Взаимозачет при продаже квартиры и покупке квартиры

Покупка и продажа квартиры по взаимозачету: плюсы и минусы способа

Взаимозачет – это одновременная процедура покупки новой квартиры и продажи старой. Денежные средства, которые были выручены за старое жилье, полностью покрывают расходы при покупке нового. Застройщики очень часто предлагают обмен старой недвижимости на ту, которая располагается в новостройке. Но, взаимозачет при продаже не учитывает внесение дополнительных денег, то есть ту разницу, которая составляет между старой квартирой и новой. А этот факт, в свою очередь, очень часто является препятствием для лиц, мечтающих переехать.

Процедура взаимозачета

Этот процесс состоит из нескольких стадий:

  1. Гражданин определяется с вариантом в новостройке, среди тех, которые были предложены ему агентством. Варианты предлагаются только из тех застройщиков, кто участвует в такой программе. Агентство лучше выбирать крупное, чтобы оно работало с большим количеством застройщиков, так выбора у гражданина будет намного больше.
  2. Работники агентства выезжают на старую квартиру лица и проводят его независимую оценку. Они вычислят реальную стоимость и проконсультируют клиента о том, сколько примерно тому придется доплачивать застройщику за новую недвижимость.
  3. Агентство начинает рекламу старой квартиры для быстрой ее реализации. При этом рекламная компания проводится достаточно большая и активная, долго ждать покупателей не придется.
  4. Лицо может начать поиски банка, для взятия ипотечного кредита, если денежной суммы на оплату разницы между двумя объектами недвижимости у него нет. Обращение в банковское учреждение не гарантирует получение необходимых денежных средств.
  5. Когда, на старое жилье найдется покупатель, параллельно с документами на реализацию своей квартиры гражданин подпишет договор на приобретение новой. Агентство будет полностью контролировать все этапы сделки. Оптимальным вариантом для лица, будет иметь уже готовую денежную сумму, для выплаты разницы между ними. Когда, старая недвижимость будет продана, бывшему владельцу придется освободить ее в течение пары недель.

Налоговый вычет при продаже и покупке

Важно! Если налоговый период, в котором произошла продажа и покупка недвижимого имущества, был один (например, с 01 января по 31 декабря 2020 года), то налоги должны быть выплачены с обеих сделок. То, что гражданин, на деньги, вырученные со старой недвижимости, приобрел новую квартиру, не снимает с него ответственности по уплате налогов. По налогообложению, это две разные сделки, с каждой из которой должен быть заплачен налог.

  1. При продаже. В случае, когда жилье находилось в собственности у гражданина менее трех лет, то необходимо платить налог со стоимости, которая превышает 1000000 рублей, или налог с разницы между денежной суммы с продажи и покупки этой квартиры (13%). Если, были сохранены документы со сделки покупки. Когда недвижимое имущество находится в собственности у лица меньше чем три года, то налог не платим.
  2. При покупке недвижимости. Гражданин при приобретении квартиры имеет право вернуть из бюджета 260000 рублей. Сделать это можно только один раз за всю жизнь, повторно получить такой вычет нельзя. Поэтому, в случае реализации жилья ценой в 3,5 руб. и приобретении жилья, стоимость которого составляет 4,5 млн. рублей, от суммы будет высчитан налоговый вычет. То есть произойдет взаимозачет налога при продаже и покупке квартиры и лицо заплатит меньшую сумму налога.

Налоговый Кодекс регулирует налоговый период, вычеты и иные выплаты, связанные со сменой жилья.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=”купить квартиру по взаимозачету” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

Минусы и плюсы взаимозачета

Такая процедура имеет как свои недостатки, так и достоинства для лиц, желающих сменить свое местожительство. К недостаткам можно отнести:

  • проданный объект недвижимости всегда будет иметь заниженную стоимость, так как риелторам нужно быстрее ее реализовать;
  • обычно в процедуре взаимозачета принимает участие только та недвижимость, которая находится в собственности более трех лет;
  • лица, проживающие в квартире должны быть готовы освободить ее в самое ближайшее время после продажи, несмотря на то, что новое жилье находится в строящемся доме;
  • достаточно узкий выбор покупаемого жилья, в особенности в маленьких городах. Даже несмотря на то, что в 2020 году взаимозачет стал популярен и в небольших провинциях.

К достоинствам данной процедуры относится:

  • помощь компании в поиске покупателя на квартиру лица, приобретающего недвижимость у партнера застройщика;
  • полное юридическое сопровождение всех сделок.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=”Взаимозачет при продаже квартиры и покупке квартиры” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

Лицу, также потребуется найти банк, в случае, когда у него не имеется денежных средств на оплату разницы между жильем, для того, чтобы оформить ипотечный кредит. А ведь от них может поступить отказ, поэтому определенную сумму нужно всегда иметь при себе.

Процедура взаимозачета при продаже и покупке квартиры, становится все более популярной среди граждан в 2020 году. Связано это с большим количеством новостроек, которые появляются в различных городах и желанием застройщиков быстрее реализовать недвижимость.

Взаимозачет при купле-продаже квартиры

vzaimozachet.jpg

Похожие публикации

Налоговым кодексом гражданам РФ предоставляется возможность получить возмещение части уплаченных из их доходов налогов при продаже или покупке недвижимого имущества. Процедура оформляется двумя разновидностями налоговых вычетов, по каждой из которых действует свой лимит возврата средств. Путем сопоставления результатов применения льгот по сделке приобретения активов и операции реализации оформляется взаимозачет.

