ИП.

Верховный суд также сделал разъяснение, что суды должны принимать во внимание факт обращения истца в другие инстанции по вопросу получения разрешения.

Заявитель с иском должен подать отказы регистрирующего органа. Если застройщик не утрудился попробовать урегулировать вопрос в досудебном порядке, иск принят не будет.

Учитывая такую позицию ВС, собственник должен собрать документы, подтверждающие попытки узаконить СП в административном порядке. Обращение в суд возможно после получения отказа. Когда документация о фактах обращения в регистрирующие органы появилась на руках владельца, время подготовить исковое заявление.

Образец искового заявления

В иске указываются такие данные:

  1. Факт законного владения земельным участком – приложить выписку из ЕГРН, технические проектные документы, кадастровую планировку.
  2. Указать характеристики построенного объекта – сделать ссылку на техпаспорт, время возведения сооружения, приложить договор о выполнении строительных работ, квитанции о покупке строительных материалов.
  3. Написать о причине отказа административного органа выдать разрешение на выполнение работ, в дополнение вложить копию документа.

Перед подачей иска нужно провести оценку построенного дома, цена объекта позволит рассчитать госпошлину. Без квитанции об уплате госпошлины иск не принимается.

Чтобы была вероятность получить положительный вердикт, нужно мотивировать иск нормами законов и сделать ссылку на документальные доказательства, подтверждающие описанное в заявлении.

Доказательная база: что приложить к иску

К иску прилагаются следующие бумаги:

  • подготавливаются копии заявления и приложений – для суда и ответчика;
  • заключение по оценке спорного дома;
  • документы о праве владения участком;
  • документы на здание, например, выписки из БТИ;
  • доказательства, что строение не задевает права третьих лиц, и не имеет нарушений СНиП, подтверждением может служить заключение технической экспертизы;
  • письма-обращения к органам исполнительной власти о получении разрешения, ответы чиновников;
  • квитанция об уплате государственной пошлины;
  • копия паспорта истца.

Образец искового заявления

Иск подается в суд общей юрисдикции по территориальному принципу. Правила подсудности регламентированы гл. 3 ГПК.

Исковое заявление пишется по правилам нормы № 131 ГПК, и должно содержать такие данные:

  1. Наименование судебной инстанции, истца и ответчика, третьих сторон, их контакты и адреса.
  2. Иск излагается по хронологии с логической последовательностью. Нужно называть аргументы и ссылки на подтверждающие их документы, подкреплять написанное нормами закона. В конце заявление изложить требования.
  3. Написать перечень приложений, поставить дату и подпись.

Образец иска можно скачать здесь.

Кто выступит ответчиком

Легализация СП – это не классическое гражданское дело, где сторонами выступают частные лица. Суть иска заключается в оспаривании решения админ-органа об отказе выдать разрешение, поэтому истцом будет соответствующий орган исполнительной власти.

Для признания права собственности на самовольную постройку через суд, нужно доказать, что отказ был немотивированным.

Размер госпошлины

Сумма госпошлины по искам имущественного характера определяется в норме № 333.19 НК и зависит от цены иска:

  • до 20 тыс. – 4% цены, но не меньше 400;
  • от 20 тыс. 1 руб. до 100 тыс. – 800 + 3% суммы свыше 20 тыс.;
  • от 100 тыс. 1 руб. до 200 тыс. – 3200 + 2% суммы свыше 100 тыс.;
  • от 200 тыс. 1 руб. до 1 млн. – 5200 + 1% суммы свыше 200 тыс.;
  • от 1 млн. 1 руб. – 13200 + 0.5% суммы свыше 1 млн., но не больше 60 тыс. руб..

Если стоимость самостроя меньше 50 тыс. руб., иск направляется в мировой суд, закрепленный за адресом, где расположена недвижимость. Остальные случаи предполагают обращение в районный суд.

Положительное решение суда: вступление в силу, регистрация права

По нормам № 209 и 321 ГПК, решение суда 1 инстанции вступает в силу по истечении срока для подачи апелляции, который составляет один месяц. Если в этот период орган исполнительной власти не подаст апелляционную жалобу, то решение считается окончательным.

После приобретения положительного вердикта, нужно зарегистрировать собственность в Росреестре. За регистрацию нужно заплатить госпошлину.

Размер выплаты в 2018 году составляет 2000 руб. для физлиц и 22 000 для юридических лиц, п.22 ст. 333.33 НК. Обращаться нужно в отделение регистрации, расположенное по адресу недвижимого объекта.

Право на строение возникает с момента получения регистрационного свидетельства Росреестра.

Внесудебный способ узаконить самовольное здание

Административный способ легализации СП используется, если:

  • строение сооружено на садовом/дачном участке;
  • если объект подлежит легализации на основании решения комиссии исполнительного госоргана.

Чтобы узаконить здание, нужно поставить его на учет (читайте также как поставить дом на учет). В зависимости от того, какой характер постройки и тип собственника (физическое или юридическое лицо), разнятся и меры, которые владелец должен предпринять. Например, для регистрации гаража на даче производятся такие действия:

  • обратиться к кадастровому специалисту за техническим планом;
  • заплатить госпошлину;
  • на основании технического плана написать заявление в МФЦ, который поставит объект на учет.

После этого гражданин получит гараж в собственность либо ему откажут в регистрации. Если отказ выдан незаконно, на этом этапе собственник вправе обращаться в судебный орган.

Если земельный участок отведен для постройки жилого дома или ведения хозяйства, то кадастровый инженер перед выдачей технического плана запросит разрешение на строительство (далее – РнС).

Для получения РнС, следует обратиться в МФЦ за оформлением градостроительного плана, на основании которого готовится схема расположения сооружения.

На основании выданных документов МФЦ оформит разрешение. РнС позволит получить технический план и в результате право собственности.

Если на каком-то из этапов будет отказ, субъект вправе оспорить решение в судебном порядке.

