Риски покупателя при покупке квартиры у юридического лица

Покупка квартиры у юридического лица: риски покупателя

Следует помнить, что покупка квартиры у юридического лица – это процедура, сопряженная с повышенными рисками для покупателя.

Во всех существующих “подводных камнях” и нюансах процедуры разбирался наш эксперт, юрист по образованию Иван Лукин.

Законодательные обоснования

Юрлица в обязательном порядке имеют организационно-правовую форму (ПАО, НАО, ФГУП, МУП, ООО и др.). Особенности деятельности регулируются соответствующими законами, например:

  1. ФЗ № 208 от 26 декабря 1995 года “Об акционерных…” (далее – ФЗ № 208);
  2. ФЗ № 14 от 8 февраля 1998 года “Об обществах…” и др. (далее – ФЗ № 14).

Сделки по купле-продаже недвижимого имущества с юридическими лицами регламентируются:

  • Параграфом 7 Главы 30 ГК РФ;
  • ЖК РФ;
  • СК РФ;
  • ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 года “Об участии…”;
  • ФЗ № 218 от 13 июля 2015 года “О государственной…”;
  • иными правовыми документами.

Особенности сделок с юрлицами

Главная особенность – сделки по отчуждению имущества юридического лица могут быть признаны крупными.

Крупной признается такая сделка, при совершении которой стоимость отчуждаемого имущества составит 25 или более процентов от балансовой стоимости активов общества, которая определяется по сведениям из бухгалтерской (финансовой) отчетности (см., например, ст. 78 ФЗ № 208, ст. 46 ФЗ № 14).

Для совершения такой сделки генеральному директору фирмы нужно согласовать ее с другими участниками юридического лица. Поэтому для продажи недвижимости потребуется или решение совета директоров, или протокол собрания акционеров.

Помимо этого, покупателю необходимо проверить полномочия лица, от имени компании осуществляющего куплю-продажу. Как правило, в Уставе организации может содержаться положение о том, что генеральный директор или главный бухгалтер имеют право без доверенности действовать от имени юрлица, расписываться во всех документах и др. Однако таким правом может быть наделен и другой участник общества – в таком случае, у него должна быть доверенность.

Возможные варианты сделок с юридическим лицом

С компаниями физическое лицо может заключать точно такие же договоры, как и с гражданами. То есть приобрести недвижимость можно:

Сам ход процедуры также мало отличается. То есть как и в случае сделки между физическими лицами, нужно будет:

  • найти подходящий вариант (сайты объявлений, газеты, журналы, телевидение, радио и др.);
  • произвести всевозможные проверки “юридической чистоты” продаваемой недвижимости и проверить документы продавца;
  • оформить и подписать договор купли-продажи в 3-х экземплярах (1 – продавцу, 1 – покупателю и еще 1 – для Росреестра);
  • получить квартиру по передаточному акту;
  • зарегистрировать ДКП в Росреестре.

Какие документы обязан предоставить продавец-юридическое лицо

В обязательном порядке компания, реализующая объект недвижимости, обязана собрать и подготовить следующий пакет документации:

  1. документ, подтверждающий полномочия лица, действующего от имени и в интересах компании (не требуется, если соответствующие правомочия прописаны непосредственно в Уставе или ином учредительном документе);
  2. паспорт доверенного лица или иной документ, подтверждающий личность;
  3. кадастровый и технический паспорт на объект недвижимости;
  4. документ-основание, подтверждающий возникновение права собственности у юрлица на соответствующий объект (ДКП, договор доверительного управления и др.);
  5. учредительная документация продавца;
  6. решение общего собрания участников (или единственного учредителя), если сделка является крупной;
  7. выписка из ЕГРЮЛ (потребуется для проверки покупателем того, что юрлицо не было закрыто в связи с банкротством или по иной причине);
  8. документ, содержащий реквизиты юрлица для перечисления средств (если расчеты между сторонами будут осуществляться в безналичном порядке);
  9. справка из управляющей компании об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Покупателю потребуется всего лишь 3 документа:

  • общегражданский паспорт;
  • доверенность (если сделка совершается не самим покупателем лично, а его представителем);
  • письменное согласие супруга (супруги) (если покупатель состоит в зарегистрированных отношениях).

Какие риски существуют у покупателя

В основном, риски покупателя заключаются в том, что сделку могут расторгнуть в судебном порядке по ходатайству заинтересованных лиц или признать ничтожной и вовсе без судебного решения, если:

  1. юридическое лицо на момент подписания договора было ликвидировано, реорганизовано и др.;
  2. у лица, подписавшего ДКП, не было соответствующих полномочий;
  3. коллегиальный орган организации не одобрил совершение крупной сделки;
  4. были предоставлены поддельные документы, в числе которых могут оказаться и Устав, и копия решения общего собрания, и доверенность, подтверждающая правомочия представителя.

В некотором роде обезопасить себя от возможных проблем в будущем можно следующим образом:

1. Самостоятельно запросив выписку из ЕГРЮЛ

Выписка может быть запрошена как в бумажном, так и в электронном виде согласно порядку, установленному в ст. 6 ФЗ № 129 от 8 августа 2001 года “О государственной…”.

При этом государственная пошлина за предоставление соответствующей услуги не взимается (п. 36 Административного регламента, утвержденного Приказом Минфина № 5н от 15 января 2015 года “Об утверждении…”).

Однако взимается плата, размер которой установлен Постановлением Правительства № 462 от 19 мая 2014 года “О размере…” – 200 рублей. Однако эта плата взимается только в случае заказа выписки в бумажном формате. Если заказать через сайт Налоговой в электронном, ничего платить не нужно (Письмо ФНС № ГД-4-14/14094@ от 11 августа 2015 года).

2. Проверить доверенность

Поскольку доверенность заверяется руководителем компании, единственный способ проверить ее достоверность – обратиться непосредственно к генеральному директору с соответствующим запросом.

Также следует обратить внимание на вид доверенности:

  • генеральная – дает право на совершение любых действий с имуществом в течение долгого срока;
  • разовая – на ее основе можно совершить только одну сделку;
  • специальная – используется для представительства в судебных органах.

В доверенности обязательно должны быть следующие полномочия:

  1. право продажи;
  2. право на получение наличных денежных средств (если расчеты осуществляются наличными);
  3. право подписывать официальные документы.

3. Заказать выписку из ЕГРН в отношении покупаемого объекта недвижимости

Выписка может быть заказана как в бумажном, так и в электронном формате (п. 4 Приказа Минэкономразвития № 968 от 23 декабря 2015 года “Об установлении…”). Ее форма утверждена Приложением 1 к Приказу Минэкономразвития № 975 от 25 декабря 2015 года “Об утверждении…”.

За предоставление такой выписки придется заплатить. С физических лиц:

  • 300 рублей – за выписку в электронном виде;
  • 750 рублей – в бумажном (Приказ Минэкономразвития № 291 от 10 мая 2016 года “Об установлении…”).