Взаимозачет при купле-продаже квартиры: особенности налогообложения

В случае продажи недвижимости, находившейся в собственности, у физического лица появляются доходы в сумме стоимости имущества. Со всего объема вырученных средств удерживается НДФЛ и перечисляется в бюджет. Налогообложению не подлежат операции с объектами недвижимости, которыми продавец владел дольше 3 лет.

Максимальный размер налогового вычета по сделке продажи квартиры и другой недвижимости равен 1 млн руб. При покупке жилья физическое лицо может претендовать на льготу в пределах 2 млн руб. (ст. 220 НК РФ). Взаимозачет при купле-продаже квартиры возможен при условии, что оба договора были реализованы в одном календарном году. При нарушении этого правила, налогоплательщику надо будет заплатить причитающийся налог, а при возникновении права на второй тип вычета обратиться в ФНС за возмещением налога.

Пример реализации процедуры взаимозачета

Налогоплательщик в январе 2018 года продал квартиру стоимостью 2,5 млн руб. В марте было куплено новое жилье по цене 3,36 млн руб. Имущественные вычеты ранее физически лицом не заявлялись. Алгоритм расчетов:

  1. Определяется налоговая база по НДФЛ с суммы доходов после продажи с учетом вычета – итог равен 1 500 000 руб. (2 500 000 – 1 000 000).
  2. Выводятся налоговые обязательства по продаже имущества – сумма исчисленного налога равна 195 000 руб. (1 500 000 х 13%).
  3. Вычисляется сумма, на которую гражданин может претендовать к возмещению после покупки жилья – налогоплательщик вправе воспользоваться максимальным размером льготы, равным 2 000 000 руб. Величина подоходного налога по возврату будет достигать 260 000 руб.
  4. Проводится взаимозачет налога при продаже и покупке квартиры – размер налога корректируется в сторону уменьшения вычетом по приобретению имущества. В результате получаем отрицательное значение, поэтому налоговые обязательства физического лица равны нулю (195 000 – 260 000 = – 65 000 руб.). Гражданин вправе дополнительно получить возврат налога в сумме 65 000 руб.

Если бы стоимость продаваемой недвижимости была выше, то налоговые вычеты могли не покрыть весь объем исчисленного к уплате НДФЛ. Тогда пришлось бы уплатить в бюджет скорректированный остаток налогового обязательства.

Как оформить взаимозачет налога при продаже и покупке квартиры

При отнесении операций по продаже и купле жилой недвижимости на разные отчетные периоды налог от дохода в результате реализации квартиры или дома придется заплатить, но с учетом корректировки на вычет в размере 1 млн руб. После покупки нового жилья физлицо обращается в ФНС за возмещением НДФЛ по имущественному вычету. В обоих случаях гражданин фактически применяет имущественные вычеты. Для этого он подает заявления в ФНС с декларациями 3-НДФЛ за каждый период.

При взаимозачете операции купли-продажи реализуются в один год. Поэтому процедура взаимного корректирования налоговых обязательств и возмещения отражается одной декларацией. Форма 3-НДФЛ должна быть подана в ФНС даже в случае, если в итоге зачета обязательств по налогу у гражданина не возникло. Дополнительно к отчетной форме прикладывается полный комплект оправдательной и платежной документации по каждому виду сделки.

При заполнении декларационной формы надо прописать;

  • полученный от продажи доход, вычет по этой сделке;
  • вычет по сделке приобретения новой квартиры;
  • скорректированный на суммы льгот налогооблагаемый доход;
  • расчетную величину налогового обязательства.

Как рассчитать взаимозачет налогов при продаже и покупке квартиры?

После опубликования статей о налогах при продаже квартиры и налоговых вычетах при покупке было получено много вопросов от читателей, связанных с альтернативными сделками по покупке и продаже квартир. Они спрашивают о том, как рассчитать налоги при продаже и покупке квартиры, а также возможен ли взаимозачет налогов при продаже одной и покупке второй квартиры. Ответы на эти вопросы Вы найдете в этой статье.

Обсуждение

Другие материалы

Недвижимость как основное средство, проблемы связанные с датой начала налогового или бух. учета

С какого момента следует отражать объекты недвижимости в бухгалтерском и налоговом учете организаций – с момента подписания соответствующих первичных документов, подтверждающих передачу, приобретение, существование объекта, или с момента подачи документов на государственную регистрацию? С этими вопросами мы и попробуем разобраться в этой статье.

Налог на добавленную стоимость. Место реализации работ (услуг), связанных с недвижимостью

Как известно, платить налог с операций по реализации товаров (работ, услуг) продавец обязан только при условии, что они реализованы им на российской территории. В статье рассказывается о том, как определяется место реализации работ (услуг), связанных с недвижимостью.

Что такое рента и как ею воспользоваться?

Что делать одиноким и престарелым людям, желающим чуть больше, чем позволяет пенсия или иной скромный доход? Может быть договор ренты это то, что им нужно?

Постановление Правительства Москвы № 272-ПП от 15 июня 2012 года

Постановление Правительства города Москвы от 15 июня 2012 года № 272-ПП “О мерах по совершенствованию содержания жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах, находящихся в собственности города Москвы или принятых от застройщика (лица обеспечивающего строительство многоквартирного дома в эксплуатацию по передаточному акту или иному документу о передаче с момента такой передачи, внесении изменений в правовые акты правительства Москвы и признании утратившими силу правовых актов города Москвы”.