Необходимые для этого условия

По ч. 3 ст. 222 ГК, узаконить СП в административном порядке допускается, если:

  • земля, отведенная под строительство, на законных основаниях принадлежит владельцу;
  • объект построен без нарушений правил градостроения;
  • отсутствует нарушение прав третьих лиц.

Самострой у соседа

Добиться сноса соседского дома можно в таких случаях:

  • если он расположен на чужой территории полностью или частично;
  • если нарушены технические нормы, что создает угрозу жизни и здоровью третьих лиц.

Вопросы сноса жилья соседа решаются в судебном порядке. Если дело касается строительства на чужой территории, то применяются нормы ст. 301, 305 ГК – изъятие собственности (земли) из чужого владения (снос сооружения).

Ответственность за самовольную постройку

За самострой могут наложить три вида санкций:

  • по ст. 222 ГК – снос за счет застройщика (исключительно по судебному решению);
  • ст. 9.5 КоАП – штраф для физлиц до 5 тыс. руб., для должностных лиц – до 50 тыс., для юридических лиц – до 1 млн.;
  • по ст. 326 НК – двойной налог, если в течение 10 лет со дня получения в собственность земли объект не был поставлен на учет.

Пример из практики

Судебная практика позволяет вынести следующие заключения:

  1. При легализации объекта во внимание берутся СНиП, действовавшие на момент ее возведения (Президиум ВС 19.03.2014).
  2. Нельзя узаконить только часть сооружения, если вторая доля построена с нарушениями (Президиум ВС 19.03.2014).
  3. Нельзя сносить здание, если несоблюдение норм градостроения не влечет нарушение прав третьих лиц по ч. 3 ст. 222 ГК – Определение ВС N 39-В11-8.
  4. При рассмотрении дела о сносе учитывается совокупность нарушений градостроительных правил.

Существенным признается несоблюдение норм, что может повлечь разрушение строения, угрозу жизни и здоровью граждан, их имуществу (Президиум ВС 19.03.2014).

Так, узаконить самовольно созданное здание возможно, если оно соответствует нормам градостроения и сооружено на территории, владельцем которой является застройщик, и которая отведена для строительных целей.

Самовольная постройка: ВС РФ против формального подхода

Минувший год был для ВС РФ плодотворным, и в конце декабря 2014 года наиболее значимые судебные акты были объединены в “Обзоре судебной практики ВС РФ” (утв. Президиумом ВС РФ 24 декабря 2014 г.). Одно из приведенных в этом документе дел касается особенностей признания права собственности на самовольную постройку (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 8 июля 2014 г. № 19-КГ14-6).

По общему правилу, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе ею распоряжаться (продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки). Такая постройка в соответствии с действующим законодательством подлежит сносу (п. 2 ст. 222 ГК РФ). Право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, но только при наличии следующих оснований:

  • принадлежность земельного участка лицу;
  • отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан;
  • отсутствие нарушения прав и законных интересов других лиц;
  • наличие попыток легализации постройки – например, попыток получения разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию (п. 3 ст. 222 ГК РФ, п. 26 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22, далее – Постановление № 10/22).

НАША СПРАВКА

Местная администрация обратилась в суд с иском о признании жилого дома, возведенного ответчиком, самовольной постройкой. В обоснование заявленных требований истец ссылался на отсутствие соответствующего разрешения на строительство (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ) и в связи с этим просил суд обязать ответчика снести дом.

Суд первой инстанции установил, что сооружение расположено на земельном участке с соответствующим целевым назначением и видом разрешенного использования, права и охраняемые законом интересы других лиц не нарушает и угрозу их жизни и здоровью не создает, к тому же ответчик впоследствии зарегистрировал право собственности на указанный жилой дом. Однако в связи с тем, что у него отсутствовало разрешение на строительство, а также тот факт, что им не были заявлены встречные требования о сохранении постройки, суд исковые требования удовлетворил, признал сооружение самовольной постройкой и обязал ответчика снести дом. Апелляционная инстанция оставила принятое решение в силе.

Не согласившись с выводами судов, ответчик обратился с кассационной жалобой в ВС РФ. Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ оба судебных акта отменила, указав на:

  • недопущение формального подхода при принятии решения о сносе самовольной постройки;
  • признание за лицами, участвующими в деле, права самостоятельно выбирать способ защиты своих интересов (принцип диспозитивности гражданского процесса).

Недопущение формального подхода

Коллегия отметила, что здание обоснованно признано судами самовольной постройкой, однако указала на возможность сохранения дома – для этого должно быть проверено наличие оснований для признания права собственности на такое сооружение (принадлежность земельного участка ответчику, отсутствие нарушений прав и законных интересов других лиц и т. д.). Сославшись на п. 26 Постановления № 10/22, ВС РФ подчеркнул, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

С одной стороны, даже наличие регистрации права собственности не исключает вероятности сноса постройки, если она будет признана судом самовольной (п. 23 Постановления № 10/22). Но, с другой стороны, если единственными признаками самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если иное не установлено законом (п. 26 Постановления № 10/22). В этом случае суд должен установить, что лицо предпринимало меры к легализации сооружения, и проверить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу их жизни и здоровью.

Проанализировав материалы дела и действующее законодательство, коллегия сделала вывод, что закон связывает снос самовольной постройки не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на строительство, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и/или нарушения прав третьих лиц. Кроме того, в своем Определении ВС РФ подчеркнул, что при отсутствии препятствий к получению лицом разрешения на строительство решение о сносе постройки будет основываться на формальном подходе суда к разрешению спора, не основанном на полном и всестороннем исследовании обстоятельств, имеющих значение для дела (ст. 195, 196 и 198 ГПК РФ).

Принцип диспозитивности гражданского процесса

Также, сославшись на принцип диспозитивности гражданского процесса, ВС РФ не согласился с выводом суда первой инстанции о необходимости подавать встречный иск о сохранении самовольной постройки и признании права собственности.

НАША СПРАВКА

В установленном законом порядке участвующие в деле лица могут обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов (ч. 1 ст. 3 ГПК РФ). Таким образом, обращение в суд с иском о защите нарушенного права является правом лица, а не его обязанностью.