Важно, чтобы в выписке из ЕГРН не содержалось сведений об ограничениях (обременениях) права собственности – то есть о нахождении квартиры под арестом, в залоге и др. Также следует проверить, что юридическое лицо – действительно собственник.

4. Посмотреть, не запущена ли в отношении юридического лица процедура банкротства

5. Привлечь квалифицированного юриста.

В случае сомнений в собственных силах или нежелании заниматься подбором недвижимости и проверками квартиры на “юридическую чистоту”, к делу можно привлечь опытного риэлтора или юриста, заключив с ним договор на оказание консультационных услуг юридического характера.

Итак, при совершении сделки купли-продажи, где одной из сторон является юридическое лицо, следует обратить внимание на подлинность всех предоставленных документов – доверенности, решения общего собрания, Устава. Также следует проверить компанию через ЕГРЮЛ, а саму квартиру – через ЕГРН.

Покупка квартиры у юридического лица

Во многих случаях в качестве продавца квартиры выступает не физическое, а юридическое лицо. Общий принцип купли-продажи тут будет примерно тем же, однако есть свои особенности, нюансы и, что самое главное – дополнительные риски для потенциального покупателя. Как максимально обезопасится и на что обращать внимание – читайте в этой статье.

Риски покупки квартиры у юридического лица для покупателя

Существует ряд потенциальных рисков, из-за которых покупатель, в лучшем случае, потеряет свое время, а в худшем – деньги. Часть из подобных проблем имеет общий характер:

  • Поддельные документы. В данном случае предполагается, что юридическое лицо действительно существует, однако на самом деле, продавать недвижимость оно не собирается. Более того, есть вероятность того, что такая «продажа» инициатива одного или нескольких недобросовестных сотрудников компании.
  • Финансовые махинации. Компания с целью сокращения собственных расходов или уменьшения прибыли (для того, чтобы заплатить меньше налогов), а также по любой другой причине может продать квартиру по стоимости значительно выше или ниже рыночной.
  • Продажа квартиры поддельным юридическим лицом. Нередко бывает и так, что мошенники создают поддельное юридическое лицо (или даже просто подделывают документы) и продают жилье, которое им на самом деле не принадлежит.

Подобных проблем может быть еще множество, но наиболее распространенными являются именно перечисленные выше. Остальные «схемы» применяются реже.

Вторичный рынок

Помимо всего сказанного выше, существуют еще и различные особенности, связанные с тем, какая именно квартира приобретается и на каком рынке. Например, покупка жилья на вторичном рынке недвижимости обычно связана с минимальными рисками. Достаточно просто проверить саму компанию (что она существует), а также квартиру, что она действительно принадлежит этой компании.

Далее, если внимательно изучать все пункты договора купли-продажи и не соглашаться ни на какие фиктивные варианты (типа завышенной или заниженной стоимости) то особых проблем ожидать не стоит. Тем не менее и тут не лишней будет помощь юристов. Сопровождая сделку они смогут указать на спорные моменты, которые будут не очевидны обычному покупателю.

Новостройка

Покупка квартиры в новостройке (первичный рынок) это практически во всех случаях – сделка с юридическим лицом (застройщиком или подрядчиком). Лишь в редких и практически не встречающихся случаях застройщиком является физическое лицо, которое самостоятельно возвело, допустим, многоквартирный дом.

Так как все это требует очень серьезных затрат, разрешений, усилий и так далее, вероятность подобного стремится к нулю. Тем не менее следует учитывать, что если клиенту предлагается купить квартиру в новостройке именно на первичном рынке (то есть, у нее не было собственников ранее) и в качестве продавца выступает физическое лицо – это скорее всего мошенник.

Если же продавец – юридическое лицо, то нужно проверять его документы, факт существования подобной компании, наличие всех необходимых разрешений и бумаг, связанных со строительством дома и так далее. На практике, обычный покупатель просто не знает, где и как проверить все документы. Именно поэтому и рекомендуется пользоваться услугами юриста.

Ипотека

С точки зрения минимизации рисков, покупка квартиры в ипотеку – самый удобный и надежный вариант, особенно если приобретать жилье у тех застройщиков, с которыми работает финансовая организация. Они уже заранее проверены и потому риск того, что клиент лишиться и жилья, и денег, ничтожна. Банку это не выгодно и вполне логично, что он будет делать все возможное, чтобы заемщик действительно получит свою квартиру (ведь она будет являться залоговым имуществом).

Порядок оформления сделки

При покупке квартиры, принадлежащей юридическому лицу, нужно помнить о том, что передавать деньги в руки какому-либо представителю без должного документарного оформления строго запрещено. В идеальном варианте, средства следует перечислять прямиком на счета компании, чтобы данная операция прошла через банк. Если по какой-то причине это невозможно, то деньги можно выдать доверенному лицу компании, но только после проверки его полномочий и оформления соответствующего акта оплаты (приема-передачи средств). В противном случае сделку можно будет с легкостью оспорить в суде.

Порядок действий

Сама сделка оформляется практически идентично тому, как бы приобреталось жилье у физического лица:

  1. Найти подходящую квартиру.
  2. Проверить документы и факт существования юридического лица.
  3. Если требуется – обратиться в банк за ипотечным кредитом.
  4. Подготовить документы покупателя.
  5. Оформить договор купли-продажи.
  6. Заплатить за недвижимость.
  7. Оформить право собственности.

Документы

От покупателя обычно требуется только паспорт гражданина РФ. Если в качестве покупателя выступает несовершеннолетнее лицо, то дополнительно понадобится разрешение от органов опеки. Кроме того, если покупатель состоит в браке, может понадобиться согласие супруга/супруги. Оно точно нужно при оформлении ипотечного кредита, однако не всегда нужно при покупке напрямую, без займа.

От юридического лица, с целью его проверки, рекомендуется запросить примерно такой перечень документов:

  • Лицензия застройщика и разрешение на возведение дома (актуально при покупке квартиры на первичном рынке). В данном случае особенно внимательно следует проверить, действительно лицензия выдана той компании, которая выступает в качестве продавца и действительно ли разрешение относится к тому дому, в котором приобретается квартира.
  • Устав компании. В нем нужно проверить, что имеет и не имеет права делать компания, а также кто дает разрешение на те или иные действия. Обычно, для того, чтобы продать квартиру, принадлежащую фирму, требуется разрешение собрания акционеров, директоров и так далее. В такой ситуации протокол такого собрания также нужно требовать и в нем должно быть четко прописано, что разрешение на продажу согласовано.
  • Выписка из ЕГРЮЛ. Этот документ нужен для того, чтобы проверить, что данная компания существует в принципе.
  • Доверенное лицо и документы на него. Обычно сделки по продаже активов компании (а квартира к ним принадлежит в том или ином виде) совершаются при помощи доверенного лица (обычно – директора или одного из директоров, но не всегда). Этот человек подписывает документы, проводит переговоры и так далее. Проверять нужно как его паспорт, так и доверенность. Особенно ту часть, в которой сказано, что имеет или не имеет права делать от лица компании данный человек.