Постановление №44-ПП Об утверждении Положения о Департаменте жил. политики и жил. фонда Москвы

В связи с реорганизацией системы городского управления и в целях совершенствования деятельности Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы Правительство Москвы постановляет нижеследующее

Налоговый взаимозачет

Иван, так называемый Вами «взаимозачет», в результате кот.уплачивать в бюджет ничего не надо, возможен лишь в случае, когда сумма налога к возврату (при покупке) будет равна или больше, чем сумма налога к уплате (при продаже).

В Вашем случае (если продаваемая квартира ранее была приобретена по безвозмездной сделке) сумма налога к уплате составила 221т.р. = (2700т.р.-1000т.р)*13%.
А сумма налога к возврату «ноль», поскольку вернуть можно только УПЛАЧЕННЫЙ налог. Налог на доходы Ваша сестра, полагаю и не платит, раз пишите, что не работает (может у нее есть др.доход какой (кроме соц.пособий?)).

Если сейчас ситуация затруднительна, реально не с чего платить, пусть Ваша сестра вместе с налоговой декларацией (за тот год, в котором возник налогооблагаемый доход с продажи) пишет в налоговую заявление об отсрочке платежа (полностью или частично), это поможет снизить сумму единовременных платежей по налогу.

При этом, впоследствии, Ваша сестра после уплаты этих сумм налога сможет вернуть уплаченный ею налог (221т.р.), заявив о предоставлении ей имущественного налогов. вычета на купленную квартиру. И тут важно не пропустить срок.

Прочитала ниже комментарии коллег и поняла, что неправильно прочла Ваш вопрос, в действительности писала свой комментарий (выше) со стойким пониманием, что продажа/покупка в Вас были в разных налоговых периодах, поэтому коммент был именно таков.

Коллеги, кот.написали Вам ниже в своих комментариях абсолютно правы!

В рамках подачи одной декларации Вы можете уменьшить сумму налога к уплате, заявив о предоставлении Вам вычета на покупку. Т.о. налог к уплате составит ноль рублей, и за Вами еще останется право на возврат сумм уплаченного в будущем налога в р-ре 39т.р. (260-221т.р.).

вот так и налоговики могли ошибочно дать Вашей сестре ответ))

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

для получения налогового вычета вы должна платить налоги.

Что могу сказать в этом случае,скорее всего Ваша сестра сэкономила на специалисте,который в свое время мог бы проконтролировать этот вопрос. либо спец попался с не особо глубокими знаниями в сфере недвижимости. хотя тут и знания не требуются,банальная ситуация.Следовательно вылезли последствия.Возможно выплата налога в размере 221 тыс.р,позволит ей сдвинуться с мертвой точки)В общем,Вам снова в налоговую)

Иван, в Вашем случае необходимо подать 3-НДФЛ в налоговую, автоматически взаимозачетами ничего не происходит. Очень важно правильно заполнить налоговую декларацию и тогда Вам не придется фактически платить налог. У Вас образуется прибыль с которой Вы должны платить налоги, есть возможность использовать либо вычет в размере 1 млн, либо расходы совершенные на покупку (если Вы покупали в Никольском, то договор долевки должен быть выше 1млн). Налог, который Вы должны будете заплатить можно компенсировать за счет использования вычета, предоставляемого Покупателям в размере 2 млн.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Иван, не ходите в налоговую инспекцию больше, напишите туда официальный запрос с приложением копий документов и попросите взаимозачета. Его, конечно, не дадут, но дадут грамотный совет, как заплатить минимальные налоги

Господа риэлторы! нет такого понятия в налоговой как взаимозачет! Продали квартиру, которая менее 3-х лет в собственности более чем за миллион с разницы заплатите налог 13 %, если Вы купили квартиру за 2 млн. р. и при этом работаете официально и платите подоходный налог 13%, получите льготу 260000р , но не сразу, а нужно понимать, что эта сумма будет состоять из вашего подоходного налога, который просто не будет отдаваться в бюджет. Возможно кто-то с маленькой з/п всю жизнь будет получать эти 260 000р.

В налоговую по итогам 2014 года никакие налоги платить не надо, особенно если нет лишних денег. При взаимозачете Вам государство останется еще должно от 39 000 руб. и более если закупочная стоимость Вашей первой (проданной) квартиры более 1 000 000 руб. В налоговую Вам надо подать: Декларацию (где будет указан налог к уплате), Завяление на налоговый вычет (согласно документам по новой купленной в 2014 г. квартире) и возможно заявление на взаимозачет: в каждом регионе свои ньюансы, но соответствующие шаблоны Заявлений они обязательно выдают. Только лучше, если Вы посетите свою (по адресу Вашей регистрации) налоговую, а то времени на переписку не очень много осталось – до 30.04.2015. отвечают по месяцу, годовые, квартальные отчеты заметно тормозят переписку. У меня взаимозачет провели в одно посещение налоговой, и без лишней суеты.

Вы продаете квартиру, находящуюся в Вашей собственности меньше 3 лет, а затем покупаете другую. В этом случае Вы должны уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ), а также Вы можете получить налоговый вычет при покупке (максимально 2 млн. рублей). Если обе сделки осуществлены в одном календарном году, то Вы можете просуммировать оба налоговых вычета при продаже и при покупке (2 млн.) согласно Письма Минфина России от 30 декабря 2011 № 03-04-05/1-1135.