Придя к выводу, что ответчик должен был предпринять меры к сохранению самовольной постройки путем предъявления соответствующего встречного иска, суд, как отметила коллегия, вменил ответчику в обязанность реализацию права, предоставленного законом, тогда как лицо должно реализовывать указанное право самостоятельно, вне зависимости от императивных предписаний суда.

В связи с этим ВС РФ отметил, что гражданские права, подлежащие, по мнению суда первой инстанции, защите посредством предъявления встречного иска, будут действительны вне зависимости от реализации стороной процессуальных прав.

Кроме того, коллегия обратила внимание на то, что ответчик впоследствии зарегистрировал право собственности на строение в установленном законом порядке (ст. 25.3 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, далее – Закон о государственной регистрации). Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество (п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации). А это значит, что право ответчика на спорное жилое здание, как справедливо отметил ВС РФ, было признано государством и не нуждалось в дополнительном признании в судебном порядке.

Значение позиции ВС РФ при рассмотрении аналогичных споров

Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 8 июля 2014 г. № 19-КГ14-6 задало направление в рассмотрении подобного рода споров как в отношении физических, так и юридических лиц.

Так, 15 ААС РФ своим постановлением от 15 августа 2014 г. № 15АП-12285/14 отменил решение суда первой инстанции, которым истцу, Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае, было отказано в признании права собственности на электросеть. Основанием для отказа стал тот факт, что истцом не было получено разрешение на строительство указанной электросети, а также не были предприняты меры по его получению.

Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции установил, что принадлежащий государству земельный участок был предоставлен в постоянное (бессрочное пользование) ФГБОУ ВПО “КубГТУ”, которым на этом участке была построена электросеть. Отсутствие правоустанавливающих документов послужило основанием для обращения Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае в суд с иском о признании за государством права собственности на это сооружение.

Учитывая, что иск был предъявлен собственником земельного участка, суд апелляционной инстанции подчеркнул, что единственным условием для признания права собственности на самовольную постройку оставалось соблюдение прав и охраняемых законом интересов других лиц, а также отсутствие угрозы их жизни и здоровью. Согласно строительно-техническому заключению электросеть отвечает действующим строительным нормам и правилам безопасности.

Указав, что подобный правовой подход соответствует сложившейся судебной практике, и сославшись на определение ВС РФ от 8 июля 2014 г. № 19-КГ14-6, 15 ААС отменил решение суда первой инстанции и признал за истцом право собственности на электросеть.

6 ААС РФ также встал на сторону собственника в своем постановлении от 26 сентября 2014 г. № 06АП-4228/14.

ООО “Мега-сеть”, будучи собственником земельного участка, произвело реконструкцию принадлежащего ему здания административно-бытового корпуса, в результате которой к имеющемуся сооружению сделаны пристройки и изменена его площадь. Произведенная реконструкция зданий не влекла угрозы жизни и здоровью граждан, что подтверждается рядом положительных заключений контролирующих органов. Однако администрация г. Хабаровска в выдаче разрешительной документации на реконструкцию и ввод в эксплуатацию сооружения отказала.

Поскольку реконструкция спорного здания была произведена без соответствующих разрешений, ООО “Мега-сеть” обратилось в суд за признанием права собственности на самовольную постройку. Решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований было отказано, в связи с тем, что истец не предпринимал попыток получить разрешение на строительство как до начала реконструкции объекта, так и во время проведения работ.

Суд апелляционной инстанции отметил, что спорный реконструированный объект расположен на земельном участке с соответствующим целевым назначением и видом разрешенного использования, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, поэтому само по себе несвоевременное обращение истца за разрешением на реконструкцию здания означало бы формальный подход суда к разрешению спора, не основанном на полном и всестороннем исследовании обстоятельств, имеющих значение для дела. Таким образом, решение суда первой инстанции было отменено, а за истцом признано право собственности на реконструированное сооружение.

Признание права собственности на самовольную постройку

Одной из злободневных проблем, с которой российские правоохранители и представители госструктур сталкиваются каждый день, являются незаконные строения. Особенно это касается столицы и южных регионов страны, где юристам с этим вопросом приходится сталкиваться чаще всего. Между тем, существует такое понятие, как признание права собственности на самовольную пристройку. Это вполне законное право, а о сути понятия и законодательной базе мы сейчас поговорим.

Какое строение считается незаконным

Прежде чем говорить о том, как узаконить дом или гараж, построенные незаконно, стоит уточнить, что подразумевает это понятие, и какое строение можно считать «вне закона». Об этом подробно говорит 222-я статья Гражданского кодекса Российской Федерации, в которой сказано, что незаконным считается строение, построенное без предварительного получения разрешительной документации или с нарушениями определенных правил градостроительства.

Расширенное пояснение понятия самовольная постройка появилось в 2018 году. Вот некоторые положения обновленной 222-й статьи ГК РФ:

  • незаконным теперь считается любой объект недвижимости, включая те из них, которые не имеют «привязки» к земельному участку
  • нельзя считать незаконным объект, если изменение правил строительства вступили в законную силу уже после того, когда возведение «самостроя» было начато, то есть закон в данном случае не имеет обратной силы
  • самовольно возведенным по новым правилам нельзя также считать объект в случае, если застройщик не знал о наличие каких-либо запретов, хотя этот пункт вызывает массу споров, так как в этом случае действует правило о том, что незнание закона не освобождает от ответственности.

Важно! Как правило, дома, построенные незаконно, подлежат сносу. При этом ни один орган государственной власти не имеет права сносить дома, расположенные в пределах частного земельного участка.

Кто может выступить с требованием о признании объекта законным

Судебная практика показывает, что узаконить самовольную постройку можно, но претендовать на это могут далеко не все незаконные застройщики. В некоторых случаях самовольно возведенное строение признать законным не получится, а претендовать на это могут только:

  • собственники участков, на которых было обнаружено здание, построенное без разрешения или с нарушениями
  • строение, признанное незаконным, должно соответствовать проектной документации и другим требованиям
  • объект незаконного строительства не мешает соседям и не нарушает их законных прав.