Расходы

Расходы на такую сделку идентичны тем, которые возникают при покупке квартиры у физического лица:

  • Стоимость жилья: договорная или на основании отчета об оценке.
  • Оплата услуг нотариуса за заверение договора: от 2 тысяч рублей и выше, в зависимости от цены квартиры, региона проживания и многих других факторов.
  • Нотариально заверенное согласие супруги: 1-2 тысячи рублей.
  • Оформление права собственности на квартиру: 2 тысячи рублей на 1 собственника.

Сроки

Компания, если она действительно заинтересована в продаже недвижимости, не будет затягивать процедуру оформления. На все действия, начиная от этапа переговоров и заканчивая окончательным заключением сделки, может уйти до 1 недели (чаще 2-3 дня).

Договор купли продажи квартиры между физическим и юридическим лицом (образец)

Правила составления договора

Договор купли-продажи может составлять как компанией-продавцом, так и покупателем. Если в качестве продавца выступает застройщик, у него обычно уже есть все подготовленные типовые формы, в которые лишь нужно внести недостающие данные о клиенте-покупателе. Также составлять договор может нотариус, но это обычно платная услуга. Обсудить данный факт можно на этапе переговоров. В документе обязательно должны быть следующие пункты:

  • Детальная информация о сторонах сделки.
  • Очень подробное описание квартиры, которая продается-покупается. Недостаточно указать адрес. Нужно вписывать площадь (жилую и общую), этажность, количество комнат, стоимость и так далее.
  • Цена квартиры всегда указывается цифрами и прописью.
  • Должны быть права и обязанности сторон, а также действия в случае форс-мажорных обстоятельств.
  • Если это оговорено, могут применяться различные отлагательные условия (например, 50% от стоимости квартиры клиент платит сразу при заключении договора после чего получает возможность оформить право собственности и только после этого заплатить оставшиеся 50%).
  • Дата и подпись. Не допускается оформление договора «задним» числом или, наоборот, подписание его «с прицелом на будущее».

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Подробная инструкция по покупке квартиры у юрилица, оформлению сделки, возможным трудностям и особенностям.

Если жилье приобретается у юридического лица, сделка имеет ряд особенностей, которые нужно учитывать при ее заключении. Мы подготовили для вас подробную инструкцию, как следует действовать при подобных соглашениях, как учесть все возможные риски сделки и каким образом их минимизировать.

○ Законодательное регулирование процедуры.

Договор купли-продажи недвижимости регулируется:

  • Гражданским кодексом РФ (далее ГК РФ).
  • Семейным кодексом РФ (далее СК РФ).
  • Жилищным кодексом РФ (далее ЖК РФ).
  • ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 №214-ФЗ (алее №214-ФЗ).
  • ФЗ «О государственной регистрации. » от 13.07.2015 №218-ФЗ (далее №218-ФЗ).

Главная особенность сделок с участием юридического лица – признание сделки с недвижимостью крупной. Поэтому необходимо учитывать еще один законодательный акт, регулирующий заключение подобных договоров – ФЗ «Об обществах…» от 08.02.1998 №14-ФЗ (далее №14-ФЗ).

  • «Крупной сделкой считается сделка (несколько взаимосвязанных сделок), выходящая за пределы обычной хозяйственной деятельности и при этом:
  • связанная с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества (в том числе заем, кредит, залог, поручительство, приобретение такого количества акций (иных эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в акции) публичного общества, в результате которых у общества возникает обязанность направить обязательное предложение в соответствии с главой XI.1 Федерального закона от 26 декабря 1995 года N 208-ФЗ “Об акционерных обществах”), цена или балансовая стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату;
  • предусматривающая обязанность общества передать имущество во временное владение и (или) пользование либо предоставить третьему лицу право использования результата интеллектуальной деятельности или средства индивидуализации на условиях лицензии, если их балансовая стоимость составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату (п. 1 ст. 46 №14-ФЗ)».

○ Особенности процедуры.

Чтобы определить правовую основу сделки, следует знать, кто признается юридическим лицом.

  • «1. Юридическим лицом признается организация, которая имеет обособленное имущество и отвечает им по своим обязательствам, может от своего имени приобретать и осуществлять гражданские права и нести гражданские обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.
  • 2. Юридическое лицо должно быть зарегистрировано в едином государственном реестре юридических лиц в одной из организационно-правовых форм, предусмотренных настоящим Кодексом.
  • 3. К юридическим лицам, на имущество которых их учредители имеют вещные права, относятся государственные и муниципальные унитарные предприятия, а также учреждения (ст. 48 ГК РФ)».

С юридическим лицом также можно заключить договор купли-продажи как в новостройке, так и на вторичном рынке недвижимости, а также оформить ипотечный кредит.

Особенность подобных сделок заключается в том, что:

  • Оформление сделки будет более трудоемким.
  • Сторонам придется собирать больше бумаг для заключения договора.

В остальном процедура заключения сделки схожа с договором с участием физического лица и включает:

  • Подбор недвижимости, отвечающий требованиям и финансовым возможностям покупателя.
  • Проверку жилплощади и учредительных документов продавца, имеющего статус юрлица.
  • Оформление и подписание соглашения.
  • Передачу финансовых средств.
  • Регистрацию права собственности.

✔ В новостройке.

Данный вид сделки является самым распространенным, потому что возведенное с нуля здание, как правило, принадлежит строительной компании, которая и реализует квартиры в нем. Однако, несмотря на такую популярность подобных покупок, необходимо проявлять особую бдительность, заключая договор с юридическим лицом.

При покупке квартиры в новостройке, с юрлицом можно заключить договор:

  • Купли-продажи, по которому приобретается квартира в уже готовом здании.
  • Участия в долевом строительстве (ДДУ), по которому здание будет строится на деньги дольщиков, соответственно, покупатель будет платить за еще не построенную квартиру.

Если первый вариант не имеет существенных отличий от стандартной купли-продажи, то во втором случае важно обращать внимание на все пункты договора. Так, застройщик может оставить за собой право в одностороннем порядке поднять стоимость жилья, прописать в тексте требование об оплате дополнительных услуг и т.д.

Важная особенность ДДУ – обязательная государственная регистрация сделки.

✔ На вторичном рынке.

Собираясь покупать квартиру на вторичном рынке у юридического лица, следует учитывать, что процедура проверки документов и оформления сделки может быть дольше, чем при участии физлица.

Особенности подобной покупки:

  • Продавцом может выступать не фактический владелец, а посредник, который должен иметь соответствующую доверенность.
  • Возможно, что инвестиционная компания приобрела часть квартир в новостройке и хочет продать их по договору уступки права. Здесь важно, чтобы в договоре присутствовала ссылка на первоначальное соглашение.
  • Важно учитывать основание для продажи недвижимости юрлицом, если причиной реализации является банкротство организации, стоит дополнительно проверить наличие не только существующих обременений, но и возможных (например, если под залог квартиры была взята ссуда).