Пример 2: (в собственности менее 3 лет) продали за 3 млн. рублей и купили другую за 4млн. Обе сделки прошли в 2012 году. Продавец вправе уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн. рублей, а также добавить налоговый вычет (2 млн.) при покупке. Тогда взаимозачет налога при продаже и покупке квартиры будет выглядеть так:

((3 млн. – (1млн. + 2 млн.))*13% = 0.

Пример 3: квартиру (в собственности меньше 3 лет) продали за 4 млн. рублей, в этом же календарном году покупается другая за 4млн. Имеем следующий зачет налога при продаже и покупке квартиры:

((4 млн. – (1млн. + 2 млн.))*13% = 130 тысяч рублей.

Это сумма налога, которую продавец должен будет уплатить.

Пример 4: квартира, (собственности меньше 3 лет), продали за 2 млн. рублей, и в этом же году покупается другая за 4млн. Имеем:

(2 млн. – (1 млн. +2 млн.))*13% = – 130 тысяч рублей.
Все вышесказанное справедливо при условии, что продавец-покупатель имеет право на налоговый вычет, то есть ранее не пользовался налоговым вычетом.

Если продал квартиру и купил другую, какой будет налог?

Вопрос:

Я продал свою квартиру и купил другую в одном году. Нужно ли мне платить налог в этом случае, и какой? Возможен ли взаимозачет налога при продаже одной квартиры, и налогового вычета – при покупке другой?

Ответ:

Если кто-то продает одну квартиру и сразу покупает другую, дороже, за ту же цену или дешевле (то есть совершает альтернативную сделку), то возникает резонный вопрос – нужно ли платить налог? И если нужно, то как правильно рассчитать налог и налоговые вычеты в этом случае? Возможен ли здесь взаимозачет налога и вычета?

Такие же вопросы возникают и в случае, если это не одна Откроется в новой вкладке.”>альтернативная сделка, а две отдельные сделки – продажи и покупки квартиры – но совершенные в одном году (т.е. в одном налоговом периоде). Какой тут будет налог? Не переживайте, сейчас все объясним.

Традиционная ошибка многих в том, что они по наивности считают примерно так: «Если я продал свою квартиру, допустим, за 100 рублей, и купил себе другую в этом же году за те же 100 рублей, то значит, дохода в этом году у меня нет, и налог платить не надо. Ура!». Ан нет. Не все так просто.

Налоговый Кодекс (пп.2, п.2, Откроется в новой вкладке.”>ст.220 НК РФ) говорит о покупке и продаже недвижимого имущества буквально следующее (цитата):

«…налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением ЭТОГО имущества».

Ключевое слово здесь – «ЭТОГО». Если имущество другое (другая квартира), то это правило не применяется.

Иными словами, если ты сначала купил квартиру за 100 руб., а потом продал ЭТУ квартиру за те же 100 руб., то налог с продажи действительно платить не надо. Здесь действует Откроется в новой вкладке.”>налоговый вычет при продаже квартиры на сумму произведенных затрат (подробнее о нем см. по ссылке).

Если же ты сначала продал ОДНУ квартиру, а потом (или сразу) купил ДРУГУЮ, в пределах одного налогового периода (календарного года), то налоги и налоговые вычеты применяются к каждому объекту недвижимости по отдельности. То есть нужно платить налог с продажи первой квартиры, и можно получать налоговый вычет с покупки второй квартиры.

А можно ли устроить здесь взаимозачет налога и вычета? Можно. Но не всегда, и не полностью. Как так? Рассмотрим этот случай подробнее.

Взаимозачет налога при продаже и покупке квартиры в одном году (налоговом периоде)

Уплата налога при продаже квартиры в первую очередь зависит от того, сколько лет мы ей владели. Если мы владели квартирой три года и более (а для квартир, купленных после 1 января 2016 года – 5 лет и более), то мы полностью освобождаемся от уплаты этого налога.

Если же срок владения квартирой был меньше 3-х лет (или меньше 5-ти лет для купленных после 01.01.2016), то налог с продажи платить надо. Правда, чтобы продавцы квартир не сильно нервничали, для них предусмотрены три вида налоговых вычетов (подробнее о них – см. ссылку ниже).

В итоге остается вопрос – как быть с налогами, если ты продал квартиру, бывшую в собственности менее 3-х лет (или менее 5-ти для купленных с 01.01.2016), и купил другую? Можно ли при уплате налога за продажу квартиры, учесть расходы на покупку другой квартиры?

Ответ: расходы на покупку здесь зачесть не получится – не тот случай (см. выше выдержку из НК РФ). А вот уменьшить размер налога за продажу, применив налоговый вычет за покупку, очень даже можно (лучше прочитать это медленно еще раз, чтобы было понятно, о чем речь).

Мало того, в ситуации, когда в одном налоговом периоде происходит продажа одной квартиры и покупка другой, можно применять сразу два налоговых вычета при уплате налога за продажу.

Первый – это «стандартный» вычет в 1 миллион руб., который вычитается из налогооблагаемой базы за продажу квартиры. Второй – это вычет в 2 миллиона руб., который дается за покупку жилья, и применяется к доходам Покупателя, облагаемым налогом НДФЛ (к зарплате, например). А так как полученные за продажу нашей квартиры деньги – это тоже наш налогооблагаемый доход, то второй вычет может применяться и к этой сумме тоже.

Да, налоговый кодекс – та еще «книга джунглей». Мало кому удается с первой попытки понять, что там написано… Чтобы развеять образовавшийся туман в голове, приведем конкретный пример по нашему случаю.