Это означает, что претендовать на узаконивание самовольной постройки не могут арендаторы. Лишены этого законного права и владельцы земельных участков на других основаниях, но в любом случае решение о сносе незаконного строения принимает суд.

Как узаконить «самострой» в суде

Как уже было сказано, признать строение незаконным и «приговорить» его к сносу, может только суд, который также может узаконить «самострой». Для этого владелец земельного участка должен доказать, что он имеет на него законное право. После этого предстоит собрать все необходимые документы и составить правильно исковое заявление, в чем помогут профессиональные юристы. После подачи документов в суд должно пройти некоторое время, и, если решение служителей Фемиды будет положительным, объект надо зарегистрировать права собственности в законном порядке в Росреестре. Рассмотрим, какие документы необходимо направить в суд:

  • документ, подтверждающий права собственности
  • акт обследования или другой документ, подтверждающий факт наличия на участке строения, которое можно считать незаконным
  • документ, подтверждающий, что «самострой» не угрожает окружающим и построен без существенных нарушений правил безопасности
  • все документы, подтверждающие тот факт, что собственник земли, на которой обнаружено незаконное строение принимал меры по его узакониванию
  • квитанция об уплате госпошлины

Доказывать законность строительства без привлечения опытных юристов очень сложно, особенно учитывая, что государство объявило «самостроям» настоящую войну. Поэтому часто они становятся участниками процесса, а в этом случае, помимо перечисленных документов, понадобится еще и заверенная соответствующим образом доверенность. Материалы о законности строения, в случае если его стоимость не превышает 50 тыс. руб., рассматривает мировой судья, а если речь идет о дорогостоящем здании, материалы направляются в районный суд, причем по месту нахождения строения.

Что делать после принятия судом положительного решения

После рассмотрения материалов дела о признании постройки незаконной, суд может отказать истцу и признать здание «самостроем», или узаконить его. При этом стоит понимать, что характеристики объекта должны полностью соответствовать заявленным, что должно быть отражено в решении суда. Если этого нет, то сложности возникнут на этапе оформления права собственности. В случае, если все сделано правильно, процесс регистрации объекта недвижимости пройдет гладко, но для этого в Росреестр необходимо направить следующие документы:

  • паспорт владельца, или другой документ, удостоверяющий его личность
  • решение суда
  • квитанцию об уплате госпошлины за соответствующее юридическое действие
  • само заявление о регистрации ПС

Документы регистратору подаются лично, через официальный сайт Росреестра или через многофункциональный центр, при этом нет необходимости прикладывать квитанцию об уплате пошлины сразу. На это закон отводит пятидневный срок, а если за это время деньги не поступят в бюджет, рассматривать материалы регистрирующий орган не будет. Положительным решение Росреестра считается в случае, если собственнику выдается выписка из ЕГРН.

Что делать с незаконной постройкой

Согласно законным правилам, постройка, признанная судом незаконной, должна быть снесена. Заниматься ее демонтажем должен сам незаконный застройщик, на что ему отводится разумный срок (от трех месяцев). В некоторых случаях, к слову, решение суда не является окончательным, а владельцу незаконного объекта отводится определенное время для приведения объекта к надлежащему виду. Также по закону вопрос сноса «самостроя» может быть передан на рассмотрение администрации муниципалитета или другому органу государственной власти. Если здание угрожает жизни окружающих или возведено на муниципальных землях, решение суда о сносе может не потребоваться – в этом случае такое решение принимает администрация муниципалитета.

Советы юристов по процессу получения права собственности на самовольную постройку

Как именно нужно обращаться в суд, чтобы все-таки получить право владения самовольной незаконной постройкой? Уточните этот и другие вопросы у наших дежурных юристов, заполнив форму ниже.

Исковое заявление о праве собственности на самовольную постройку

Образец искового заявления о признании права собственности на самовольную постройку, с учетом последних изменений законодательства.

Самовольной постройкой признается объект недвижимости, который построен без оформления земельного участка и документов на строительство. Истец должен представить доказательства того, что при возведении самовольной постройки не нарушены градостроительные и строительные нормы и правила, что такая постройка не создает никакой угрозы для других граждан и может быть сохранена.

Документы, которые необходимо собрать до подачи иска в суд: документы на земельный участок, который должен быть в собственности или постоянном (бессрочном) пользовании заявителя; документы, подтверждающие, что заявитель обращался за выдачей разрешения и ввода объекта в эксплуатацию; документы, подтверждающие, что объект построен без нарушений (экспертное заключение); заключение из Роспотребнадзора и Госпожнадзора.

Ответчиком по таким искам всегда будет орган местного самоуправления, на территории которого возведена самовольная постройка. Размер государственной пошлины по таким искам зависит от цены иска, которая определяется исходя из инвентарной стоимости объекта по справке БТИ.

Дела о признании права собственности на самовольную постройку подсудны суду по месту нахождения спорного объекта недвижимости. Такие дела будут рассматриваться мировыми судьями, если стоимость объекта ниже 50000 рублей, если стоимость самовольной постройки выше – дело подсудно районному (городскому) суду.

В ______________________________
(наименование суда)
Истец: _________________________
(ФИО полностью, адрес)
Ответчик: _______________________
(наименование органа местного
самоуправления, адрес)
Цена иска: ______________________
(стоимость самовольной постройки)

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

о признании права собственности на самовольную постройку

Мне принадлежит земельный участок по адресу: _________ (полный адрес земельного участка), который предоставлен мне _________ (наименование органа, предоставившего земельный участок) «___»_________ ____ г. на основании _________ (документы, подтверждающие предоставление земельного участка).

В _____ году я построил на принадлежащем мне земельном участке объект недвижимого имущества _________ (жилой дом или иное наименование объекта). При строительстве я не получал необходимые разрешения, поскольку _________ (указать, почему не получено разрешение на строительство). Возведенный мною объект недвижимого имущества обладает признаками самовольной постройки, так как _________ (указать признаки самовольной постройки, в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса РФ).