✔ В ипотеку.

Процедура приобретения квартиры у организации с использованием заемных средств имеет следующие особенности:

  • Необходимо открывать аккредитив в банке-займодателе, с которого будет осуществляться расчет.
  • Несмотря на то, что первоначальный взнос должен производиться после заключения сделки, на практике большинство организаций требуют задаток до подписания договора.
  • Статус юрлица, выступающего в роли продавца, как правило, проверяется банком, выдающим ссуду, что уменьшает риск мошенничества.

○ Оформление сделки.

Несмотря на то, что процедура приобретения квартиры у юридического лица схожа с заключением сделки с физлицом, здесь имеются некоторые особенности. Большей частью они связаны с объемом документации, который требуется подготовить для сделки.

✔ Необходимые документы.

От покупателя требуется предоставить только:

  • Личный паспорт.
  • Письменное согласие супруга (при наличии зарегистрированного брака).
  • Доверенность (если сделка заключается не самим покупателем, а его представителем).

Перечь документов, который должна представить организация существенно шире:

  • Учредительные документы.
  • Выписка из ЕГРН с указанием наличия права собственности.
  • Протокол собрания учредителей, с принятием решения о продаже.
  • Письменное согласие всех учредителей на проведение сделки (оформляется в свободной форме.
  • Договор уступки права требования (если продавец приобрел квартиру по ДДУ).
  • Доверенность, подписанная руководителем организации.
  • Банковские реквизиты, на которые следует перевести средства.

Если речь идет о покупке квартир в новостройке, следует дополнительно проверить наличие разрешения на строительство и оформление прав посредника на сделки с недвижимостью.

✔ Выплата денежных средств.

Оплата за приобретенное имущество может производиться:

  • Наличными, при этом необходимо предоставление покупателю чека или расписки в получении финансовых средств.
  • Безналичным переводом на расчетный счет организации.
  • При помощи открытия аккредитивного счета, с которого будет произведена оплата банком после завершения сделки.

Последний способ считается самым надежным, потому что в данном случае банк выступает третьим лицом, которое регулирует правомочность процедуры расчета.

○ Риски.

Основной риск при заключении сделки с юридическим лицом – продажа по поддельным документам. Однако здесь подготовиться фальшивую документацию значительно проще:

  • Прокол собрания учредителей, проверить подлинность подписей всех его участников не представляется возможным, тогда как при наличии поддельного документа сделка будет признана недействительной.
  • Доверенность на проведение сделок, она оформляется руководителем и может быть подделана.
  • Даже если доверенность подлинная, есть риск, что разрешение на осуществление данного вида деятельности не прописано в нем (необходимо тщательно изучить все пункты документа).

Другие возможные риски:

  • Признание юрлица банкротом на момент сделки.
  • Ликвидация юрлица на момент заключения договора.

✔ Возможные махинации.

Наиболее распространенные схемы махинаций при покупке квартиры у юридического лица:

  • Создание однодневной компании, цель которой заключение сделки купли-продажи и последующая ликвидация.
  • Генеральная доверенность, дающая право на выполнение любых операций может быть получена под давлением, что приведет к признанию сделки недействительной.
  • Отсутствие приватизации жилья, что также ведет к признанию сделки ничтожной.
  • Указание в договоре оценочной стоимости БТИ вместо рыночной, которая меньше в несколько раз. Остальная часть денег передается наличными, то в итоге отражается на размерах налогового вычета и подлежащей к возврату суммы в случае признания сделки недействительной.

✔ Переплата.

При сделках с юридическим лицом покупатель может переплатить за:

  • Открытие аккредитива (заключение договора платное).
  • Комиссию за банковский перевод.
  • Привлечение нотариуса для заверения определенных документов.

Однако все эти финансовые траты являются обоснованными, потому что повышают надежность сделки.

○ Как избежать проблем?

Чтобы впоследствии не возникало проблем с приобретенной квартирой, покупателю нужно:

  • Получить доступ на собрание учредителей, где решается вопрос о продаже жилья.
  • Внимательно проверить все учредительные документы юрлица.
  • Запросить выписку из ЕГРН на предмет наличия ареста, обременений, установления собственника и т.д.
  • Привлечь к сделке нотариуса, который заверит необходимые документы.

Несмотря на то, что покупка квартиры у юрлица сопряжена с большим количеством рисков, их можно существенно снизить, если покупатель будет учитывать все нюансы оформления сделки.

○ Советы юриста:

✔ Оплатили стоимость квартиры, но документы так и не оформили.

Если есть подписанный договор, можно обратиться в суд с иском о признании прав собственности.

✔ Возможно ли вернуть деньги, если стал жертвой мошенников?

Такой вопрос может быть решен только путем обращения в суд, который признает недействительность сделки и привлечет продавца к ответственности за нарушение условий соглашения.

Какие могут быть подводные камни при покупке квартиры у юридического лица? Об этом расскажет Иванова Ксения Львовна, партнер Санкт-Петербургской коллегии адвокатов «Ивановы и Партнеры», кандидат юридических наук.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Как купить квартиру у юридического лица: пошаговая инструкция

При покупке квартиры у юридического лица риски покупателя нельзя сбрасывать со счетов. Чтобы обезопасить свою покупку, необходимо знать, как именно проводится сделка и какие подводные камни имеются. Это позволит более осознанно подходить к выбору застройщика и застраховаться от возможного обмана.

Как производится покупка квартиры у юрлица

Наиболее дешевое жилье – в новостройке. Причем, чем раньше подключиться к строительству, тем меньше придется заплатить за один квадратный метр. Когда дом находится на стадии котлована, жилье можно купить на 30-40% дешевле, чем на вторичном рынке. Пока дом не сдан, цены находятся ниже на 10-20% в зависимости от завершения постройки.

На данном этапе заключить с застройщиком – юридическим лицом – договор купли-продажи квартиры не удастся, так как фактически самого жилого объекта не существует. Поэтому чаще всего стороны подписывают договор долевого участия либо инвестирования.

Сущность обоих этих видов соглашений заключается в том, что будущий жилец фактически спонсирует стройку. По договору он перечисляет деньги застройщику, а тот использует их для возведения новостройки. Инвестору выгодно присоединиться на ранней стадии строительства, когда компания более всего нуждается во вливании средств.

Как только стройка будет завершена, юридическое лицо оформляет жилье в свою собственность, а затем по переуступке прав – на имя дольщика.

Таким образом, вступая в долевку, жилец фактически приобретает не само жилье, а право истребовать от застройщика свою квартиру, когда тот закончит строительство.