Итого: Напрямую взаимозачета доходов и расходов от продажи и покупки разных квартир не происходит (т.е. сумма покупки из суммы продажи не вычитается). Но налог с продажи можно уменьшить не только на стандартный вычет в 1 млн. руб., но еще и на вычет с покупки другой квартиры в том же году – в размере этой покупки, но не более, чем на 2 млн. руб. А с оставшейся части платим налог НДФЛ-13%.

Применить сразу два налоговых вычета в альтернативной сделке с квартирами можно при соблюдении следующих условий:

  1. продажа одной квартиры и покупка другой произошли в одном налоговом периоде (календарном году);
  2. налоговый вычет за покупку жилья ранее не использовался (или был ранее использован не полностью – тогда применяется его остаток);
  3. покупка квартиры была не у близкого родственника (налоговики не любят, когда их дурят).

Нюансы применения налоговых вычетов при продаже и покупке квартир

При этом нужно помнить, что налоговые вычеты в 1 млн. руб. и в 2 млн. руб. – это максимальные суммы вычетов, которые доступны налогоплательщику. Если же цены проданной и купленной квартир меньше этих сумм, то вычеты будут равняться ценам квартир.

Например, если цена первой (проданной) квартиры была 900 тыс. руб., то вычет за продажу будет равен этой цене, и налог от суммы продажи становится равным нулю и без второго вычета. А второй вычет за покупку квартиры ценой, например, 1,5 млн. руб., позволит Покупателю вернуть себе уплаченный с зарплаты НДФЛ в размере 1,5 млн. руб. х 13% = 195 000 руб.

Кроме того, если первая (проданная) квартира была ранее нами куплена, то налоговый вычет можно применять не «стандартный» 1 млн. руб., а – «в размере затрат» на эту квартиру, что как правило, гораздо выгоднее.

А если вторая (купленная) квартира была приобретена с использованием Откроется в новой вкладке.”>ипотечного кредита, то для Покупателя доступен еще один налоговый вычет – на сумму уплаченных по кредиту процентов (но не более 3 млн. руб.).

Подробнее обо всех типах Откроется в новой вкладке.”>налоговых вычетов при покупке и продаже квартир, рассказано в отдельной статье Глоссария по ссылке.

Заполнить декларацию 3-НДФЛ и оформить все документы для получения вычетов, конечно, можно и самостоятельно. Но это требует времени и усилий. И не всегда это получается с первого раза (из-за ошибок в расчетах и в заполнении документов). Гораздо проще и быстрее поручить это дело налоговым консультантам.

Помощь в оформлении декларации 3-НДФЛ и получении вычетов.

Справедливости ради стоит заметить, что на практике местные фискальные органы могут и отказать в уменьшении налогооблагаемой базы с продажи квартиры на сумму вычета с покупки другой квартиры в том же налоговом периоде, мотивируя это «разными категориями налоговых платежей». В налоговой предложат в таком случае сначала уплатить налог с продажи, а потом уже – применить вычет с покупки, возвращая «излишне уплаченный НДФЛ».

Спорить с фискалами, размахивая налоговым кодексом, или пойти по этому неразумному пути – каждый решает уже сам.

А если продажа и покупка квартиры произошли в разные годы (в разные налоговые периоды)? Ответ очевиден – нужно рассчитываться с бюджетом за каждый год по отдельности.

Живые примеры расчетов по уплате и возврату налогов при продаже и покупке квартир – см. ниже в опубликованных комментариях.

Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!
Заказать консультацию профильного юриста по недвижимости или полное сопровождение сделки можно Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Сделки с недвижимостью: правила взаимозачёта при продаже и покупке квартиры

Один из способов проведения расчёта с при купле жилья в новостройке – взаимозачёт.

Он предусматривает возможность погасить часть стоимости нового жилья продажей старой квартиры.

Вырученные по сделке деньги поступают застройщику в качестве оплаты по ДДУ, минуя продавца.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Что это такое?

Взаимозачёт – это расчёт по сделке, использующий денежные средства с продажи старого имущества, вложенные в покупку нового. Применяется по принципу trade in. При сделках с недвижимостью – это взаимосвязанная сделка продажи старой квартиры в зачет новой, когда средства, вырученные с продажи недвижимости, вносятся для приобретения жилья в новостройке. Происходит это в один и тот же год. Процедура может проводиться разными способами.

  1. Покупатель нового жилья и продавец старого, обращается в риэлтерскую компанию, которая обеспечивает сделку и заключает договор услуг. Компания выполняет услуги, предусматривающие:
    • оценку и продажу старого жилья;
    • бронирование и покупку нового;
    • передачу денег.

При взаимозачёте по данному варианту возникают следующие нюансы:

  • бронируемый объект переходит по фиксированной стоимости;
  • продаваемое имущество может менять установленную изначально цену.

Иногда, чтобы ускорить продажу, приходится существенно снижать стоимость старого жилья и доплачивать большую сумму, чем изначально планировалось.
Компания застройщик оформляет одновременно куплю-продажу старого и нового жилого помещения. В этом случае, она принимает на себя все функции по проведению сделок или делегирует их риэлтерской фирме-партнёру. Относительно старого объекта, который переходит в собственность компании, его цена обычно снижается до 20-30% рыночной стоимости. Новый объект участвует в сделке по установленной организацией цене.

Если речь идёт о незавершённом строительстве, то передача квартиры происходит сразу же, а вселение в приобретённое помещение будет происходить после сдачи новостройки. Иногда собственник жилья передаёт квартиру по договору купли-продажи, но может оставаться в ней проживать до завершения строительства.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Процесс приобретения в зачёт имеющегося жилья

Каждый способ предусматривает некоторые различия в алгоритме пошаговых действий и имеет определённую специфику, связанную с обстоятельствами, сопутствующими передаче старого жилья. Базовые правила сделки, при этом, остаются идентичными в обоих случаях.