Возведенная мною самовольная постройка не нарушает прав и интересов других лиц, соответствует требованиям строительных и градостроительных нормативов, сохранение самовольной постройки не создает угрозы жизни и здоровью граждан. Указанные обстоятельства подтверждаются _________ (привести список заключений компетентных органов, подтверждающих указанные основания).

При обращении в _________ (наименование органа местного самоуправления) мне было отказано в получении разрешения на строительство и акта ввода объекта недвижимого имущества в эксплуатацию, поскольку _________ (если получен ответ, указать основания отказа). Иным путем, кроме обращения в суд, я лишен возможности признать право собственности на самовольную постройку.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 222 Гражданского кодекса РФ, статьями 131—132 Гражданского процессуального кодекса РФ,

  1. Признать право собственности _________ (ФИО истца) на объект недвижимого имущества _________ (наименование самовольной постройки), расположенный по адресу: _________.

Перечень прилагаемых к заявлению документов (копии по числу лиц, участвующих в деле):

  1. Копия искового заявления
  2. Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины
  3. Копия документа, подтверждающего права на земельный участок
  4. Документы, подтверждающие возведение самовольной постройки
  5. Заключение Роспотребнадзора
  6. Заключение Госпожназора
  7. Заключение экспертной организации
  8. Копия технического паспорта на объект недвижимости
  9. Документы, подтверждающие обращение в орган местного самоуправления за получением разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию

Дата подачи заявления «___»_________ ____ г. Подпись истца _______

Скачать образец заявления:

Исковое заявление о праве собственности на самовольную постройку

Скачать обзор:

Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014г.

20 комментариев к “ Исковое заявление о праве собственности на самовольную постройку ”

Мы живём в общем дворе (всего 5 собственников). Это частный сектор. Земельный участок поставлен на учёт и получен кадастровый номер. У всех собственников имеются сараи. Мы из своих сараев (3 шт.) построили сарай и гараж из блоков (на том же месте) по согласию всех собственников жилья (имеется протокол собрания и подписи собственников). Теперь мы получили в БТИ технические паспорта на эти постройки и хотели бы их приватизировать. С каким иском обращаться в суд, чтобы постройки узаконить? Какие документы необходимо представить в суде?

Людмила, в чем препятствия в получении документов без суда, кто Вам препятствует? Если гаражи являются недвижимым имуществом и самовольной постройкой, то Вам нужен этот иск.

Мы живем в общем дворе. Дом поделен на 4 семьи. Мы сделали пристрой к своей квартире, нам дали разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию, но не дали документ, что предоставляется участок под это строительство.Земли в собственности нет. Я пошла на регистрацию , а мне сказали, что у меня самовольная постройка и дело приостановили. Идти надо подавать иск в суд. Подскажите, пожалуйста, с каким именно иском обращаться в суд? Какие документы надо предоставить в суд?

Екатерина, прежде чем Вы обратитесь в суд, нужно решить вопрос с выделением земельного участка. Без документов на землю суд в иске о признании права собственности на самовольную постройку Вам откажет.

Вы пишите в статье, что при подаче иска о признании права собственности необходимо предоставить заключения Пожнадзора, Роспотребнадзора, заключение экспертной организации. Нельзя ли как-нибудь обойти эти требования (мы же в России живем!)? В каком законе они прописаны? Ситуация следующая. В нашем городе довольно много гаражей, как правило, 6х4 м, зачастую без ямы, без подвала и т.п. И на эти экспертизы будет потрачена просто уйма денег! Я согласен, когда речь идет о каких-то более-менее больших строениях, но гаражи и сараи — простите, это, на мой взгляд, неправильно…

Ответ на поставленный Вами вопрос зависит от того, можно ли отнести эти гаражи к самовольным постройкам.
Согласно статье 222 Гражданского кодекса РФ: самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Согласно статье 130 Гражданского кодекса РФ: к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
То есть в первую очередь самовольная постройка — это какое то капитальное строение, которое можно отнести к недвижимости. Признание права собственности на такое имущество в первую очередь позволяет ввести его в гражданский оборот (то есть на законных основаниях распоряжаться им). Соответственно необходимо соразмерять те вложения, которые придется сделать для легализации постройки и полученной от этого выгоды. В большинстве случаев, если сама постройка особой ценности не представляет, достаточно просто оформить права на земельный участок.

Имеется частный дом (по документам квартира, неизвестно кто так и когда оформил, так досталось) и участок (4,5 сотки) в собственности на 2-х родственников. У частного дома была веранда, пришедшая в негодность из-за старости, вместо нее была пристроена капитальная веранда больших размеров, также в пристройку был проведен центральный водопровод. Получена справка из БТИ (тех. паспорт). Пристройка в центре моего участка (1 этажная). Какие документы необходимо собрать для суда о признании пристройки и перевода дома (квартиры) из неблагоустроенного в благоустроенный? Дом деревянный из бруса, как и пристройка.

Фактически в доме выполнены переустройство и перепланировка без получения необходимых разрешений. Посмотрите вот этот образец иска: https://vseiski.ru/iskovoe-zayavlenie-o-pereplanirovke-kvartiry.html

Мной и супругой в 2000 году был приобретен частный дом в общую долевую собственность в 1/2 доле. Данный дом был частично мною восстановлен после пожара. Так как документы о выделении земельного участка под строительство жилого дома отсутствуют, данный объект недвижимости относится к самовольной постройке. На земельный участок возле дома правоустанавливающие документы также отсутствуют. При обращении в Департамент мун. имущ. и земельных отношений с целью осуществления кадастрового учета и присвоения кадастрового номера мне пояснили, что, во-первых, произошло наложение границ моего земельного участка с границей земельного участка, находящегося в мун. собственности, во-вторых, поскольку дом частично восстановлен после пожара и у меня нет правоустанавливающих документов, они не могут осуществить кадастровый учет. На данный момент я собрал все необходимые документы для признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке. Мой вопрос заключается в том, каким образом после признания за мной права собственности на самовольную постройку мне получить кадастровый номер на земельный участок? Как я понимаю, это возможно в силу приобретательной давности посредством обращения в суд, ведь в 2015 г. будет ровно 15 лет, как я добросовестно пользуюсь земельным участком и не нарушаю прав и законных интересов 3-х лиц?