Варианты оформления сделки

Понятно, что у простого человека вряд ли найдется сразу несколько миллионов рублей, чтобы оплатить покупку жилья, даже если оно еще находится на этапе строительства. Поэтому застройщики предлагают несколько вариантов расчета:

  • в рассрочку – дольщик вносит на счет застройщика сумму частями (оговоренную или произвольную);
  • путем продажи паев – будущий жилец фактически приобретает ценные бумаги жилищного кооператива, которые впоследствии обменяет на квартиру;
  • в ипотеку через банк, который аккредитовал застройщика.

Но у этого способа есть существенный недостаток: если не сохранять свидетельства внесения платежа, то застройщик может смошенничать и занизить сумму инвестиций или вовсе отрицать факт перечисления денег.

Особенности покупки новостройки в ипотеку

Чаще всего покупатели жилья оформляют ипотеку, чтобы рассчитаться с застройщиком. Получение займа, как правило, производится либо в «зарплатном» банке, либо в учреждении, с которым строительная компания установила партнерские взаимоотношения.

Главные моменты, которые следует учесть:

  • для получения ипотеки понадобится внести первоначальный взнос – обычно 15-20% от выставленной стоимости жилья;
  • средства перечисляются на счет застройщика, физлицо доступ к ним не получает;
  • заключается трехсторонний договор между застройщиком, банком и заемщиком, в соответствии с которым объект недвижимости переходит в залог банку после завершения его строительства – покупатель сможет снять обременение только после полного погашения ипотеки.

Наибольший риск, который заключается при покупке новостройки в ипотеку – застройщик задержит сдачу дома. В результате заемщик будет вынужден продолжать снимать жилье или проживать где-нибудь у родственников, одновременно погашая ипотеку и не имея возможности въехать в собственную квартиру.

Какие риски сопровождают сделку

Главный риск, который следует учесть покупателю при приобретении квартиры у юридического лица – возможное мошенничество со стороны застройщика. Наиболее распространенные варианты:

  • продажа одной и той же квартиры двум или даже трем разным покупателям – в этой ситуации приходится выяснять в суде, кто первый оплатил жилье, а остальным – ждать компенсации от застройщика;
  • умышленное затягивание сроков строительства или сдачи готового дома;
  • отказ передавать право собственности под каким-либо предлогом;
  • предоставление для проживания квартиры не той площади или планировки, которая указана в договоре;
  • аннулирование договора по подложным документам.

Если застройщик реализует свои квартиры через представителя – другое юридическое лицо, то ему даже не обязательно объявлять свое банкротство. Имеются прецеденты, когда о банкротстве объявлял жилищный кооператив или представитель застройщика, который продавал паи от своего имени. В результате получается юридическая коллизия: формально застройщик никому ничего не обещал, и дольщики не могут добиться от него исполнения своих обязательств.

На что обращать внимание при подписании документов

Зная об указанных выше подводных камнях, будущий дольщик может более взвешенно подойти к выбору застройщику и оформлению документов. Следует обратить внимание на следующие моменты:

  • какова репутация застройщика, как много объектов он сдал, были ли у покупателей проблемы с покупкой жилья и регистрацией сделки;
  • в каком состоянии находится объект, ведется ли постройка дома сейчас и какими темпами;
  • имеется ли у застройщика разрешение на строительство, лицензия, членство в СРО;
  • проанализируйте режим владения жильем – идеальный вариант, когда земля выкуплена, если же участок находится в аренде, то срок не должен истекать через пару-тройку лет.

Особое внимание следует уделить анализу договора. В нем должны быть указаны:

  • планировка, количество комнат, проектная площадь и другие параметры квартиры;
  • степень сдачи жилья – чистовая, черновая отдела или «под ключ»;
  • ответственность юридического лица за несдачу жилья в срок;
  • варианты разрешения ситуации в случае объявления застройщиком своей финансовой несостоятельности;
  • порядок разрешения споров.

Также желательно заключить именно договор долевого участия (ДДУ), в котором прописано право требования квартиры после завершения строительства, а не договор инвестирования или покупки паев. Так вероятность обмана будет значительно ниже.

Некоторые эксперты советуют оплачивать до сдачи дома только 50% от стоимости квартиры, а остальное – после оформления договора купли-продажи жилплощади в Росреестре. Но это работает, если только застройщик пойдет навстречу, а у покупателя на руках будет вся сумма.

К сожалению, даже безупречная репутация и хорошее финансовое состояние застройщика не гарантируют, что процесс передачи квартиры от юридического лица в пользу частного покупателя пройдет без осложнений. При этом не обязательно строитель окажется мошенником – иногда сдача дома может затянуться из-за споров о праве собственности на землю или контролирующие органы не дадут разрешения ввести дом в эксплуатацию по каким-либо причинам.

Что изменится с 2020 года

Чтобы защитить права дольщиков, Правительство разработало новую схему оплаты частными покупателями жилья в новых домах.

С 1 июля 2020 года привычных ДДУ больше не будет, вместо них вводится проектное финансирование с посредничеством банка. Новая схема не подразумевает передачу денег застройщику напрямую, как было раньше, что практически до нуля снижает шансы на нецелевое расходование средств и риски мошенничества со стороны строительной компании.

В целом приобретение квартиры в новостройке у юридической компании будет выглядеть так:

  • застройщик или специально созданная фирма открывают счет-эскроу в банке-партнере;
  • инвестор (приобретатель) заключает трехсторонний договор с банком и юридическим лицом, представляющим застройщика, и вносит необходимую сумму на счет в банке либо оформляют там ипотеку;
  • средства находятся на счете-эскроу и служат обеспечением, под которое застройщик берет кредит в банке на возведение построек;
  • как только дом будет закончен и сдан в эксплуатацию, средства с эскроу-счета будут переведены компании, за исключением расходов на обслуживание кредита.

Если же застройщик по каким-то причинам объявит банкротство, то он будет отвечать своим имуществом перед банком – основным кредитором. Несостоявшиеся же дольщики получат свои деньги назад.

Таким образом, множество рисков покупателя при приобретении жилья у застройщика в новостройке будут сниматься.

Конечно, новые правила приведут к повышению цен на жилье, а также выдавливанию с рынка мелких строительных компаний, тем более что требования к этим самым фирмам тоже будут ужесточены. Но дольщики окажутся в привилегированном положении.

Особенности покупки квартиры у юридического лица на вторичном рынке

Юридические лица реализуют жилье не только в новостройках. Риэлторские компании и агентства по недвижимости могут продавать квартиры от своего имени. Застройщики после завершения дома продают жилье уже как объект вторичного жилья – с большей наценкой.

Официальный сайт ФССП России

К чему стоит быть готовым покупателю и какие риски возможны:

  • продажа по подложным документам, в том числе по доверенности – компания может на самом деле не владеть квартирой, так что истинный владелец жилья получит полное право выселить новых жильцов через суд;
  • продажа арестованной или заложенной квартиры – чтобы этого избежать, запросите выписку в Росреестре, а также «прогоните» адрес по сайтам суда и службы судебных приставов;
  • продажа по просроченной доверенности – такую сделку легко признать ничтожной, так как юридическое лицо не имело право продажи жилплощади;
  • проведение сделки с переплатой – просто обратите внимание на средний ценовой сегмент, не исключено, что на вас пытаются нажиться.