В частности, остаток по сделке в том и ином варианте проведения взаимозачёта, доплачивается:

  • из личных сбережений;
  • оформляется в рассрочку;
  • оформляется в ипотеку.

Из способа доплаты могут проистекать дополнительные нюансы сделки.

Если выбирается вариант с оформлением брони, то вся процедура будет состоять из следующих, основных шагов:

  1. Оценка старого имущества.
  2. Бронирование квартиры в новостройке.
  3. Продажа имеющегося объекта, с учётом всех этапов: поиск покупателей, организация просмотров, проверка пакета документации.
  4. Сопровождение расчёта покупателя с продавцом, с перечислением денег на счёт.

Эти процедуру выполняет риэлтерская компания, сотрудничающая с застройщиком, или сам застройщик. Клиенту остаётся только заключить с компанией соответствующий договор услуг.

Взаимозачёт по брони может оформляться на самых ранних этапах возведения новостройки. Соответственно, стоимость строящегося объекта самая низкая, допускающая существенную экономию. Чем больше готовность строящегося объекта, тем ниже риски и выше стоимость жилья.

Поэтому многие строительные компании, зарекомендовавшие себя с положительной стороны, завершают оформление брони на планирующиеся квартиры уже на стадии котлована. Чтобы сохранить бронь, нередко приходится снижать стоимость продаваемой квартиры.

При оформлении одномоментной купли-продажи старого и нового жилья, ситуация складывается несколько иначе и происходит по следующему сценарию:

  1. Оценка и осмотр квартиры представителем застройщика.
  2. Предложение на приобретение квартиры.
  3. Одновременное оформление и заключение договора купли-продажи (ДКП) старой квартиры и договор долевого участия (ДДУ) или переуступки на новую квартиру.

В этом случае все этапы продажи вторички аннулируются, так как сам застройщик является покупателем старого жилья, и стороны сразу приступают к оформлению договора. После того как удалось продать квартиру застройщику, придётся ждать завершения строительства. В этом случае владелец права приобретения квартиры в новостройке, может:

  • переехать в другое помещение (если оно имеется);
  • съехать на съёмное жилье или пожить у родственников;
  • оформить договор ссуды или аренды проданной квартиры.

Вариант места проживания выбирается по усмотрению сторон, исходя из возможностей покупателя и условий компании.

Какие документы должны быть у застройщика?

Чтобы не прогадать и не стать жертвой «серой схемы» недобросовестных учредителей, нужно проверить пакет документации, который имеется в наличии. Для возведения новостройки должны быть оформлены:

  • проектная декларация;
  • лицензия на строительство;
  • аудиторское заключение о разрешении проведения строительных работ;
  • разрешение на строительство;
  • документы землю в зоне застройки (аренда или собственность);
  • гарантии банка.

Так же он должен показать проект ДДУ, с текстом которого следует ознакомиться, а также – проект застройки с планом квартир. Нужно обязательно сверить технические параметры квартиры, которая планируется к приобретению с теми сведениями, которые внесены в ДДУ. В случае расхождения сведений актуальными будут положения договора.

Желательно, чтобы у застройщика были фотографии ранее построенных зданий и квартир, с адресами жильцов. В имеющемся пакете документации следует проверить:

  • указанный срок действительности лицензии;
  • удостоверение документов отделом по архитектуре и строительству;
  • их удостоверение департаментом по строительству.

Риски при сделке

Прежде чем продавать жильё по взаимозачёту, нужно удостовериться, что строительная фирма надёжна и организована добросовестными учредителями.

Также опасений не должна вызывать риэлтерская компания, выступающая представителем или партнёром застройщика. В случае недобросовестных намерений или халатности учредителей компаний, их клиента могут ждать следующие риски:

  • стоимость квартиры в новостройке может возрасти;
  • в возведённом здании могут быть уменьшены площади совместного пользования;
  • могут быть качественно ухудшены жилые помещения или совместно используемые площади;
  • сроки возведения дома могут затянуться.

Самый существенный риск заключается в опасности нарваться на мошенников, которые изымут у граждан квартиры, а затем заморозят строительство и намеренно обанкротятся. Иногда мошенники действуют через подставные фирмы, учредителей которых обнаружить невозможно. Поэтому вся документация должна проверяться как можно более тщательно.

Стать банкротом может даже добросовестный, но не имеющий опыта руководитель строительства. Особенно, если у него имеются ошибки в оформлении документации. Например, при наличии пакета документов на строительство и отсутствии бумаг на оформление земли в собственность или в аренду у муниципалитета, строительство будет заморожено до подготовки нужных договоров. А если это невозможно по тем или иным причинам – строительство будет прекращено.

Чтобы подстраховаться на случай форс-мажора, следует обратить внимание на рекомендации банков. Если застройщик их имеет, это означает, что его кредиторы в нём уверены и дают дают гарантию безопасности. Если это гарантия от крупного банка – обращаться к такому застройщику безопасно.

При возникновении ситуации, связанной с риском, банк выплатит клиентам застройщика сумму денег, указанную в ДДУ и подтверждённую платёжными документами. Но так как проданное жильё оценивалось ниже рыночной стоимости (иногда на 20-30%), то вернётся только сумма, внесённая по взаимозачёту, а купить на эти деньги равноценную квартиру не удастся.