Оформление документов на жилой дом обязательно должно начинаться с земельного участка. Для начала разберитесь, кому и когда выделялся этот земельный участок. Если он принадлежит другому человеку, то вопрос с переоформлением Вы должны решить именно с ним. Если участок не выделялся, то все вопросы решаются в муниципалитете. Признать право собственности на земельный участок в силу приобретательной давности не получится, земля не может быть бесхозяйной. Только после решения вопроса с землей Вы сможете обратиться в суд с иском о признании права собственности на жилой дом.

Супругом в 2013 году куплен участок (в КП) в Новой Москве, на момент покупки разрешение на строительство отдельно с каждого участка не требовалось (было общее). Построили дом, приступили к оформлению документов, и выясняется, что разрешение все-таки нужно. Подскажите, пожалуйста, какие наши дальнейшие действия? Нам сказали, надо обращаться в суд с заявлением, какое именно заявление?

Для начала нужно обратиться с заявлением в муниципалитет по месту нахождения дома. Только получив от них официальный отказ в выдаче разрешения на строительство и вводе дома в эксплуатацию можно обратиться с иском в суд по данному образцу.

Нами переоборудована трансформаторная подстанция (не действующая уже много лет) в общественный туалет. Как узаконить данное переоборудование? Получен тех. паспорт с пометкой самовольного переоборудования.

Для начала обратитесь в местную администрацию с заявлением о выдаче разрешения на переоборудование и приеме законченного строительством объекта в эксплуатацию. После получения отказа сможете обратиться в суд с этим исковым заявлением, немного уточнив исковые требования.

Мною было приобретено здание общей площадью 42 кв.м. по документам, в реале площадь здания 210 кв.м. Ситуация следующая: предыдущий владелец, получая свидетельство на здание, не заметил ошибку. Я начала переделывать, сделала техпаспорт и кадастровый паспорт, понесла документы в рег.палату, получила отказ в регистрации. В кадастровом было указано, что произошла реконструкция, надо получить справку с гор.админ. о разрешении на реконструкцию. Справку мне не выдают. Надо подавать заявление в суд. Подскажите, какое заявление мне подать. Год постройки здания 1978. В 2005 году предыдущий владелец получал свидетельство с ошибкой.

Для начала официально обратитесь в местную администрацию с заявлением о разрешении на выполнение реконструкции и приемке здания в эксплуатацию. После того, как получите отказ, подадите исковое заявление в суд о сохранении здания в реконструированном состоянии, можно воспользоваться этим образцом.

Дом и земля в собственности. На чердаке обустроили самовольно мансарду. Хотим оформить её в собственность. В администрации отказали по причине близости дома к границе с соседним участком, рекомендовали обратиться в суд. В Вашем образце заявления говорится, что цену иска нужно указывать только на самовольно построенную часть. Это так? Дом то уже 60 лет стоит. Я думаю,ч то не нужна его полная инвентаризационная стоимось. От этого зависит размер госпошлины.

Цена иска будет зависеть от того, какие требования вы будете заявлять в суде.

В 1998 году мой муж оформил землю на бессрочное пользование под строительство дома. В 2003 году дом не был достроен муж погибает, земля на тот момент не была оформлена в собственность. После смерти мужа я достроила дом и вот уже 15 лет проживаю в нем с дочерьми. Ввиду смерти мужа земля выведена из пользования. Не могу до сих пор оформить не землю в собственность , ни соответственно дом. Обращалась в суд на признание в собственность земельный участок, суд мне отказал. На дом я получила технический паспорт на свое имя, дом поставлен кадастровый учет. Каким то образом я могу получить право собственности на дом через суд.

Вам сначала нужно решить вопрос с земельным участком. После получения документов на землю оформите права на дом.

Признание права собственности на самовольную постройку

Всего законодательством предусмотрено два способа признания права на незаконную постройку. К ним относятся:

  • обращение в суд с исковым заявлением;
  • приведение строения в соответствие, согласно требованиям закона.

Способ 1. Обратиться в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку

Решение принимает федеральный суд общей юрисдикции, где истцом выступает человек, желающий узаконить постройку. Так, на стадии рассмотрения принятого вопроса необходимо представить документы, подтверждающие соблюдение всех условий, предусмотренных Гражданским кодексом России.

Дополнительно при рассмотрении таких вопросов во внимание принимается также судебная практика решения таких конфликтов.

Способ 2. Привести постройку в соответствие с требованиями

Так, право легализации незаконных строений возникло в 2018 году, когда на территории России начала действовать специальная программа. Благодаря реформе, более 8% незаконных построек были легализованы собственниками, что положительно сказалось на наполнении государственного бюджета. С другой стороны, человек, прежде чем начинать процедуру, обязан привести здание в соответствие с установленными нормативами.

Что признают самовольной постройкой

В целом, закон предусматривает лишь два признака, которые свидетельствуют об основаниях признания постройки незаконной. К ним относятся:

  1. Сооружение – объект недвижимости. Этот факт установлен только статьями Гражданского кодекса Российской Федерации. Даже здание, строительство которого не завершено, может признаваться незаконной постройкой. Для этого необходимо подтвердить наличие основных конструкций дома, что свидетельствует о дальнейшем завершении строительства.
  2. Здание было построено без получения какого-либо разрешения или без оформления хотя бы одного необходимого разрешительного документа. При решении таких конфликтов также следует отметить, что разрешение должно быть предоставлено в дни, когда начато строительство.

Постройка должна быть возведена на земельном участке, которым владеет строитель. Если таких разрешений получено не было, то и легализовать постройку не удастся.

В какой суд обращаться

Как уже отмечалось выше, решение принимается районными судами, уполномоченными решать конфликты на основании исковых заявлений. Ходатайство передается в суд, расположенный в регионе нахождения объекта недвижимости.