Что должно насторожить:

  • продавец торопит заключить сделку, не давая подумать и тщательно проверить документы;
  • квартира продается по цене значительно ниже рынка;
  • предоставлены не все документы;
  • в сделке задействованы дети и недееспособные лица, при этом разрешения на продажу от органа опеки нет;
  • квартира недавно сменила владельца (умер, переехал, был признан пропавшим без вести);
  • квартира слишком часто меняла владельцев (посмотрите по выписке из ЕГРН).

Может оказаться так, что квартира является предметом спора, например, между наследниками. Или в ней проведена незаконная перепланировка. Поэтому, если действия представителя юридического лица носят странный характер, от покупки жилья лучше воздержаться.

Универсальной защитой от риска является оформление титульного страхования – т.е. страхованием потери права собственности. Как правило, цена такого полиса составляет 1-2% стоимости жилья.

Покупка квартиры у юридического лица

Покупка квартиры у юридического лица сопряжено с рядом особенностей и порой такая сделка является высоко рискованной. Разберемся подробнее как происходит покупка квартиры у юридического лица.

Содержание статьи подробное:

Покупка квартиры у юридического лица

Представитель юридического лица, имеющий полномочия на сделку, должен предоставить покупателю полный пакет документов, идентифицирующий само юридическое лицо и полномочия ее исполнительного органа, а так же документы, подтверждающие регистрацию права собственности на объект недвижимости.

Документы при покупке квартиры у юридического лица

  • Выяснить существует ли это юридическое лицо на момент сделки
  • Выяснить и документально подтвердить полномочия представителя юридического лица — директора, управляющего или иного лица, действующего по доверенности

Ваша сделка будет признана ничтожной , если:

  • юридическое лицо уже закрыто
  • у подписавшего договор представителя или директора не было на то полномочий, они истекли или приостановлены
  • юридическое лицо признано банкротом, можно узнать > > >

Такие ситуации встречаются довольно часто, особенно в случае разногласий учредителей этого юридического лица

  • Важно правильно расплатиться. Нельзя передавать деньги за квартиру в руки директору или доверенному лицу. Только в кассу предприятия или на расчетный счет фирмы! Подтверждением оплаты в Вашей сделке является приходный кассовый ордер с чеком кассового аппарата или платежное поручение о перечислении денег со справкой предприятия о полном расчете, удостоверенной подписью директора и главного бухгалтера.

Покупка квартиры у юридического лица. Как снять риски ?

  • Запросите у юридического лица копию Устава, там прописаны полномочия директора или иного исполнительного органа.
  • Получите сведения о состоянии юридического лица и ее исполнительном органе (директоре) из выписки из Единого государственного реестра юридических лиц — ЕГРЮЛ . Воспользуйтесь онлайн сервисом налоговой службы — Официальный сайт налоговой службы
  • Изучите полномочия директораисполнительного органа продавать (отчуждать) квартиру
  • Запросите справку о крупности сделки, если квартира стоит более 25% от стоимости активов компании, выясните из Устава есть ли у Директора права на продажу такого дорогого актива.
  • Запросите решение общего собрания учредителей о продаже квартиры, если это отчуждение является крупной сделкой. Из выписки из ЕГРЮЛ сверьте состав участников. Обратите внимание о регистрации изменений в Устав юридического лица.

Для участия в сделке по продажи недвижимого имущества представитель, кроме директора, имеющего право представлять интересы юридического лица без доверенности, должен иметь :

  • действующую Доверенность от нотариуса,
  • копии уставных документов
  • решение общего собрания участников(учредителей) или решение единственного участника, при необходимости
  • и свежую выписку из ЕГРЮЛ.

Не лишним будет посетить сайт Федеральной службы судебных приставов, для выяснения открытых исполнительных производств в отношении юридического лица, поскольку в этом случае велика вероятность наложения ареста на квартиру.

Очень часто именно это обстоятельство приводит к значительному снижению цены.

Покупка квартиры у юридического лица. Процедура сделки

  • Подписание Договора купли-продажи
  • Подписание Акта приема-передачи
  • Подача заявление в Росреестр о переводе права от Продавца и регистрации права от Покупателя
  • Оплата государственной пошлины.
  • Оплаты цены за квартиру и получение документов подтверждающих оплату.

Главное: удостоверьтесь в полномочиях представителя юридического лица, законности продажи и отсутствии арестов и обременений

Всегда рада разъяснить. Автор

Разъяснение других сложных моментов

Добавить комментарий Отменить ответ

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.

Приветствие автора материалов сайта

Рада приветствовать вас на моем авторском сайте «Сделки с недвижимостью в России».

Меня зовут Слободчикова Ольга Дмитриевна. Я с 2006 года занимаюсь сопровождением сложных и очень сложных сделок с недвижимостью и рада поделиться с вами своим опытом и знаниями.
Я курировала более 1000 сделок, в 250 из которых, я прошла с клиентом весь путь до регистрации права собственности «рука об руку».
Ни одна из моих сделок не была оспорена.

Только в одной сделке мой клиент потерял задаток, только потому что сам отложил покупку на более дальний срок по семейным обстоятельствам. Но конечно был предупрежден мной о невозвратности задатка, до момента подписания соглашения и передачи денег.

На этом сайте размещено 335 моих статей, из которых вы найдете ответы на ключевые вопросы о сделках с недвижимостью и регистрации права собственности в соответствии с последними изменениями в законах и процедурах.

Все мои рекомендации по оформлению выверены опытом успешных сделок и направлены на предотвращение ошибок и финансовых потерь. Следуйте «шаг в шаг».

Материалы сайта соответствуют требованиям ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» с изменениями от 02.08.2020 года.

Сайт работает с августа 2015 года.
Его уже посетили более 3 600 000 человек, каждый из которых получил самую свежую информацию о правильном оформлении сделки с недвижимым имуществом, и почти половина посетителей вернулись на сайт несколько раз. Это очень высокая оценка моей работы.
Спасибо.

Материалы этих проектов многократно проверены на опыте и могут служить вам надежным источником актуальной информации, а так же практическими пособиями при самостоятельном документальном оформлении сделки.

Обязательно перейдите на главную страницу сайта — там важные статьи с последними изменениями.

Всем желаю удачной сделки. Получите проверенные знания и не сомневайтесь в своих силах.

С уважением, Автор.

Канал «Школа сделок с недвижимостью»


Покупка квартиры у юридического лица: риски покупателя

Покупка недвижимости у юридического лица сопровождается рисками для покупателя, который не знаком с нюансами и особенностями процедуры продажи и заключения сделки, поэтому подробно разберем их в статье и способы защититься от опасности потери имущества или денег.

Приобретение квадратных метров у юр лица встречается не так часто, но отличается большим набором необходимых документов, следовательно и подойти к оформлению процедур стоит с повышенной внимательностью. Существует много нюансов, по которым сделка может быть признана недействительной.