По взаимозачёту можно продать старую недвижимость, чтобы вложить эти деньги в новое жильё. Для того чтобы такая сделка произошла без сбоев, нужно внимательно проверить застройщика и пакет его документации. Следует учесть все плюсы и минусы такой сделки и свести к минимуму имеющиеся риски.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:


Взаимозачет: квартира в новостройке за вторичное жилье. Особенности, этапы и преимущества сделок

Смена старой квартиры на просторные апартаменты в новостройке – мечта многих семей. Однако процесс продажи старой квартиры и покупки новой – долгий и хлопотный. Его может значительно ускорить покупка квартиры взаимозачетом – простой схемы, позволяющей обменять свое жилье на квартиру в новом доме.

Квартира в новостройке взаимозачетом: преимущества подхода

Купить квартиру взаимозачетом относительно просто. Клиент агентства недвижимости выбирает подходящие апартаменты в новостройке, после чего эксперты агентства проводят оценку старого жилья и выставляют его на продажу. Для ускорения процесса запускается реклама продаваемой квартиры с привлечением всех возможностей риелторской компании. На это время выбранная квартира в новостройке будет забронирована на имя клиента. Как только найдется покупатель на старое жилье, клиент подпишет договор продажи и одновременно – договор покупки квартиры в новостройке. В некоторых случаях покупателю приходится доплачивать определенную сумму – единовременно или в рассрочку.

Конечно, можно попробовать провести всю операцию без привлечения агентства, но на такое мало кто решается – без рекламы покупателя можно искать месяцами, а иногда и годами, и ни одна компания не станет держать бронь квартиры в новостройке так долго. Да и оформить все необходимые бумаги бывает непросто, так что без помощи юристов все равно не обойтись.

Преимущества схемы «квартира взаимозачетом» очевидны – агентство, заинтересованное в быстром проведении сделки, активно ищет покупателя и помогает клиенту со всеми юридическими формальностями, сопровождая сделку от начала до конца. Эта схема выгоднее ипотеки, так как покупателю квартиры в новостройке не приходится выплачивать проценты по кредиту под залог собственной недвижимости.

Взаимозачет или обмен?

Покупка квартиры по взаимозачету очень похожа на обмен – распространенную некогда схему. Она существует и сегодня – об обмене говорят в тех случаях, когда сделка совершается между физическими лицами, двумя владельцами квартир. Если же в сделке участвуют физическое (владелец старой квартиры) и юридическое (застройщик) лица, ее принято называть взаимозачетом жилья. Сегодня 90% всех обменных операций на рынке недвижимости заключается с участием новостроек. Конечно, попытаться обменять одну квартиру на вторичном рынке на другую можно, но успех такого мероприятия будет близок к нулю – шанс, что владелец приглянувшейся вам квартиры захочет обменять ее именно на вашу, крайне мал.

Многие путают понятия «взаимозачет» и «трейд-ин» – сделку по быстрой продаже старой квартиры и немедленного приобретения новой. Понятие трейд-ин (trade in) пришло на рынок недвижимости из автобизнеса, где такая схема используется уже давно. Там трейд-ин подразумевает выкуп старой машины с небольшой скидкой (до 15%). Взамен клиент получает новое авто, доплачивая разницу в стоимости.

Сегодня на рынке недвижимости «трейд-ином» и взаимозачетом нередко называют один и тот же тип сделок, что и порождает некоторую путаницу. На самом деле, разница есть и она существенна. Trade in – это ускоренный выкуп старой квартиры агентством по несколько сниженной цене. На практике эта схема используется нечасто, в большинстве случаев агентство выставляет квартиру на продажу.

Условия и порядок сделок по типу взаимозачета

Процесс покупки квартиры по взаимозачету состоит из нескольких этапов.

  1. Клиент агентства выбирает квартиру в новостройке из числа вариантов, предлагаемых агентством. Очевидно, что обращаться лучше в крупные агентства, которые работают с десятками застройщиков и предлагают на продажу множество квартир в новостройках.
  2. Специалисты агентства проводят независимую экспертную оценку старого жилья и начинают рекламную компанию с целью его продажи. Чем больше и серьезнее агентство, тем шире его рекламные возможности – и, соответственно, тем быстрее найдется покупатель.
  3. Клиент бронирует выбранную квартиру в понравившейся новостройке на все время продажи старой квартиры.
  4. Когда покупатель найдется, одновременно подписывается договор продажи старой квартиры и договор покупки квартиры в новостройке. Юридическую поддержку и полное сопровождение сделки риелторское агентство берет на себя.

Для такой сделки подойдут любые объекты, на которые у клиента оформлено право собственности. Главное – трезво оценивать свои возможности и стоимость жилья. При взаимозачете компании предъявляют определенные требования к старым квартирам – так, в столице чаще всего для взаимозачета принимаются квартиры, находящиеся в собственности более трех лет, юридически и физически свободные – то есть хозяева должны быть готовы освободить жилье в течение пары недель после достижения договоренности.

В целом, для сделок по схеме взаимозачета гораздо более охотно принимаются высоколиквидные квартиры в относительно новых домах (2000-х годов постройки) и в хорошем состоянии. Впрочем, жесткость требований зависит от компании-застройщика – некоторые предлагают весьма необременительные условия.

Важно!

Квартиры, доступные для покупки по взаимозачету, обычно предлагаются в объектах с незавершенным циклом строительства, а это значит, что покупателю придется ждать заселения и быть готовым к тому, что сроки сдачи дома могут быть изменены. Поэтому следует заранее решить вопрос с пропиской или временной регистрацией.