Кто будет истцом и ответчиком

Определение субъектов спора зависит от обстоятельств, при которых было возведено сооружение, а также в зависимости от того, кому принадлежит постройка и, на каких основаниях. Так, заявителем по спору могут выступать следующие участники:

  • строительная компания, которая возвела здание на земельном участке, принадлежащем другому человеку;
  • собственник земельного участка, на территории которого построен дом.

Ответчиком по делу будет выступать городская администрация или разрешительный орган, который не предоставил желаемое разрешение на возведение постройки или, обязан выдать такое разрешение.

Как рассчитать госпошлину

Государственная пошлина в обязательном порядке оплачивается истцом на стадии подготовки и подачи искового заявления. Размер госпошлины одинаков по всей территории России и устанавливается статьями налогового кодекса Российской Федерации.

Положениями Гражданского кодекса Российской Федерации установлен перечень условий, которые должны соблюдаться обязательно. К ним относятся:

  1. наличие имущественных прав на земельный участок (речь идет не только о владении, но также о праве бессрочного пользования землей);
  2. получение прав на осуществление строительных работ, то есть человек должен подтвердить документально, что может в полной мере пользоваться земельным наделом;
  3. соответствие здания установленным требованиям и нормам (за основу принимается Градостроительный кодекс);
  4. беспрекословное соблюдение прав третьих участников, которыми выступают супруги, дети, совладельцы и дольщики;
  5. земельный участок позволяет возводить на конкретном участке постройки установленного типа;
  6. строение соответствует нормативам расположения зданий на участке, а также по отношению к соседним земельным участкам;
  7. объект – самостоятельный, то есть, оформлен не в комплексе нескольких зданий, а как отдельно действующее строение.

Альтернативный способ решения конфликта – вынесение городским советом решения о сносе постройки. Так, если нет законных оснований для легализации здания, то администрация предлагает снести здание, но такое решение не может быть принудительным. Только собственник земли и дома принимает окончательное решение в вопросах легализации незаконных построек.

Самовольные постройки // Судебная практика в делах о признании права собственности

Дела о самовольных постройках (в частности о сносе и признании права собственности на них) довольно часто становятся предметом рассмотрения в Верховном суде Российской Федерации, так как действующим законодательством вопрос о них является недостаточно урегулированным.

Тем не менее, законодательные попытки урегулирования проблемы так называемых «самостроев» предпринимались регулярно. Наиболее масштабному урегулированию статья 222 ГК РФ подверглась в 2015 г. Федеральным законом N 258-ФЗ «О внесении изменений в статью 222 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон “О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Тогда Гражданский кодекс был дополнен пунктом 4, в соответствии с которым были регламентированы условия и порядок сноса постройки органом местного самоуправления. При этом , изменялся порядок признания права собственности на самовольные постройки, согласно которому признание права собственности на такую постройку осуществлялось лишь при соблюдении ряда условий относительно прав на земельной участок, соответствия постройки планировке территории и отсутствия нарушения прав иных лиц.

Однако «де-факто» отдельные нюансы, возникающие при рассмотрении споров о сносе и признании права собственности, обобщались Верховным судом Российской Федерации в “Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2017)”(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017), “Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством”(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014), “Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2007 года”(утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.08.2007) и т.д.

Вместе с этим, за два года действия поправок к ГК РФ судебная практика по признанию права собственности на самовольные постройки выявила ряд проблемных моментов по разрешению споров, возникающих при практическом применении статьи 222 ГК РФ.

Судебная практика о самовольных постройках в 2017 г.: успеть в последний вагон

Большинство дел, рассмотренных Cудебной коллегией по гражданским делам Верховного суда Российской Федерации в 2017 г., касались признания строений самовольной постройкой и о сносе самовольных строений, а требование о признании права собственности на самовольную постройку рассматривалось в качестве встречного.

В 2017 г. Судебная коллегия в большинстве дел о сносе самовольных строений указала на оставление судами без внимания фактических обстоятельств дела и их неправильную юридическую квалификацию, а именно исследование вопроса о наличии каких-либо из указанных в ст. 222 ГК РФ вещных прав на землю:

– при рассмотрении дела необходимо установить, являются ли допущенные при возведении самовольной постройки нарушения (в частности, нарушение муниципальных правил землепользования и застройки) существенными, могло ли их наличие служить основанием для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку и, если могло, то требовали ли эти нарушения устранения и какими способами (определение по делу № 18-КГ17-21 от 21.03.2017 г., определение по делу № 19-КГ17-11 от 16.05.2017 г.).

– суду при новом рассмотрении необходимо установить соответствие типа возведенного самовольного строения целевому назначению земельного участка и возможность возведения на нём домов блокированной застройки (определение по делу № 19-КГ17-11 от 16.05.2017 г.) .

Репрезентативной является тенденция Судебной коллегии в необходимости исследования оснований для признания права собственности самовольных построек, прослеживаемая и в деле №47-КГ17-18 о сносе самовольной постройки, признании отсутствующим права на земельный участок. Судебная коллегия указала на то обстоятельство, что согласно ч. 4 ст. 67 и ч. 4 ст. 198 ГК РФ при рассмотрении дела необходимо установить имеющие существенное значение для квалификации правоотношений сторон обстоятельства, связанные с местонахождением земельного участка, право на который возникло у ответчика на основании договора купли-продажи жилого дома, о сносе которого просит администрация.

Однако, всё же, несколько рассмотренных судебной коллегией дел имели отношение к признанию права собственности на самовольные постройки в качестве самостоятельного требования.

В деле № 18-КГ17-64 Судебная коллегия по гражданским делам указала на то, что суды пришли к неправильному выводу, неправомерно оставив без внимания фактические обстоятельства дела и их правильную юридическую квалификацию. Кроме исследования юридически значимых обстоятельств, рассмотрение которых требуется в делах о признании права собственности на самовольные постройки, предусмотренных ст. 222 ГК РФ, суд неправомерно оставил без внимания вопрос о возможности нарушения прав и охраняемых законом интересы других лиц, а именно наследников совладельца возведенной постройки.