При совершении такого приобретения возможно оформление первичного жилья или квадратных метров на вторичном рынке, в том числе с оформлением ипотечного кредита.

Покупка квартиры у юр лица: риски

  1. Подделка бумаг. Это распространенный случай мошенничества, когда купцу демонстрируется поддельный документ, разрешающий продажу. В дальнейшем же ЮЛ-владелец будет через суд требовать возврата своего имущества.
  2. Неправильная доверенность. При наличии у лица, представляющего продавца, доверенности с нарушением правил оформления, сделку тоже признают недействительной. К ее изучению стоит подойти максимально пристально.
  3. Банкротство компании. В некоторых случаях юридическое лицо оформляется специально для продажи имущества, после чего сразу ликвидируется, а в ее отношении начинается процедура банкротства.
  4. Не приватизированное жилье не может быть продано корпорацией, поэтому в случае реализации такой недвижимости все действия будут признаны недействительными.
  5. Потери налогового вычета. Зачастую фирмы вносят в договор купли-продажи стоимость жилья по оценке БТИ с доплатой покупателем разницы с рыночной ценой наличными деньгами. Соответственно налоговый вычет будет оформлен только на сумму из договора.

Снижение рисков при покупке квартиры у организации

Чтобы снизить риски столкновения с проблемами при приобретении квартиры у организации стоит обратить внимание на ряд моментов, часть из которых характерна для купли жилья в целом.

Знакомство с историей жилища, ее собственниками, правоустанавливающей документацией и наличием на недвижимость обременения, является стандартной процедурой для любой покупки.

Необходимо познакомиться с и учредительной документацией самой фирмы, наличии свидетельства о регистрации и других обязательных бумаг, подтверждающих легальность работы компании.

Потребуется также убедиться, что лицо, подписывающее документы имеет на это законное право, в частности правильно оформленную доверенность. Проверить стоит и саму компанию на предмет наличия к ней судебных исков.

Размер стоимости имущества. В случае, если стоимость реализуемого актива составляет не меньше 25% общей стоимости имущества ЮЛ, сделка признается крупной, и для ее осуществления требуется иной порядок, включая разрешение акционеров.

Для более надежной защиты от мошеннических действий целесообразно обратиться за проверкой предоставляемых продавцом бумаг не к одному юристу, а одновременно к нескольким.

Куплю-продажу необходимо проводить только через нотариуса, а перечисление денежных средств проводить только в безналичной форме с зачислением на расчетный счет организации, а не лично руководителю.

В целом при грамотном подходе можно в значительной степени снизить потенциальные риски при покупке квартиры у компании, сделав ее вполне приемлемым вариантом.

Особенности покупки квартиры у юридического лица

В сравнении с приобретением недвижимости у физлица процедура покупки квартиры у юридического лица отличается повышенной сложностью. Такая сделка сопряжена с дополнительными рисками, которые несет покупатель. Отчуждение недвижимости, собственником которой является организация, требует сбора большего комплекта документов и соблюдения существующих нюансов этой процедуры. Чтобы не стать жертвой мошеннических действий потребуется тщательно проверить историю жилплощади, а также навести справки о продавце.

Особенности заключения сделок

Законодательство РФ допускает осуществление сделок купли-продажи имущества между различными категориями граждан. Юридические лица могут приобретать недвижимость у граждан и наоборот. Зачастую учреждения выставляют на реализацию квартиры в строящихся домах, но встречаются предложения и на жилье вторичного рынка.

Прежде всего, физическому лицу, решившемуся на покупку жилплощади у предприятия, стоит ознакомиться с основными особенностями заключения подобных сделок. К ним относятся:

  1. Необходимость изучения объемного пакета документации. Чтобы минимизировать шансы стать жертвой мошенников, потребуется ознакомиться с бумагами как на объект сделки, так и на продавца. Перед оформлением договора необходимо убедиться в существовании учреждения, выступающего продавцом. Также потребуется исключить возможность банкротства или процедуры ликвидации учреждения. Дополнительно рекомендуется изучить репутацию фирмы продавца.
  2. Необходимость подтверждения полномочий на проведение процедуры отчуждения имущества компании лицом, выступающим от имени организации.
  3. Чтобы исключить риски покупателя и не пострадать от нечестных продавцов, необходимо разбираться в особенностях ведения документации юридическими лицами. Зачастую физическому лицу может потребоваться профессиональная помощь.

Кроме обозначенных особенностей покупателю необходимо знать, что законодательством регламентируется порядок продажи имущества юридическими лицами. Согласно положениям № 14-ФЗ от 08.02.1998, если стоимость объекта недвижимости, который реализуется юридическим лицом, превышает 25% от общей стоимости всего имущества организации, такая сделка причисляется к категории крупных. Кроме этого, Устав учреждения может причислять к крупным все сделки, направленные на покупку или отчуждение недвижимости.

Такие операции требуют согласования со всеми акционерами организации. Решение о продаже квартиры, принадлежащей юридическому лицу, принимается на собрании акционеров или совете директоров. Перед заключением сделки покупателю должен быть передан протокол собрания, подтверждающий согласие всех участников учреждения на отчуждение жилплощади.

Нюансы приобретения недвижимости у юридического лица

Учреждение может реализовывать различную жилплощадь. Это может быть:

  • квартира в строящемся или готовом доме;
  • недвижимость вторичного рынка;
  • приобретение жилья по договору ипотечного кредитования.

Каждая из этих ситуаций имеет свои тонкости, о которых рекомендуется узнать перед оформлением сделки.

Новостройка

Покупка квартир в новых домах, которые находятся на этапе возведения, всегда сопряжена с определенными рисками. Существует вероятность остановки строительных работ, срыва сроков сдачи здания в эксплуатацию, а также трудностей с оформлением документов. Все эти явления грозят покупателю потерей денег и тратой своих нервов.

Прежде чем согласиться на заключение подобной сделки рекомендуется внимательно изучить документацию застройщика. Также не лишним будет проверить его репутацию, ознакомившись с уже сданными объектами.

Если организация не является застройщиком, а выступает инвестором строительства, то между сторонами должен быть заключен договор, подтверждающий наличие права требования на одну или больше квартир. В случае приобретения жилплощади в новостройке у предприятия, не являющегося застройщиком, покупателю необходимо выяснить, какой договор дает продавцу право на реализуемую недвижимость.

Право требования может быть подтверждено:

  • договором долевого участия (ДДУ);
  • любым другим договором (например, инвестиционным).

Если недвижимость принадлежит продавцу на основании ДДУ, то право требования на нее должно быть зарегистрировано в Росреестре. Получив выписку из ЕГРН, покупатель может удостовериться, что он приобретает квартиру у компании, которая владеет ей на законных основаниях.