Покупка квартиры в новостройке по взаимозачету с «Азбукой Жилья»: за и против

«Азбука Жилья» – одно из крупнейших агентств недвижимости Москвы и Московской области. Компания, основанная в 1997 году, предлагает полный спектр риелторских услуг и успешно решает любые, даже самые нестандартные, задачи на рынке недвижимости. Для тех, кто желает улучшить свои жилищные условия, подойдет особая программа «Взаимозачет на новостройку». В рамках данной программы клиенты «Азбуки Жилья» могут на выгодных условиях совершить обмен вторичной квартиры в Москве или Подмосковье на новостройку или обмен квартиры в новостройке на другую новостройку (например, большей площади или другой стадии строительства). Компания работает с огромным количеством застройщиков, так что клиенты агентства не ограничены в выборе. В каталоге «Азбуки Жилья» – множество объектов в разных районах Москвы и Подмосковья, от бюджетных до элитных.

При участии в программе клиенты могут не беспокоиться, что выбранную квартиру в новостройке купит кто-то другой – новые квартиры бронируются на 2 месяца с фиксацией цены на время продажи старого жилья.

К недостаткам покупки квартиры по взаимозачету с «Азбукой Жилья» можно отнести лишь то, что не все новостройки Москвы и Подмосковья участвуют в программе агентства. Однако, стоит отметить, что у этого риелтора список возможных вариантов один из самых обширных, и выбрать подходящий вариант, без сомнения, можно.

Примеры успешных сделок

Покупка квартиры взаимозачетом еще не стала распространенной практикой для «Азбуки Жилья», но популярность этой системы растет. Уже было проведено несколько удачных сделок.

Балтийский берег рядом…

Клиент обратился в «Азбуку Жилья» с просьбой продать 2-комнатную квартиру площадью 56 кв. м в Москве на ул. Свободы стоимостью 12 800 000 рублей и купить 2-комнатную квартиру площадью 63 кв. м в новом ЖК «Балтийский квартал» с огороженной территорией, охраняемой стоянкой и подземным паркингом. Стоимость новой квартиры составляла 12 400 000 рублей.

С клиентом был заключен договор на оказание услуг по продаже его квартиры на ул. Свободы, после чего агентством была забронирована выбранная клиентом квартира в ЖК «Балтийский квартал» с фиксацией стоимости на время продажи старой жилой площади. Агентство быстро нашло покупателя и заключило сделку по продаже квартиры. После государственной

Новоселы «Бутово Парк»

По аналогичной схеме была проведена продажа 2-комнатной квартиры в г. Железнодорожный, мкр. Южное Кучино, площадью 50 кв. м и стоимостью 5 100 000 рублей. На вырученные деньги клиент агентства купил предварительно забронированную «Азбукой Жилья» 2-комнатную квартиру площадью 60 кв. м стоимостью 4 780 000 рублей в новом жилом комплексе «Бутово Парк».

Умножаем на два

Специалистами «Азбуки Жилья» была осуществлена продажа 3-комнатной квартиры на ул. Нелидовской, площадью 65 кв. м и стоимостью 11 500 000 рублей. Сразу после оформления права собственности на нового владельца клиент агентства приобрел две 2-комнатных квартиры площадью по 64 кв. м и стоимостью по 5 000 000 рублей в ЖК «Путилково».

Несмотря на некоторые ограничения, которые налагает схема покупки квартиры по взаимозачету, она остается одним из самых быстрых, удобных и наименее рискованных способов улучшить жилищные условия. Даже в сравнении с ипотекой под залог жилья взаимозачет проще и значительно дешевле.

Если вос­поль­зо­вать­ся обыч­ной схе­мой – про­дать ста­рую квар­ти­ру и при по­мо­щи агент­ст­ва най­ти квар­ти­ру в но­во­ст­рой­ке, не вхо­дя­щей в спи­сок про­грам­мы вза­и­мо­за­че­та, – при­дет­ся за­пла­тить ко­мис­сию за под­бор и оформ­ле­ние но­во­го жилья, как пра­ви­ло, 2-4% от сто­и­мос­ти квар­ти­ры. Но участ­ни­ки про­грамм вза­и­мо­за­че­та мо­гут сэко­но­мить на по­куп­ке – квар­ти­ры в но­вых ЖК, с ко­то­ры­ми со­труд­ни­ча­ет агент­ст­во, оформ­ля­ют­ся ли­бо с боль­шой скид­кой, ли­бо бес­плат­но.

Источники:
http://spmag.ru/articles/vzaimozachet-pri-kuple-prodazhe-kvartiry
http://vsenovostroyki.ru/legal/554/
http://www.cian.ru/forum-rieltorov-nalogovyj-vzaimozachet-263382/
http://kvartira-bez-agenta.ru/voprosy/faq-2/esli-prodal-kvartiru-i-kupil-druguyu-kakoj-budet-nalog/
http://zhivem.pro/kvartira/prodazha/novostrojka/vzaimozachet-pri-realizacii-i-pokupke-zhilya.html
http://www.kp.ru/guide/vzaimozachet-kvartiry.html
http://mamkapital.ru/alimenty-s-bezrabotnogo/

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Москва, Московская обл. +7(499)113-16-78

СПб, Ленинградская обл. +7(812)603-76-74

Звонки бесплатны. Работаем без выходных!

Ссылка на основную публикацию