Вместе с этим, краеугольным камнем рассмотрения дел о признании права собственности на самовольную постройку является также исследование вопроса о наличии у лица какого-либо из указанных в ст. 222 ГК РФ вещного права на землю. На это судебная коллегия указала и в деле № 18-КГ17-64, подчеркнув это как основание для повторного рассмотрения в соответствующем суде.

Аналогичная правовая позиция высказана судебной коллегией и в деле № 66-КГ16-13, в котором суд апелляционной инстанции не учел, что постройки, размещенные полностью или частично за пределами красных линий, не могут быть признаны соответствующими проекту планировки территории и правилам землепользования и застройки.

Таким образом, в 2017 г. основное внимание Судебная коллегия по гражданским делам уделяла исследованию наличия каких-либо вещных прав на земельный участок под самовольной постройкой даже в делах о сносе самовольных построек.

Вместе с этим, разделение компетенции в вопросе сноса самовольной постройки между судом и органом местного самоуправления предусмотрено законопроектом №301924-7 о внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации в части уточнения положений о самовольных постройках. В частности, к ведению органов местного самоуправления законопроект отнес полномочия:

(а) по сносу самовольной постройки в случае, если такая постройка создана или возведена на земельном участке, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы.

(б) а также, если постройка создана или возведена на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительство на нем такого объекта, и данная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории.

В то же время, указанный законопроект оставляет без внимания коллизию полномочий суда и органов местного самоуправления, связанную с разрешением проблемы сноса самовольной постройки или же приведения её в соответствие с параметрами, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки (абз. 2 ч. 2 ст. 222 ГК РФ в редакции указанного законопроекта).

Нововведения в 2018 г.:

закрытый перечень случаев сноса по решению органа местного самоуправления и упрощение судопроизводства по делам «самостроев»

Законопроектом №301924-7 о внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации (в части уточнения положений о самовольных постройках) предусматривается ряд дополнений в ГК, в частности в ст. 222 ГК РФ, которыми изменяется само понятие «самовольной постройки».

Вместе с этим, законопроектом предлагается дополнить ст. 222 ГК РФ пунктами 3 1 и 3 2 в большей мере процедурного характера , несмотря на то, что судебная практика указала на необходимость уточнения условий признания права собственности самовольных построек.

Тем не менее, указанными изменениями предполагается, что компетенция в вопросе сноса или же приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями разделена между судом и органом местного самоуправления.

Законодатель поставил в зависимость возможность сохранения самовольной постройки от параметров, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренным законами посредством её сноса или приведения в соответствие с установленными требованиями.

Законопроектом о внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации (в части уточнения положений о самовольных постройках), законодатель значительно расширяет правовое регулирование самовольных построек, дает развернутое определение этого понятия в ст.222 ГК РФ, дополняет её механизмом возмещения в связи с утратой права собственности на приобретенный объект недвижимости в случае принятия решения о сносе самовольной постройки. Примечательно, что данным законопроектом устанавливается ответственность государственного регистратора за внесение им недостоверных сведений и прав на такой объект недвижимости.

Законодательные меры, согласованные Правительством, направлены, в первую очередь, на упрощение судопроизводства по делам, касающимся так называемых «самостроев». Во вторую – законопроект призван упросить вопрос принятия органом местного самоуправления решения о сносе «самостроев», очерчен круг случаев, когда орган местного самоуправления вправе принять соответствующее решение.

Указанные изменения, в целом, должны положительно повлиять на правовое регулирование строительной отрасли, а также на рассмотрение дел о «самостроях» в суде, упорядочив судебную практику в данном вопросе. Законопроект детализирует круг обстоятельств, подлежащих доказыванию, при рассмотрении дел о признании права собственности на самовольные постройки. В частности, это коснется обстоятельств, при которых собственник не знал и не мог или не обязан был знать о действии ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Вместе с этим, законодатель ставит в зависимость возможность сохранения самовольной постройки от параметров, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренным законами посредством её сноса или приведения в соответствие с установленными требованиями. В случае судебного рассмотрения дела о приведении постройки согласно требований законодательства, суд может обязать сторону получить разрешительные документы на постройку. Также видится, что в случае несоответствия постройки каким-либо строительно-техническим требованиям суд будет принимать решение исходя из результатов судебно-строительной экспертизы.

Учитывая вышеуказанное, установление исчерпывающего перечня случаев, когда снос самовольных построек будет осуществляться по решению органов местного самоуправления, посредством их законодательного закрепления в гражданском законодательстве, установит пределы полномочий органов местного самоуправления в этом вопросе.

Таким образом, в законопроекте о внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации (в части уточнения положений о самовольных постройках), законодатель разделяет компетенцию суда и органов местного самоуправления в отношении самовольных построек, что окажет непосредственное влияние на способы защиты права собственности на самовольные постройки. А его принятие приведет к пересмотру процессуальных способов защиты права собственности на самовольные постройки, в частности, и на судебную практику, в целом.

Источники:
http://lawowner.ru/nedvizhimost/zemlya/samovolnaya-postrojka
http://www.garant.ru/article/602707/
http://fedzakon.ru/nedvijimost/priznanie-prava-sobstvennosti-na-samovolnuyu-postroyku
http://vseiski.ru/iskovoe-zayavlenie-o-prave-sobstvennosti-na-samovolnuyu-postrojku.html
http://law03.ru/finance/article/kak-priznat-pravo-sobstvennosti-na-samovolnuyu-postrojku
http://zakon.ru/Blogs/samovolnye_postrojki__sudebnaya_praktika_v_delah_o_priznanii_prava_sobstvennosti/72161
http://allo-urist.com/priznanie-soglasheniya-ob-uplate-alimentov-nedejstvitelnym/

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Москва, Московская обл. +7(499)113-16-78

СПб, Ленинградская обл. +7(812)603-76-74

Звонки бесплатны. Работаем без выходных!

Ссылка на основную публикацию
11
апреля