Если продавец владеет квартирой на основании любого договора, отличного от ДДУ, то его права на данную жилплощадь не закреплены на государственном уровне, а обусловлены наличием определенных договоренностей с застройщиком. В случае возникновения споров между ними это право может быть аннулировано. Такой вариант сопряжен с повышенными рисками для покупателя. При заключении такой сделки потребуется прибегнуть к помощи юриста для выяснения оснований образования у продавца права требования на конкретную квартиру.

Покупка жилья на вторичном рынке

После изучения выписки покупателю потребуется выяснить, на каких основаниях у конкретного юридического лица возникло право собственности на эту квартиру. Также необходимо ознакомиться с рядом документации компании, выступающей продавцом.

После ознакомления и проверки всех бумаг можно переходить к подготовке документов, заключения и регистрации сделки. Алгоритм действий здесь такой же, как и при заключении ДКП между физическими лицами.

Покупка жилья у юридического лица в ипотеку

Зачастую для оформления ипотеки банки не выдвигают строгих требований к продавцам недвижимости. Жилье можно купить как у физического, так и юридического лица. Самым простым способом покупки квартиры у организации в ипотеку является приобретение недвижимости у компании застройщика, аккредитованной выбранным банком. Главным достоинством такой сделки является отсутствие рисков для покупателя быть обманутым продавцом. Это обусловлено тщательной проверкой застройщика кредитором.

Банк не одобрит покупку строящейся квартиры у юридического лица, которое не является партнером кредитора. Приобретение вторичного жилья в ипотеку допускается, но для заключения такой сделки потребуется больше времени, так как банку потребуется больше документов, а их проверка будет производиться тщательнее.

Заключение сделки

Оформление сделки купли-продажи недвижимости между юридическим лицом и гражданином практически не отличается от прохождения аналогичной процедуры физическими лицами. Различны только подготовительные этапы.

Чтобы приобрести квартиру и организации необходимо:

  1. Проверка продавца и реализуемой жилплощади. Рекомендуется ознакомиться с учредительными бумагами юридического лица, выписками из ЕГРЮЛ и ЕГРН, а также другими документами на недвижимость.
  2. Если полученные сведения не вызвали опасений у покупателя можно приступать к составлению договора купли-продажи (ДКП). Для грамотной подготовки документа можно привлечь юриста или нотариуса.
  3. Перед подписанием ДКП потребуется убедиться в том, что лицо, представляющее интересы продавца, наделено соответствующими полномочиями. Это может быть разрешение на проведение конкретной сделки или генеральная доверенность.
  4. Составить акт приема-передачи квартиры и подписать ДКП.
  5. Произвести частичный расчет (если предусмотрено условиями договора).
  6. Зарегистрировать сделку в Росреестре.
  7. Выполнить остаточный расчет.

При правильном прохождении всех этапов процедуры у сторон не возникнет оснований для оспаривания или аннулирования сделки.

Какие документы потребуются

Перечень документов может отличаться в зависимости от категории сделки (крупная или нет). В стандартный набор входят:

  1. Паспорта сторон сделки.
  2. Доверенность на имя представителя организации, подписывающего ДКП.
  3. Бумаги, подтверждающие право собственности на квартиру.
  4. Техническая документация на недвижимость.
  5. Документ, подтверждающий отсутствие долгов за ЖКУ.
  6. Справка об отсутствии зарегистрированных лиц в квартире.
  7. Документы юридического лица.
  8. Согласие всех учредителей организации (протокол собрания) при необходимости.

Также у продавца потребуется запросить свежие выписки из ЕГРН и ЕГРЮЛ.

Оплата

Расчет между сторонами может быть произведен в любой удобной форме. Не запрещено производить оплату наличными средствами. В таком случае необходимо позаботиться, чтобы продавец выдал покупателю чек или другой документ, свидетельствующий о приеме денежных средств.

Более надежным способом оплаты является безналичный перевод на расчетный счет юридического лица. Также для расчетов можно воспользоваться аккредитивом. В любом случае оплата должна производиться согласно условиям, прописанным в договоре.

Риски покупателя

При покупке квартиры у юридического лица покупателю следует ознакомиться с возможными рисками, присущими данной сделке. Лицо, желающее приобрести недвижимость у предприятия, должно насторожиться при обнаружении следующих фактов:

  • компания продавца отсутствует в едином реестре (ЕГРЮЛ);
  • организация проходит процедуру ликвидации либо кредиторы предъявили требования, ведущие к банкротству;
  • права юридического лица на квартиру не зарегистрированы;
  • представитель компании не может подтвердить свои полномочия;
  • срок действия доверенности, выданной на имя представителя продавца, истек;
  • компания предоставила не полный комплект документов, подтверждающих решение продавца об отчуждении объекта недвижимости;
  • предоставление поддельных документов;
  • выявление случаев финансовых махинаций со стороны продавца.

Проверку этих моментов рекомендуется доверить профессиональному юристу. Человеку, не имеющему специальных знаний и навыков в этой области, легко запутаться в объеме документации, подлежащей изучению.

Как уменьшить риски

Помимо внимательного изучения документов юридического лица и бумаг на отчуждаемую недвижимость рекомендуется предпринять попытку попасть на собрание участников организации, посвященное принятию решения о продаже жилья.

Если продавец отказывается передать покупателю выписку из ЕГРН или обещает предъявить ее в момент заключения сделки, рекомендуется самостоятельно заказать этот документ, обратившись в Росреестр. Если в выписке присутствуют сведения о частом переходе прав собственности, это должно насторожить покупателя.

При покупке жилья на вторичном рынке за несколько дней до заключения сделки рекомендуется получить справку о зарегистрированных жильцах. Регистрация граждан в квартире после устной договоренности с продавцом также является поводом для беспокойства.

Заключение

Законодательство не запрещает гражданам покупать недвижимость у юридических лиц. Подобные процедуры требуют большей подготовки и осторожности в силу наличия различных тонкостей при работе с документами. Чтобы обезопасить себя целесообразно проводить сделку с сопровождением квалифицированных специалистов.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Источники:
http://ros-nasledstvo.ru/pokupka-kvartiry-u-yuridicheskogo-litsa/
http://topurist.ru/article/54001-instrukciya-po-pokupke-kvartiry-u-yurilica.html
http://yur01.com/zhilishhnoe-pravo/pokupka-kvartiry/pokupka-kvartiry-u-yuridicheskogo-lica
http://exspertrieltor.ru/2016/04/14/pokupka-kvartiryi-u-yuridicheskkogo-litsa/
http://www.habrealty.ru/pokupatelyu/riski-pokupki-kvartiry-yuridicheskogo-litsa.html
http://walaw.ru/nedvizhimost/pokupka-kvartiry-u-yuridicheskogo-lica
http://zhiloepravo.com/vopros/pokupka/kvartiry-menee-3-let-riski.html

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Москва, Московская обл. +7(499)113-16-78

СПб, Ленинградская обл. +7(812)603-76-74

Звонки бесплатны. Работаем без выходных!

Ссылка на основную публикацию